Negli Stati Uniti, a differenza dell’Italia, la stragrande maggioranza delle transazioni immobiliari avviene attraverso una o più agenzie. Mentre in Italia, una casa su due viene venduta per trattativa privata, negli Stati Uniti la percentuale delle vendite private è scesa a meno del 10% nel 2010 e continua a scendere.
I modi per acquistare o vendere case in America
Questo significa che se siete un investitore straniero e pensate di comperare o vendere casa in uno qualsiasi dei 50 stati dovrete quasi sicuramente usare un broker. Ma qual è la differenza sostanziale tra Stati Uniti e Italia? La presenza del Multiple Listing Service, un’enorme banca dati che contiene quasi tutte le case in vendita proposte da broker accreditati presso la National Association of Realtors.
Anche in Italia si parla di MLS, ma la versione italiana dell’MLS non ha quasi nulla a che vedere con l’originale americano quindi non lasciatevi sviare. L’accesso all’MLS statunitense è governato da una singola associatione, la National Association of Realtors, a cui partecipano quasi obbligatoriamente tutti gli agenti immobiliari nei 50 Stati. Per diventare Realtor bisogna prima conseguire la licenza di agente immobiliare dal proprio Stato e poi bisogna depositare la propria licenza presso un Broker (il titolare di un’agenzia con comprovata esperienza) che sia già un Realtor a sua volta, frequentare alcuni corsi aggiuntivi e pagare una quota annuale per i servizi forniti dalla NAR che includono anche l’accesso alla sezione locale dell’MLS.
Nel mio caso, ad esempio, ho accesso all’MLS della Florida. Solo un Realtor certificato può inserire una proprietà sull’MLS e deve seguire criteri molto rigorosi per assicurarsi che le informazioni fornite siano accurate e soprattutto complete. Chi sbaglia viene estromesso, molto semplicemente.
Chiunque comperi o venda casa diventa quindi incentivato a passare dall’MLS, che è visibile al pubblico sul sito Realtor.com, perché così non deve girare tra cento agenzie diverse.
Se siete un investitore, dovete quindi necessariamente lavorare con un Realtor, ma in compenso avete a vostra disposizione l’intero mercato. Non è come in Italia dove ogni singola agenzia vi proporrà soltanto gli immobili che vende direttamente oppure quelli venduti da un’agenzia amica. Negli Stati Uniti potete scegliere liberamente e lavorare con un solo Realtor che via assista in tutto, ma ci sono quattro modi per farlo, per lo meno in Florida, nettamente diversi l’uno dall’altro. E pochi sanno scegliere quello migliore.
La modalità più comune
Il modo più semplice è di comperare o vendere casa è di contattare un Realtor o broker (il suo capo) e farvi fare una stima per la vendita oppure chiedergli di proporvi qualche immobile da comperare. Nel momento in cui avviene il contatto, se voi non dite nulla, si crea un rapporto di Transaction Broker. L’agente e il broker hanno una serie di doveri limitati nei vostri confronti: vi devono trattare con onestà, rendere conto di eventuali fondi ricevuti come deposito o caparra, informarvi di vizi materiali sulla proprietà di cui siano a conoscenza, usare diligenza nella transazione. Hanno doveri di lealtà limitata nei vostri confronti, vale a dire che non lavorano per voi e possono tacervi tutta una serie d’informazioni che per voi potrebbero essere importanti (vedi l’articolo “Come scucire la bocca al vostro Realtor”).
La modalità peggiore
Quando avete a che fare con Realtor che rappresentano una banca o che hanno vincoli di rappresentanza molto stretti con il venditore oppure con l’acquirente (nel caso siate voi a vendere) si crea una relazione di No Brokerage Relationship. Questo significa che sostanzialmente siete da soli. Il Realtor lavora per la controparte e nei vostri confronti ha semplicemente il dovere di agire in modo onesto, di rendere conto dei soldi ricevuti e di rivelare eventuali difetti a lui noti. NON è tenuto ad usare cura o diligenza nella transazione, in fondo non lavora per voi. Sta a voi fare un’analisi accurata della proprietà per decidere se vale la pena di acquistare o fare una valutazione attenta dell’acquirente per decidere se vendere a lui oppure a qualcun altro.
La modalità migliore
Pochissimi la usano, eppure è il salvagente dell’investitore: la Single Agent Relationship vincola il Realtor a lavorare unicamente per voi e a informarvi di qualsiasi notizia sia utile per concludere la tratattiva a vostro vantaggio. Deve seguire esattamente le vostre richieste e lavorare nel vostro interesse (cosa che nelle altre due modalità non è tenuto a fare), quindi siete molto protetti. E’ chiaro che in questo tipo di relazione il Realtor chiederà un compenso diverso, ma ne vale assolutamente la pena.
La modalità mista
Vale solo per chi vende e può essere una soluzione per mettere la casa sull’MLS risparmiando sulle commissioni. Si tratta della modalità No Representation. In pratica il Realtor pubblica a vostro nome la casa sull’MLS, però non s’impegna a venderla. Toccherà a voi trattare con gli acquirenti e concludere la trattativa. Dovrete pagare una tariffa fissa per l’inserimento della casa nell’MLS, ma con i soldi risparmiati nella commissione potrete fare campagne di marketing che controllate direttamente voi. Questa è la modalità tipicamente scelta dagli investitori già esperti.
Fonte Roberto Mazzoni Realtor in Florida
I modi per acquistare o vendere case in America
Questo significa che se siete un investitore straniero e pensate di comperare o vendere casa in uno qualsiasi dei 50 stati dovrete quasi sicuramente usare un broker. Ma qual è la differenza sostanziale tra Stati Uniti e Italia? La presenza del Multiple Listing Service, un’enorme banca dati che contiene quasi tutte le case in vendita proposte da broker accreditati presso la National Association of Realtors.
Anche in Italia si parla di MLS, ma la versione italiana dell’MLS non ha quasi nulla a che vedere con l’originale americano quindi non lasciatevi sviare. L’accesso all’MLS statunitense è governato da una singola associatione, la National Association of Realtors, a cui partecipano quasi obbligatoriamente tutti gli agenti immobiliari nei 50 Stati. Per diventare Realtor bisogna prima conseguire la licenza di agente immobiliare dal proprio Stato e poi bisogna depositare la propria licenza presso un Broker (il titolare di un’agenzia con comprovata esperienza) che sia già un Realtor a sua volta, frequentare alcuni corsi aggiuntivi e pagare una quota annuale per i servizi forniti dalla NAR che includono anche l’accesso alla sezione locale dell’MLS.
Nel mio caso, ad esempio, ho accesso all’MLS della Florida. Solo un Realtor certificato può inserire una proprietà sull’MLS e deve seguire criteri molto rigorosi per assicurarsi che le informazioni fornite siano accurate e soprattutto complete. Chi sbaglia viene estromesso, molto semplicemente.
Chiunque comperi o venda casa diventa quindi incentivato a passare dall’MLS, che è visibile al pubblico sul sito Realtor.com, perché così non deve girare tra cento agenzie diverse.Se siete un investitore, dovete quindi necessariamente lavorare con un Realtor, ma in compenso avete a vostra disposizione l’intero mercato. Non è come in Italia dove ogni singola agenzia vi proporrà soltanto gli immobili che vende direttamente oppure quelli venduti da un’agenzia amica. Negli Stati Uniti potete scegliere liberamente e lavorare con un solo Realtor che via assista in tutto, ma ci sono quattro modi per farlo, per lo meno in Florida, nettamente diversi l’uno dall’altro. E pochi sanno scegliere quello migliore.
La modalità più comune
Il modo più semplice è di comperare o vendere casa è di contattare un Realtor o broker (il suo capo) e farvi fare una stima per la vendita oppure chiedergli di proporvi qualche immobile da comperare. Nel momento in cui avviene il contatto, se voi non dite nulla, si crea un rapporto di Transaction Broker. L’agente e il broker hanno una serie di doveri limitati nei vostri confronti: vi devono trattare con onestà, rendere conto di eventuali fondi ricevuti come deposito o caparra, informarvi di vizi materiali sulla proprietà di cui siano a conoscenza, usare diligenza nella transazione. Hanno doveri di lealtà limitata nei vostri confronti, vale a dire che non lavorano per voi e possono tacervi tutta una serie d’informazioni che per voi potrebbero essere importanti (vedi l’articolo “Come scucire la bocca al vostro Realtor”).
La modalità peggiore
Quando avete a che fare con Realtor che rappresentano una banca o che hanno vincoli di rappresentanza molto stretti con il venditore oppure con l’acquirente (nel caso siate voi a vendere) si crea una relazione di No Brokerage Relationship. Questo significa che sostanzialmente siete da soli. Il Realtor lavora per la controparte e nei vostri confronti ha semplicemente il dovere di agire in modo onesto, di rendere conto dei soldi ricevuti e di rivelare eventuali difetti a lui noti. NON è tenuto ad usare cura o diligenza nella transazione, in fondo non lavora per voi. Sta a voi fare un’analisi accurata della proprietà per decidere se vale la pena di acquistare o fare una valutazione attenta dell’acquirente per decidere se vendere a lui oppure a qualcun altro.
La modalità migliore
Pochissimi la usano, eppure è il salvagente dell’investitore: la Single Agent Relationship vincola il Realtor a lavorare unicamente per voi e a informarvi di qualsiasi notizia sia utile per concludere la tratattiva a vostro vantaggio. Deve seguire esattamente le vostre richieste e lavorare nel vostro interesse (cosa che nelle altre due modalità non è tenuto a fare), quindi siete molto protetti. E’ chiaro che in questo tipo di relazione il Realtor chiederà un compenso diverso, ma ne vale assolutamente la pena.
La modalità mista
Vale solo per chi vende e può essere una soluzione per mettere la casa sull’MLS risparmiando sulle commissioni. Si tratta della modalità No Representation. In pratica il Realtor pubblica a vostro nome la casa sull’MLS, però non s’impegna a venderla. Toccherà a voi trattare con gli acquirenti e concludere la trattativa. Dovrete pagare una tariffa fissa per l’inserimento della casa nell’MLS, ma con i soldi risparmiati nella commissione potrete fare campagne di marketing che controllate direttamente voi. Questa è la modalità tipicamente scelta dagli investitori già esperti.
Fonte Roberto Mazzoni Realtor in Florida
, ma sopratutto la cosa che piu' mi "ammazza " e' vedere che non si vuol capire che il nostro lavoro si sta ormai trasformando enon siamo assolutamente pronti.
...ma cosa c'entra con l'operativita' nell'immobiliare? ma leggi i numeri azzarola...nel 2010 negli USA meno del 10% delle transazioni sono state veicolate aldifuori del sistema Agenti Immobiliari
) sono mesi che cerca di organizzare un corso gratuito sull'uso di Facebook nel campo immobiliare e siamo a malapena in 30. Noi secondi? ma dai siamo seri...il livello medio e' meno che medio, questa e' la realta'.
