A chi spetta ritinteggiare locale commerciale

[Shine]

Buongiorno a tutti. Ho letto il forum cercando una risposta, ma le discussioni si riferivano ad appartamenti.
Il conduttore di un negozio di mia proprietà ha dato disdetta nei termini e ora vuole lasciarlo senza imbiancare, citando la sentenza della Cassazione n. 29329/2019. Vale anche per i locali commerciali? Vale anche se nel contratto è indicato:

9) "[...] Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, ridipinta interamente in ogni sua parte, salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno."

?
Grazie!

 

[Zagonara Emanuele]

Direi che la risposta sia ovvia: il conduttore deve riconsegnare l'immobile secondo le pattuizioni stabilite, ovvero come lo ha ricevuto, in questo caso tinteggiato.

Se vi provvede, bene, altrimenti lo farai tu addebitandogli i costi (trattenendoli dal deposito cauzionale costituito e/o richiedendoglieli se il deposito non è sufficiente a coprire i costi).

La sentenza espressa dalla cassazione a parer mio è vaga, inconcludente e non definitiva.
E in ogni caso, è una min.....a pazzesca !

Perciò mi muoverei come anzidetto, poi se il tuo inquilino vuole opporsi che si accomodasse rivolgendosi ad un avvocato.

In ogni caso, proprio per evitare simili situazioni, consiglio caldamente, sempre e in ogni caso, di consegnare gli immobili al conduttore, da tinteggiare.
Sarà questi a fare eseguire la tinteggiatura a sue cure e spese se non è di suo gradimento lo stato della tinteggiatura presente all'inizio della locazione.

 

[mapeit]

La sentenza citata si riferisce espressamente alle locazioni commerciali, che sono regolate ancora dalla Legge 392/78, interpretando come un vantaggio ulteriore per il locatore rispetto al canone stabilito la tinteggiatura a carico del conduttore, in contrasto quindi con l'art. 79 della stessa Legge.
Possiamo non essere d'accordo con detta interpretazione, ma quella arcaica e ideologica legge è ancora in vigore e quindi sortisce i suoi effetti perversi.
Per le locazioni abitative regolate dalla Legge 431/98, invece, la pattuizione della ritinteggiatura a carico del conduttore non contrasta con alcuna norma.

 

[francesca63]

La sentenza citata si riferisce espressamente alle locazioni commerciali,

Onestamente, leggendo la sentenza, direi che si parla di locazione di un appartamento.
Ma penso che le conclusioni siano le stesse.
Aggiungo però che mi pare assurdo.

 

[Shine]

Direi che la risposta sia ovvia: il conduttore deve riconsegnare l'immobile secondo le pattuizioni stabilite, ovvero come lo ha ricevuto, in questo caso tinteggiato.

Se vi provvede, bene, altrimenti lo farai tu addebitandogli i costi (trattenendoli dal deposito cauzionale costituito e/o richiedendoglieli se il deposito non è sufficiente a coprire i costi).

La sentenza espressa dalla cassazione a parer mio è vaga, inconcludente e non definitiva.
E in ogni caso, è una min.....a pazzesca !

Perciò mi muoverei come anzidetto, poi se il tuo inquilino vuole opporsi che si accomodasse rivolgendosi ad un avvocato.

In ogni caso, proprio per evitare simili situazioni, consiglio caldamente, sempre e in ogni caso, di consegnare gli immobili al conduttore, da tinteggiare.
Sarà questi a fare eseguire la tinteggiatura a sue cure e spese se non è di suo gradimento lo stato della tinteggiatura presente all'inizio della locazione.

Purtroppo la cauzione non c'è più perché i ritardi nei pagamenti la superano. Motivo per il quale se ne stanno andando. E lo capirei, peccato che si siano spostati di qualche metro in altro locale... Ok che costa meno, ma vedremo se il locatore sarà, in caso, accomodante come me che durante il Covid gli ho ridotto l'affitto e ho sempre portato pazienza per i ritardi. Ho detto loro che io, anche solo per scusarmi di ciò, tinteggerei pur se non fosse dovuto. Ma io sono io e loro si vede di no
Buon il consiglio di offrire l'immobile da tinteggiare, ma così è più difficile renderlo appetibile.
Per gli appartamenti nessun inquilino ha mai avuto da protestare per la tinteggiatura, anzi.
In questo caso il negozio era stato consegnato spatolato sulle pareti (Sikkens) e tinteggiato sul soffitto.

 

[ab.qualcosa]

9) "[...] Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, ridipinta interamente in ogni sua parte, salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno."

Al di la delle sentenze il fatto che la tinteggiatura dopo X anni non sia perfetta, a meno di palese incuria da parte dell'inquilino, mi sembra classificabile come deperimento d'uso.

Per le locazioni abitative regolate dalla Legge 431/98, invece, la pattuizione della ritinteggiatura a carico del conduttore non contrasta con alcuna norma.

Ah si?

Onestamente, leggendo la sentenza, direi che si parla di locazione di un appartamento.
Ma penso che le conclusioni siano le stesse

Ah ecco.

Se vi provvede, bene, altrimenti lo farai tu addebitandogli i costi (trattenendoli dal deposito cauzionale costituito e/o richiedendoglieli se il deposito non è sufficiente a coprire i costi).

Occhio, trattenere il deposito cauzionale senza autorizzazione dell'inquilino o senza l'avvio di una azione legale IN TEORIA è appropriazione indebita.

 

[Shine]

Occhio, trattenere il deposito cauzionale senza autorizzazione dell'inquilino o senza l'avvio di una azione legale IN TEORIA è appropriazione indebita.

Qui il problema non sussiste, purtroppo. Il conduttore era sempre in ritardo con i pagamenti e sta dando per scontato che la cauzione la scontiamo in conto canoni. Il contratto è cessato il 24 gennaio e non ha messo in conto di dover pagare parte di gennaio, immagino perché pensa che essendosi trasferito dopo Natale a me sia rimasto il negozio libero. mah! Così non è.
Ha già fatto il calcolo degli interessi legali sulla cauzione, non di quelli sui ritardati pagamenti, ma vabbè.
Lascerò perdere la tinteggiatura, non mi cambia molto.

 

[Michela_]

Occhio, trattenere il deposito cauzionale senza autorizzazione dell'inquilino o senza l'avvio di una azione legale IN TEORIA è appropriazione indebita.

Questo non lo sapevo, o meglio, non ho mai approfondito, pensavo che la cauzione andava ridata all’inquilino una volta che il locale risultava in buone condizioni e con tutte le utenze regolarmente pagate. Ovvero per me è stato così, quando ho aperto l’attività ho preso in affitto un locale commerciale. Quando me ne sono andata (dopo un paio d’anni circa) ho dovuto presentare alla proprietaria le ultime bollette pagate, ed idem TARI, revisione caldaia, spese condominiali, ecc e solo poi mi è stata restituita la cauzione nonostante ero già fisicamente operativa nel nuovo ufficio.

 

[ab.qualcosa]

Deposito cauzionale: sembra facile...

Deposito cauzionale: il locatore deve chiedere il risarcimento dei danni (con CAUSA IN TRIBUNALE!!!) o lo deve restituire al locatore. Ogni affitto inizia, prima ancora che con la consegna delle chiavi dell’immobile, con il versamento di quello che viene detto deposito cauzionale: una somma di...

www.immobilio.it

 

[Zagonara Emanuele]

Deposito cauzionale: sembra facile...

Deposito cauzionale: il locatore deve chiedere il risarcimento dei danni (con CAUSA IN TRIBUNALE!!!) o lo deve restituire al locatore. Ogni affitto inizia, prima ancora che con la consegna delle chiavi dell’immobile, con il versamento di quello che viene detto deposito cauzionale: una somma di...

www.immobilio.it

Come già ho scritto, la Cassazione si sarà pure espressa in tal modo, ma a parer mio ha toppato alla grande, sentenziando una colossale minc....a !

Se come sentenziato, al termine della locazione, il deposito cauzionale va sempre restituito con tanto di interessi legali, e poi qualora ci sia danni si deve dare seguito ad una causa, allora non ha alcun senso richiedere e costituire un "deposito cauzionale" (bisognerebbe spiegarlo ai signori giudici questa elementare questione), se non per pagare inutilmente degli interessi che spesso neppure maturano.

Il proprietario dell'immobile si ritrova così, senza "garanzie" e ad agire quale "banca" a favore del conduttore (quindi cornuto e mazziato).

Il deposito cauzionale ha una precisa e specifica funzione: garantire il locatore da eventuali danni recati all'immobile e garantire che l'immobile gli venga riconsegnato nello stato in cui lui lo ha consegnato al conduttore.
Se il locatore consegna un immobile tinteggiato completamente e il contratto prevede chiaramente che debba essere riconsegnato completamente ritinteggiato, detta tinteggiatura (quella al termine della locazione) non può essere considerata una "miglioria" all'immobile.
Si tratta: 1) di riconsegnare l'immobile "nel medesimo stato" iniziale, 2) di una libera pattuizione contrattuale che come tale va rispettata, 3) di opere e manutenzioni ordinarie e 4) di buona creanza da parte del conduttore.

Pertanto, direi:

1) In barba alla sentenza, utilizzo il deposito cauzionale per pagare i danni e/o ripristinare l'immobile come consegnato all'inizio della locazione e una volta eseguito i lavori restituisco l'avanzo (se ce n'è) al conduttore assieme a fatture e ricevute attestanti i costi sostenuti.
Se poi l'inquilino vuole "adire le vie legali" forte della suddetta *****.....a, si accomodasse !

2) Sarebbe ora che i giudici fossero ritenuti responsabili per gli errori commessi e le ******.....e sentenziate, al pari di ogni altro professionista che quando sbaglia paga di tasca propria !

Simili baggianate accadono (tra i Paesi cosiddetti civili) solamente in Italia !