2 DIA (in sanatoria+ordinaria) per un solo intervento?

[Fbh]

CASA della prima metà dell'800.
Mia suocera ed altri parenti hanno ricevuto in eredità un appartamento di famiglia comprato negli anni 50 (il corpo principale) e negli anni 60 (3 sgomberi che affacciano sul giardino).
Trattandosi di eredità in assenza di testamento non vi è stato alcun atto dal notaio e quindi non c'è stato l'obbligo di allegare la planimetria alla successione.
Vi sono anzitutto due problemi: quello catastale, relativo alle particelle che non corrispondono alle particelle realmente ereditate, e quello planimetrico. Entriamo nei dettagli delle 3 particelle.
1) Il giardino è accatasto agricolo (220 mq in parte corrisponde a cortile ed in parte ad atrio/giardino pavimentato) e corrisponde ad una particella a se stante.
2) Il corpo principale della casa è accatastata bene e corrisponde ad un sub di una particella.
3) Poi vi è la particella problematica dove insistono "due stanze della casa", un atrio (giardino pavimentato) su cui si affacciano i "3 sgomberi" comprati negli anni 60. Catastalmente, facendo la visura di quest'ultima particella, escono fuori solo i 3 locali accessori ma non le due stanze della casa. Se poi si vede il foglio catastale la particella dei "3 sgomberi" risulta addirittura attribuita ad un fabbricato confinate mentre tutta l'area occupata dalle 2+3 stanze sembra inedificata. Facendo una ricerca in archivio di Stato ho trovato il vecchio foglio dove, invece, la situazione di tutto quanto era edificato corrisponde alla realtà. Facendo le visure storiche delle 3 particelle si capisce che nell'accorpare i vecchi sub hanno spostato erroneamente la terza particella su quella del fabbricato del vicino. Facendo la visura storica della particella della casa si può constatare che il numero di vani complessivo comprende anche le "2 stanze" non censite nell'altra particella.
Chiedendo al catasto le planimetrie delle 3 particelle se ne ottiene solo una depositata nel 1942 che è quella della casa ma che comprende anche il giardino ed i 3 sgomberi oltre a tutte le stanze.
La disposizione dei vani è del tutto fedele alla situazione attuale.
Vi sono tuttavia alcune difformità: in un tinello è presente un lucernario ma nella planimetria sembrerebbe essere riportato esclusivamente un quadratino che poco sembra una finestra; nella cucina in planimetria è riportata una "finestra impossibile", in quanto appoggiata ad un altro edificio confinante mentre non è riportato il soffitto in vetrocemento e finestrato; una porta è stata chiusa; i 3 sgomberi hanno 2 finestre non riportate in planimetria; vi è un passaggio tra uno sgombero e la casa.
Con mia moglie stiamo pensando di comprare le quote dei diversi parenti ma, a questo punto l'atto dal notaio dovrebbe anche allegare la nuova planimetria soprattutto coerente con le relative particelle.
C'è una modalità per sanare gli errori introdotti dal catasto sulle particelle senza pagare i relativi oneri e limitandosi a pagare solo per l'inserimento della nuova planimetria sanando solo le difformità grafiche?
Sistemata la questione catastalmente occorre presentare anche una DIA in sanatoria?
Avendo previsto di fare una ristrutturazione che prevede la realizzazione di 2 ulteriori bagni non potremmo presentare una unica DIA?
Vi ringrazio per i consigli.

 

[cafelab]

Prima devi fare una indagine al IX dipartimento (se l’edificio è a Roma)
per reperire i progetti originali e tutte le modifiche successiv, sempre che siano state fatte le richieste all’epoca
Poi sulla base di quello che trovi va sistemata la parte urbanistica con la pratica che sarà richiesta
Alla fine si sistema il catasto conformement, il catasto non ha valore probatorio, hai fatto bene a fare le ricerche che hai fatto ma per verificare la legittimità dell’immobile non basta

Poi potrai riaprire una Cila per le ristrutturazioni che volete fare.
Purtroppo non é detto che si possa sanare tutto, prima di procedere con l’acquisto, verificherei attentamente la situazione

 

[Fbh]

L'immobile sta in Sicilia. Dubito che sappiano dove trovare un progetto di metà ottocento. Secondo me nel caso della "finestra impossibile" e del "lucernario" la difformità è solo grafica; nel senso che il geometra non sapeva come rappresentare le finestre.
Cosa intendevi con la frase "per verificare la legittimità dell’immobile non basta"? Ho atti degli anni notarili degli anni 30 che descrivono l'immobile. Fai conto che si trova sul Corso principale della città. Non è abusivo e non passa inosservato

 

[Jan80]

La Licenza Edilizia diviene obbligatoria su tutto il territorio nazionale solo nel 1937. Chiaramente se un edificio era già esistente a quell'epoca non può considerarsi abusivo poiché mancante di tale licenza!

Cosa succede allora? Si deve fare un accesso agli atti presso l'archivio del Comune per verificare se esistano precedenti edilizi successivi di questo complesso edilizio che saranno poi la base di partenza per verificare eventuali difformità. Se non ci dovesse essere nulla dal 1945 a oggi, sarebbe opportuno verificarela presenza di vecchie licenze edilizie depositate in Archivio di Stato. Se anche lì non c'è nulla, allora l'unica prova di esistenza dell'immobile sarà data dalla planimetria di impianto del N.C.E.U. (Nuovi Catasto Edilizio Urbano) datata 1939-40 che diverrà provante (uno dei pochi casi in cui il catasto è provante!).

Si somma quindi quanto riportato in tutti i precedenti edilizi per avere uno stato legittimo del fabbricato e lo si rapporta con quello che c'è di fatto sul posto: tutte le differenze andranno analizzate per verificare che non siano degli abusi, ma magari solo degli errori grafici o interventi per i quali non erano necessari titoli edilizi (oggi la categoria si chiama Attività di Edilizia Libera).
Da questo capisci che ti servirà un tecnico di fiducia, o almeno, io mi affiderei a un professionista prima di imbarcarmi in una compravendita del genere.