Difformità foglio catastale con stato di fatto in atto notarile

[Bastimento]

Mi intrometto impropriamente in questa discussione, e me ne scuso, con un altro caso abbastanza singolare, di atto notarile con palese errore notarile: leggendo qui i pareri anche sulla procedura più appropriata da seguire, gradirei vostri suggerimenti.

Dato: in una specie di condominio a schiera, dove però ciascun lotto insiste su particelle di proprietà esclusiva, uno dei proprietari di un appartamento, si è visto attribuire nella compravendita dal precedente titolare, il "diritto di uso perpetuo" su una autorimessa di proprietà altrui. E non ha mai avuto dubbi in proposito.
Tale diritto (e corrispondente servitù) non compare però nella titolarità dei proprietari dell'autorimessa, il cui atto è di molti anni antecedente alla compravendita citata.

Tale circostanza è emersa dopo una casuale disamina incrociata, a distanza di 40 anni. Da ricordare che essendo una casa di villeggiatura costruita tra amici, l'autorimessa è sempre stata amichevolmente utilizzata e concessa ai presenti, salvo i casi di contemporaneo soggiorno di tutti.
Notaio rogante e venditore sono passati a miglior vita.

Il cosiddetto errore non rientra nemmeno tra gli errori considerabili banali e rettificabili per palese semplice errore di redazione.

Come ci si deve regolare adesso? Che conseguenze? Quali azioni possibili?

 

[ingelman]

Dato: in una specie di condominio a schiera, dove però ciascun lotto insiste su particelle di proprietà esclusiva, uno dei proprietari di un appartamento, si è visto attribuire nella compravendita dal precedente titolare, il "diritto di uso perpetuo" su una autorimessa di proprietà altrui. E non ha mai avuto dubbi in proposito.
Tale diritto (e corrispondente servitù) non compare però nella titolarità dei proprietari dell'autorimessa, il cui atto è di molti anni antecedente alla compravendita citata.

Ciao Basti.....
Dovresti spiegarti meglio (o probabilmete sono io che non afferro immediatamente il senso del tuo post ... sono appena rientrato dopo una giornata pesante di lavoro)
Quando dici che uno dei proprietari si è visto attribuire il diritto d'uso perpetuo ... per attibuire immagino intendi come elemento di limitazione della proprietà ..

Ormai mi conosci e sai che a me piace analizzare le cose prima di dare una risposta (comunque la risposta che dò è sempre riferita ad una idea personale di AI, con la consapevolezza che è materia di altro professionista più ferrato in giurisprudenza quale Avvocato o ancor meglio nel caso specifico il Notaio).

Da quello che hai postato e da quello che io ho interpretato è indiscusso che ci sia stata un omissione nell'atto di provenienza precedente laddove esista effettivamente questo diritto d'uso perpetuo.

Il diritto d'uso perpetuo equivale non tanto ad una servitù nel tuo caso specifico ( nel caso di comproprietà condominiali dove la proprietà ricade su tutti i condomini in base alla loro quota millesimale di possesso forse si o meglio... si potrebbe parlare di pertinenzialità)

In questo caso specifico dove la proprietà (mi verrebbe da scrivere Nuda per rendere più chiaro il concetto) ricade su un solo proprietario mi viene più da rispondere che a mio avviso è inquadrabile come un immobile gravato da un diritto reale di godimento che, seppur di minore importanza dell'usufrutto, come tale è inquadrabile allo stessa maniera del diritto d'abitazione riferito ad unità immobiliari ad uso residenziale.

lo stesso diritto si costituisce solo per atto scritto e come tale deve risultare in conservatoria dei registri immobiliari ...

Per ora mi fermo per paura di aver male intepretato il post ... se ho ben capito continuo nell'esprimere la mia idea a riguardo per come correggere l'errore.

Ti chiedo .... è stata fatta una visura in conservatoria per immobile ( Comune. foglio, p.lla e subalterno ? ( e non per nominativo)

tenendo in considerazione che la visura on line non può dare certezze visto che qui andiamo oltre il ventennio e la figura del visurista che và a consultare i registri si rende indispensabile)

 

[nuova H&F]

Ciao Basti.....
Dovresti spiegarti meglio (o probabilmete sono io che non afferro immediatamente il senso del tuo post ... sono appena rientrato dopo una giornata pesante di lavoro)
Quando dici che uno dei proprietari si è visto attribuire il diritto d'uso perpetuo ... per attibuire immagino intendi come elemento di limitazione della proprietà ..

Ormai mi conosci e sai che a me piace analizzare le cose prima di dare una risposta (comunque la risposta che dò è sempre riferita ad una idea personale di AI, con la consapevolezza che è materia di altro professionista più ferrato in giurisprudenza quale Avvocato o ancor meglio nel caso specifico il Notaio).

Da quello che hai postato e da quello che io ho interpretato è indiscusso che ci sia stata un omissione nell'atto di provenienza precedente laddove esista effettivamente questo diritto d'uso perpetuo.

Il diritto d'uso perpetuo equivale non tanto ad una servitù nel tuo caso specifico ( nel caso di comproprietà condominiali dove la proprietà ricade su tutti i condomini in base alla loro quota millesimale di possesso forse si o meglio... si potrebbe parlare di pertinenzialità)

In questo caso specifico dove la proprietà (mi verrebbe da scrivere Nuda per rendere più chiaro il concetto) ricade su un solo proprietario mi viene più da rispondere che a mio avviso è inquadrabile come un immobile gravato da un diritto reale di godimento che, seppur di minore importanza dell'usufrutto, come tale è inquadrabile allo stessa maniera del diritto d'abitazione riferito ad unità immobiliari ad uso residenziale.

lo stesso diritto si costituisce solo per atto scritto e come tale deve risultare in conservatoria dei registri immobiliari ...

Per ora mi fermo per paura di aver male intepretato il post ... se ho ben capito continuo nell'esprimere la mia idea a riguardo per come correggere l'errore.

Ti chiedo .... è stata fatta una visura in conservatoria per immobile ( Comune. foglio, p.lla e subalterno ? ( e non per nominativo)

tenendo in considerazione che la visura on line non può dare certezze visto che qui andiamo oltre il ventennio e la figura del visurista che và a consultare i registri si rende indispensabile)

E' un argomento molto interessante. Spero che lo si approfondisca.

 

[Bastimento]

Visto che vi ho coinvolto, è bene continuare questa discussione in un 3d specifico, che avevo aperto quest'estate.

http://www.immobilio.it/threads/errore-sostanziale-in-atto-regolarmente-trascritto.32037/

Riassumo comunque brevemente il problema, quasi incredibile, e lo riporto sulla discussione già a suo tempo aperta, che aveva concluso molto (dopo post 27)

le u.i. sono 6 in totale, ognuna costruita su un lotto di proprietà esclusiva, derivato dal frazionamento preventivo di un'area più grande; in comune c'è solo ciò che è rimasto non edificato dell'appezzamento iniziale, destinato a cortile e scala d'accesso (si trova in montagna)

Le prime tre u.i. sono "cantinate": il locale risultante non è stato fisicamente diviso ed è stato adibito ad autorimessa.

Le altre 3 non hanno seminterrato, (non hanno cioè sottostanti locali).

Per diritto, la proprietà piena di questa autorimessa non divisa appartiene ai titolari dei 3 lotti su cui insiste. Più avanti potremo analizzare cosa comporti ciò in termini d'utilizzo, ...per ora basta così)

Successivamente viene fatta tra i 6 originari proprietari una scrittura privata (mai trascritta....!, e tra i firmatari c'era un notaio ..) che concede l'uso dell'autorimessa anche ai tre che non insistono su di essa. La scrittura parla di uso, non di servitù prediale.

Successivamente uno dei primi 3 lotti viene compravenduto: il compratore, ignaro della scrittura , dichiara di non riconoscerla e disconosce il contenuto: ritengo con pieno diritto)

Avviene però anche una compravendita di uno dei lotti che non insistono sulla autorimessa: questo rogito, pur non provvedendo a trascrivere la scrittura privata, ma evidentemente pensando ad essa, cita nell'elenco di quanto ceduto , oltre all'appartamento e le parti comuni, anche il diritto d'uso perpetuo sull'autorimessa. Particolare mai venuto a conoscenza dei primi 3 lotti/proprietari. E' merso solo quest'estate dopo circa 40 anni.
(ho fatto recentemente richiesta all'archivio notarile di copia di questo atto: non vi enumero il numero di cancellazioni, note, cancellazioni delle note, correzioni delle note apposte alle cancellature.... a dimostrazione dei salti mortali del notaio e venditore, per infilare questo diritto di co-uso perpetuo che non trova giustificazione in nessuno dei titoli precedentemente trascritti.)

Non ho dubbi sul fatto che ciò sia stato di fatto un grave errore notarile, per molti motivi:

1) La scrittura non essendo trascritta non poteva costituire un diritto sull'immobile
2) La scrittura come tale di fatto impegnava i firmatari, oggi tutti deceduti
3) Il diritto d'uso è per legge non cedibile e si estingue con la morte del cedente.
4) Il diritto d'uso è sempre temporaneo, e mai perpetuo. Solo la costituzione di servitù prediale, comporta la possibilità di cessione, successione e durata, purchè esercitata , salvo decadenza per non utilizzo per 20 anni consecutivi.

La domanda oggi è quindi come se ne esce o come si resta.

Uno dei neoacquirenti è convinto di aver acquistato un pezzo di autorimessa escusivo: equiparando quindi ad avere diritto sul posto macchina.
L'altro acquirente si trova da 40 anni scritto sul rogito che ha anche lui diritto di usare l'autorimessa.
Gli altri ... vorrebbero godersi i pochi giorni di vacanza senza dover disquisire di diritti: con un non trascurabile particolare. Gli unici che si sobbarcano da 60 anni IRPEF, ISI, ICI, IMU, TARSU, TIA, TARES ec.. ecc. sono i 3 titolari ufficali del box. Tralascio ulteriori singolarità di accatastamento.

A scanso d'equivoci è storia vera, ne conosco tutta la cronistoria personalmente.

 

[Andre83]

Buonasera comunque tornando al mio discorso, ho anche scoperto che anche la canna fumaria non è a norma, scarico a parete su un impianto nuovo con dichiarazione di conformità dell'aprile 2014, non è una caldaia a condensazione, comunque andrò tramite legale e chiederò l'annullamento del rogito o una richiesta danni di 20.000€ perchè ne viene fuori una la giorno, io capisco tutti i vostri discorsi, ma il cittadino si deve tutelare non deve essere un ingegnere geometra termoidrauilico. è fattibile come cosa?

 

[PROGETTO_CASA]

Buonasera comunque tornando al mio discorso, ho anche scoperto che anche la canna fumaria non è a norma, scarico a parete su un impianto nuovo con dichiarazione di conformità dell'aprile 2014, non è una caldaia a condensazione, comunque andrò tramite legale e chiederò l'annullamento del rogito o una richiesta danni di 20.000€ perchè ne viene fuori una la giorno, io capisco tutti i vostri discorsi, ma il cittadino si deve tutelare non deve essere un ingegnere geometra termoidrauilico. è fattibile come cosa?

ma è una casa nuova?

 

[Andre83]

è una casa ristrutturata, con DIA DEL 2012. è stata completamente ristrutturata con impianti nuovi. ho chiesto al comune lo stato di fatto, e non risulta il metro di balcone in più, quindi ad oggi quel metro di balcone è abusivo. Lei che mi consiglia ?

 

[PROGETTO_CASA]

è una casa ristrutturata, con DIA DEL 2012. è stata completamente ristrutturata con impianti nuovi. ho chiesto al comune lo stato di fatto, e non risulta il metro di balcone in più, quindi ad oggi quel metro di balcone è abusivo. Lei che mi consiglia ?

Se pensa di annullare il rogito mi sembra impresa impossibile anche perché capita di frequente che le planimetrie possano essere sbagliate quindi si procede a correzione. Cio' non giustifica l'annullamento

 

[Andre83]

Lui ha ampliato di proposito il balcone ma non ha richiesto il permesso il comune, quindi non è problema di planimetria errate, e per la canna fumaria? ho una dichiarazione di conformità, ma l'impianto non è conforme.

 

[Bagudi]

Francamente, credo che per annullare un rogito ci vogliano cose molto più gravi.

Posso prevedere un riscontro monetario, se si va in causa, ma non credo l'annullamento.