Accatastamento A4 - rischi per il compratore

[bemipefe]

Salve,

Volevo capire quali limitazioni, differenze e rischi si hanno nell'acquistare un immobile accatastato come A4 rispetto ad un A2.

1) Ad esempio ci sono dei tipi di locali o destinazioni d'uso che non si possono avere ?

2) Posso darlo interamente in affitto ?

3) Se un immobile ha questo tipo di classe catastale e viene venduto tramite un agenzia ad un prezzo di mercato questo vuol dire che è sicuramente stato affrancato ? Come e cosa devo controllare per capire se è in regola ?

4) In oltre ho notato che la rendita catastale di questi immobili è più bassa ovviamente. Questo cosa comporta a parte che si pagano meno tasse ?

5) Ammesso che sia tutto in regola e non ci siano abusi la banca è disposta a concedere un mutuo per un immobile di questo tipo ? (Immagino ad esempio che l'ipoteca sulla casa valga di meno).

6) C'è la possibilità di cambiare la classe catastale ad esempio ad A3 ?

Grazie anticipatamente.

 

[cristian casabella]

Sono normalmente commerciabili. La banca finanzierà in base al loro reale valore e non ad eventuali acquisti ad importi fuori mercato



A/4 - Abitazioni di tipo popolare. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.

Tale categoria catastale non trova più applicazione alle unità immobiliari abitative di recente edificazione, ma può essere attribuita ad abitazioni di vecchia costruzione con grado di finimento semplice, con dotazione scarsa di impianti e non corrispondenti agli standard correnti.

Possono ritenersi compatibili con la categoria, sempre che il fabbricato non sia stato costruito in zona a vocazione di ville e villini (quindi in zona rurale), le unità immobiliari costruite in aderenza ad altri fabbricati oppure quelle isolate e dotate di attinenze scoperte di modestissima entità, a condizione che le caratteristiche costruttive e di rifinitura siano di modesto livello e la dotazione di impianti e servizi limitata.

“Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifinitura di modesto livello e dotazione limitata di impianti tecnologici e servizi quantunque indispensabili”.

 

[bemipefe]

Grazie cristian

Sono normalmente commerciabili. La banca finanzierà in base al loro reale valore e non ad eventuali acquisti ad importi fuori mercato

Il fatto che la banca finanzia in base al reale valore della casa credo sia indipendente dalla classe. Cioè vale anche per un A2. Ad esempio ho letto che le case destinate ad edilizia popolare non possono essere rivendute a prezzo di mercato a meno che non siano state "affrancate". Quello che non ho capito è come si capisce che è fuori mercato ?
Cosa intendi per reale valore ?

 

[plutarco]

a4 non è sinonimo di casa popolare.

 

[plutarco]

L'immobile è tranquillamente affittabile.

 

[bemipefe]

a4 non è sinonimo di casa popolare.

Beh in realtà la definizione della classe catastale dice proprio "Abitazioni di tipo popolare."
Forse tu intendi che non è detto che siano destinate a edilizia residenziale pubblica (EDR) ?
Quali sono i casi in cui una palazzina viene costruita con questa classe catastale ?
Ci sono per forza diritti di superficie ?
Cosa va controllato al catasto ?

 

[francesca63]

Forse tu intendi che non è detto che siano destinate a edilizia residenziale pubblica (EDR) ?
Quali sono i casi in cui una palazzina viene costruita con questa classe catastale ?
Ci sono per forza diritti di superficie ?
Cosa va controllato al catasto ?

Un a casa accatastata a/4 non è necessariamente destinata a edilizia pubblica popolare, e quindi non ci sono per forza diritti di superficie o vincoli di prezzo.
Non devi controllare al catasto, ma leggere l’atto di provenienza, per capire SE ci sono vincoli di qualche tipo.
Ma la categoria A/4 non equivale a casa con vincoli, è solo un immobile non particolarmente curato e rifinito.

 

[eldic]

ci aggiungo che non pochi appartamenti nati come popolari (nel senso di accatastati come tali) sono stati ristrutturati in modo tale da non avere nulla da invidiare a appartamenti di lusso.
chi se li è comprati, pagandoli fior di palanche, è bene contento che rimangano accatastati come tali

 

[cafelab]

Fino a quando l’AdE non cambia la classe d’ufficio

 

[bemipefe]

ci aggiungo che non pochi appartamenti nati come popolari (nel senso di accatastati come tali) sono stati ristrutturati in modo tale da non avere nulla da invidiare a appartamenti di lusso.
chi se li è comprati, pagandoli fior di palanche, è bene contento che rimangano accatastati come tali

Si infatti l'appartamento in questione si trova in un palazzo che non ha proprio le sembianze del classico palazzone nato come casa popolare. E' un piccolo palazzo in cortina e mettendolo a confronto con alcuni A2 che ho visto questo dovrebbe essere "di lusso" come dice @cafelab

Fino a quando l’AdE non cambia la classe d’ufficio

Uhm ... questo mi piace di meno. A parte l'aumento delle tasse cosa si rischia ?
Spero che l'AdE non rivoglia indietro anche i soldi degli anni in cui l'immobile era classificato A4 in maniera "ingiustificata".

Ho sempre saputo che la legge non può essere retroattiva ma ci sono sempre le eccezioni del caso. Ho sentito storie di persone che hanno venduto la casa popolare a prezzo di mercato poi la corte di cassazione nel 2015 ha dichiarato illegittima la vendita a quel prezzo e ora oltre a dover restituire la differenza devono pagare le spese processuali.