Proposta d'acquisto e mancata comunicazione su immobile occupato

Buonasera a tutti, vorrei chiedere un parere su una situazione che mi sta creando molti dubbi.

Ho visitato un appartamento in vendita e, dopo averlo valutato, avevo deciso di fare una proposta d’acquisto. Per ben due volte siamo stati sul punto di firmare la proposta con l’agenzia, ma solo all’ultimo momento ho scoperto che l’immobile è attualmente abitato dalla sorella del proprietario, senza alcun contratto di locazione.

Ho visitato l’appartamento quattro volte e, in tutte le occasioni, la sorella del proprietario era presente. Parlava delle ristrutturazioni che aveva fatto lei, lasciando quasi intendere di essere la proprietaria. L’agente immobiliare non ha mai chiarito che si trattava di un inquilino né durante le visite né negli scambi scritti. Inoltre, nella fase di trattativa, mi ha suggerito che sarebbe stato meglio lasciare un po’ di tempo a questa persona per trovare una nuova sistemazione, senza però mai specificare che non fosse la proprietaria.

Controllando meglio, ho notato che nella proposta scritta che avevo compilato con l’agente non c'è alcuna menzione della presenza di un inquilino e nemmeno la formula "l'immobile sarà consegnato libero da persone". Questa informazione è emersa solo all’ultimo momento, proprio quando venivo nuovamente invitato a firmare la proposta. Quando ho chiesto spiegazioni per la mancata comunicazione di questo dettaglio, l’agente mi ha risposto come se fosse una cosa del tutto normale. Chiaramente, non ho firmato.

Mi chiedo:

1. L’agente immobiliare aveva il dovere di informarmi di questa situazione fin dall’inizio?
2. È accettabile che la presenza dell’occupante non fosse menzionata nella proposta scritta?
3. Come posso tutelarmi per eventuali future trattative, nel caso volessi proseguire con l'acquisto? Meglio lasciar perdere?

Ringrazio anticipatamente chi vorrà darmi un consiglio!

A chiarimento si tratta di un acquisto prima casa, non un investimento, e il mio contratto attuale di affitto scade fra sei mesi. Avevamo pensato a un rogito per luglio, in modo da lasciare il tempo necessario a questa persona per trasferirsi, ma non potrei permettermi di aspettare oltre o ritrovarmi un occupante.

Alcune considerazioni iniziali; sicuramente nella eventuale proposta va specificato che l’immobile dovrà essere libero al rogito, e che è attualmente occupato da parente in comodato gratuito; e probabilmente sarebbe stato meglio che l’agente ti rappresentasse meglio la situazione da subito.
Ma la sorella del proprietario non è paragonabile ad un inquilino, poiché non c’è nessun contratto di locazione, ma al massimo, come detto, c’è un contratto di comodato (cioè il fratello ha prestato la casa alla sorella, gratuitamente) : situazione ben diversa .
Si presume che la sorella sia ben consapevole che l’immobile sarà venduto, e che se ne deve andare altrove.
Ma se ti viene promesso l’immobile libero al rogito non vedo enormi problemi; e’ però probabile che un rogito a luglio non sia accettabile per chi vende, poiché immagino che non voglia mettere in difficoltà la sorella, imponendole di andare via in tempi medio/brevi.

Premesso che è indispensabile specificare sulla "proposta d'acquisto" che l'immobile dovrà essere consegnato libero da persone e cose all'atto notarile, in modo tale da avere le opportune tutele a tuo favore, direi che tutto il resto è frutto di fisime mentali.

1) che l'immobile sia occupato e da chi, è lapalissiano, in quanto per ben 4 volte hai visitato l'immobile e tutte le volte hai trovato ad aprirti la porta e presente in casa la "sorella del proprietario".

2) la sorella del proprietario evidentemente non occupa l'immobile in forza di un contratto d'affitto (circostanza che se fosse stata presente, avresti dovuto sapere e che l'agente avrebbe anche indicato nell'inserzione pubblicitaria, sia per correttezza, sia per evitare di fare appuntamenti ad *****iam e perdere tempo inutilmente). Evidentemente la sorella del proprietario abita nell'immobile in virtù di un "comodato d'uso" che è cosa ben diversa da un contratto d'affitto.

Ciò detto, se sei interessato all'immobile, esegui una "proposta d'acquisto" e specifica che l'immobile dovrà essere consegnato al rogito, libero da persone e cose.
Concedi un lasso di tempo ragionevole (solitamente 4 - 6 mesi possono bastare) perchè chi occupa l'immobile possa trovare un'altra sistemazione.

Se la tua proposta, così formulata, verrà accettata sarà un "problema" e un "onere" del venditore fare in modo di rispettare gli accordi, ovvero di consegnarti l'immobile libero al rogito nei tempi previsti.
Come lo farà, sarà un problema suo e non tuo.
E se non lo farà, sarà inadempiente nei tuoi confronti e dovrà raddoppiarti la caparra versata (che dovrà essere congrua e ragionevole e non di 4 spiccioli), e rimborsarti eventuali danni (compreso rimborsarti la provvigione che pagherai all'agente al compromesso e/o all'accettazione della proposta).

Concordo con tutto quanto ti è stato detto, però dato che di situazioni strane e scomode se ne sentono tante non sarebbe male inserire in proposta, nel punto dove si parla di consegna dell'immobile, una frase del genere

"L'immobile dovrà essere consegnato libero da persone e cose al momento dell'atto definitivo di vendita da stipularsi entro e non oltre il XXXX ... A tal proposito la parte venditrice si obbliga sin da ora di acconsentire al proponente all'acquisto un sopralluogo all'unità immobiliare promessa in vendita almeno un giorno prima del rogito, questa condizione è da intendersi essenziale per il perfezionamento della vendita .....


Sai com'è, prevenire è meglio che curare

Grazie mille per le risposte!

Dopo aver letto il tuo post io ci andrei con i piedi di piombo, esattamente tu non sai quali accordi ci sono tra la sorella ed il venditore, in situazioni simili non farei nessuno accordo con il venditore del tipo di dare qualche giorno di tempo alla sorella di lasciare libero l'alloggio, ottimo il suggerimento di @ingelman ma ci apporterei una modifica

ingelman ha scritto:

la parte venditrice si obbliga sin da ora di acconsentire al proponente all'acquisto un sopralluogo all'unità immobiliare promessa in vendita almeno un giorno prima del rogito,

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"... si obbliga sin da ora di acconsentire al proponente all'acquisto, nella persona di sua fiducia, il sopralluogo all'unità immobiliare promessa in vendita il giorno stesso del rogito più precisamente nello stesso arco di tempo che si stipula il rogito, questa condizione è da intendersi essenziale per il perfezionamento della vendita....."

Inoltre, dato che dopo la firma devono essere consegnate le chiavi farei in modo che la persona di mia fiducia che effettua il sopralluogo fosse in grado di sostituire la serratura (con l'aiuto casomai di un falegname) in modo che subito dopo aver terminato con il notaio gli comunico di procedere con la sostituzione della serratura.
P.S. Dal 2007 ho acquistato il 50% della quota di mio fratello, ed abbiamo fatto un accordo, scritto su di un semplice foglio di carta, che lui poteva restare a vivere in casa addebitandosi tutte le spese ordinarie e straordinarie vita natural durante, ed io beneficiavo dell'IMU dato che ho dato in comodato d'uso gratuito, pensa tu se io vendessi casa nascondendo questo all'acquirente questo accordo, cosa accadrebbe se mio fratello non lascia libero l'alloggio.... dopo quanti mesi se non anni l'acquirente riesce ad entrare in casa propria.

Mimi ha scritto:

Inoltre, dato che dopo la firma devono essere consegnate le chiavi farei in modo che la persona di mia fiducia che effettua il sopralluogo fosse in grado di sostituire la serratura (con l'aiuto casomai di un falegname) in modo che subito dopo aver terminato con il notaio gli comunico di procedere con la sostituzione della serratura

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Vabbè ......
Quì si cerca di dare consigli utili restando in un ambito di normalità e senza esasperare situazioni facendo terrorismo, in questo modo direi che oltre a chiamare il fabbro o falegname suggerirei di fare il rogito direttamente nella casa oggetto di vendita
Se c'è il mutuo organizzerei anche con l'istituto mutuante affinchè mandi un funzionario con giusta procura a firmare l'atto di mutuo stesso portando con se gli assegni circolari ...

(Anche perchè "estremizzando" e mettendomi dalla parte del venditore non mi fido nemmeno dell' ordine irrevocabile di bonifico ......).

Che dire ....

Mimi ha scritto:

dato che ho dato in comodato d'uso gratuito, pensa tu se io vendessi casa nascondendo questo all'acquirente questo accordo, cosa accadrebbe se mio fratello non lascia libero l'alloggio.... dopo quanti mesi se non anni l'acquirente riesce ad entrare in casa propria.

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Credo che una volta appurato che la casa sia stata lasciata libera da persone e cose
dopo che il fratello comodatario ha tralocato e portato via tutti i mobili lasciando completamente vuoto l'appartamento, dubito che una volta firmato l'atto richiami i traslocatori per far rimettere tutto come era prima occupando l'immobile senza titolo ...

Sai che stress .... leva metti e metti e leva ...

Daii