Il linguaggio nella valutazione immobiliare

[Carlo Garbuio]

In questa discussione si cercherà di condividere il significato dei termini più comuni utilizzati in ambito valutativo.

 

[Carlo Garbuio]

SUBJECT
Termine utilizzato per identificare l'immobile oggetto della stima, l'immobile che deve essere valutato

 

[Carlo Garbuio]

COMPARABLE o COMPARABILE
Immobile utilizzato nella stima come comprabile, confronto; immobile, fra quelli trovati in seguito all'analisi di mercato, che più si avvicina all'immobile oggetto di stima o Subject.
A differenza del Subject del comparable si conosce il prezzo

 

[Carlo Garbuio]

VALORE DI MERCATO
Il valore di mercato è l’importo stimato al quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.

Ogni elemento della definizione può essere spiegato separatamente al fine di comprenderne al meglio il significato:
"importo stimato..." :
si riferisce a un prezzo espresso in denaro, pagabile per l’immobile in un’operazione di mercato e determinato da un soggetto che possiede la qualifica, la capacità e l’esperienza per compiere la valutazione;
“…alla data della valutazione…”:
richiede che il valore di mercato si riferisca a una definita data, in quanto i mercati e le loro condizioni possono variare e il valore può risultare scorretto o inappropriato in un momento differente. La definizione del valore di mercato suppone anche che lo scambio e la stipula del contratto di compravendita avvengano simultaneamente, senza alcuna variazione di prezzo altrimenti possibile;
“…in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato…”:
entrambi i contraenti non sono disposti a vendere/comprare per un prezzo considerato non ragionevole nel mercato. L’acquirente non pagherà un prezzo più alto di quello richiesto dal mercato. Il venditore è motivato a vendere l’immobile al miglior prezzo ottenibile sul mercato. La transazione deve avvenire tra parti non in relazione tra loro, che agiscono ciascuna indipendentemente dall’altra;
“…dopo un’adeguata promozione commerciale…”:
per la quale l’immobile è offerto sul mercato nella maniera più appropriata affinché sia venduto al miglior prezzo ragionevolmente ottenibile. La durata di esposizione sul mercato può variare secondo l’immobile e l’andamento del mercato, ma deve essere sufficiente da permettere all’immobile di essere posto all’attenzione di un adeguato numero di potenziali acquirenti. Il periodo di esposizione è anteriore al momento della valutazione;
“…nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione…”:
presuppone che i contraenti siano informati su tutti gli elementi che possono influenzare la compravendita e che ciascuna parte sia motivata a partecipare all’operazione, ma che non sia forzata né indebitamente costretta a portarla a compimento.
La definizione di valore di mercato assume che non siano computate nel valore di mercato le spese di transazione (notaio, imposte, ecc.) e le spese di trascrizione ed esclude specificatamente il riferimento a un prezzo relativo a termini o circostanze particolari o speciali, come ad esempio un finanziamento atipico, una vendita con patto di locazione, una concessione speciale garantita da una parte nella transazione.

 

[Carlo Garbuio]

PREZZO
importo richiesto, offerto o pagato per un prodotto o servizio;

 

[Carlo Garbuio]

VALORE
il più probabile prezzo che potrà essere raggiunto per un prodotto o servizio;

 

[Carlo Garbuio]

COSTO
è l’importo richiesto per creare o produrre la merce o il servizio;

 

[Carlo Garbuio]

MERCATO
Il mercato è il uogo in cui beni, prodotti o servizi sono scambiati fra acquirenti e venditori atraverso il meccanismo del prezzo e può assumere le seguenti forme di mercato classificate in relazione a: numero acquirenti; numero offerenti; tipologia immobiliare; condizioni di entrata e alla formazione del prezzo

 

[Carlo Garbuio]

PREZZO MARGINALE
variazione del prezzo totale al variare della caratteristica considerata. Il prezzo marginale può essere positivo, negativo o nullo.

 

[Carlo Garbuio]

PREZZO MEDIO UNITARIO
rapporto fra il prezzo totale per la caratteristica considerata, generalmente la superficie commerciale. Il prezzo medio è sempre positivo.