una casa non è sempre facilmente divisibile quindi in quei casi la divisione della comunione non si può applicare.
La ratio della norma è cercare di sposare due diverse esigenze:
a) la circolarizzazione dei beni (per questo il Legislatore non vede con favore comunioni di lunga durata ponendo dei limiti ad esse);
b) l'esigenza di mantenere l'utilità dei beni oggetto di comunione;
Quando le due esigenze entrano in contrasto la norma generale si deve fermare e trovare una soluzione specifica, seppure generalizzabile.
L'utilità del bene permane se questo è frazionabile (p.es. un ampio lotto di terreno) mentre sarebbe persa nell'ipotesi in cui il bene non rispondesse a tali caratteristiche (p.es. un monolocale) per cui se l'immobile non è frazionabile nulla si può fare.
Nel caso posto alla nostra attenzione l'assenza delle caratteristiche dell'immobile deve (per prudenza) far propendere per l'indivisibilità dello stesso.
D'altro canto anche vendere 7/8 di un immobile occupato da uno dei proprietari è a mio modesto parere estremamente difficile, a meno che chi compra non riesca a "convincere" il resistente con una proposta irrinunciabile.
Aggiungo che non conosciamo neppure da quanti anni il soggetto abita la casa trattandola quale proprietario unico e indiscusso (almeno questa è la sensazione che ho ricevuto leggendo quanto scritto) pertanto potrebbe aver maturato i presupposti per chiedere il riconoscimento dell'avvenuta usucapione.
Infine non conosciamo l'età del soggetto in questione e quella degli altri proprietari. Per dare un esempio se fosse un ottuagenario difficilmente un Giudice lo manderebbe via di casa.
Le soluzioni potrebbero essere:
a) uno dei 7 coeredi si fa cedere le quote degli altri, poi ai sensi dell’art. 720 si
fa assegnare la totalità del bene pagando all'occupante la quota di sua
spettanza.
b) I 7 coeredi fanno causa chiedendo al Giudice di assegnarla a uno qualsiasi di
loro, che liquiderà tutti gli altri, anche se va detto che la Cassazione ha
precisato che il giudice, nel determinare il coerede cui assegnare l'immobile
non comodamente divisibile, soprattutto in presenza di quote uguali tra loro,
gode di ampi poteri discrezionali (Cassazione civile, sezione II, 19/03/2003,
n. 4013) pertanto potrebbe assegnarla al soggetto che non vuole vendere e
questi dovrà liquidare i coeredi;
c) I 7 coeredi fanno causa (come al punto b) domandando che l’immobile sia
venduto in asta. Dopo la vendita il giudice provvede ad attribuire a ciascuno
parte del ricavato in misura corrispondente alla sua quota di eredità.
Certo è che le soluzioni giudiziarie prevedono dei costi a fronte di un ricavato inferiore a quello che si potrebbe ricavare da una vendita consensuale.
In ipotesi non vogliano percorrere la strada giudiziaria esiste la possibilità d'agire sull'occupazione senza titolo del bene comune chiedendo – anche mediante conciliatore – che sia stipulato un contratto d’affitto.
Visto che qualsiasi azione vogliano intraprendere è necessario il patrocinio di un legale, il mio consiglio è di rivolgersi con fiducia a quello che ritengono possa difendere al meglio i loro interessi e che conosce, tra le altre cose, anche i Giudici che giudicheranno il caso.
Kurt
