Accatastamento con riserva e problemi per il rogito

[jouack]

Buongiorno a tutti, vi spiego il mio problema,
ho firmato il compromesso per un immobile(villetta a schiera libera su tre lati)che e'stato ampliato ( vano tecnico, pavimentazione esterna e copertura in stuoia) nel1997. I lavori sono stati eseguiti su regolare concessione del comune.
il tutto non era stato accatastato al tempo dopo la fine dei lavori.
il progetto iniziale prevedeva per il vano tecnico (3X2) solo una porta dall esterno, in realta' la porta esterna e'stata murata, pur mantenendo l'infisso in modo da non pregiudicarne l'aspetto, e il vano comunica con il soggiorno.
al fine di riportare la planimetria allo stato attuale e'stata fatta una cila per poi procedere al nuovo accatastamento.
dopo due respingimenti il catasto ha approvato la nuova planimetria ponendo una riserva 1 in quanto sostiene che il terreno sul quale e'stato costruito il vano non e' di proprieta.
In effetti nel primo rogito l'area su cui insistono tutte le villette del condominio e' dichiarata come condominiale e i giardini immediatamente prospicienti alle unita'immobiliari (come da planimetria allegata all'atto con tanto di conterminazione in rosso) sono detti di pertinenza esclusiva e l'uso esclusivo e'specificato per eredi ed aventi causa.
Il notaio vorrebbe stralciare l'ampliamento del vano tecnico e fare l'atto per la sola abitazione, il vano tecnico andrebbe in una scrittura privata per essere poi usucapito appena possibile.
Il geometra non puo'fare lo stralcio al catasto perche' impossibile dividere la particella.
premetto che nel condominio questo tipo di lavoro e'stato fatto al tempo dal 90% dei proprietari.
Qualcuno ha esperienze del genere?
grazie

 

[marcanto]

E' una situazione molto particolare, ma anche rischiosa passibile anche di abuso.
1) al momento del rogito deve esserci conformità tra il progetto o modifiche successive debitamente legittimate con titolo edilizio, e le planimetrie catastali.
2) non è possibile alienare, ovviamente, quelle parti che non sarebbero di proprietà.

Questo spiega il perchè Il notaio vorrebbe stralciare l'ampliamento.

il vano tecnico andrebbe in una scrittura privata per essere poi usucapito appena possibile.

Una scrittura privata ......è chi è titolato a farla ? il proprietario che non è chi la firma.
Poi con la speranza di usucapita .......e se i diretti interessati o proprietari di quegli spazzi li vorrebbero rivendicare ???
tu che fai, dici che hai la scrittura privata ??

avverto una situazione complicata, anche ardua da comprendere dalla descrizione fatta ......ti posso consigliare di chiedere un consulto ad un tecnico ing oppure arch affinché possa valutare in dettaglio il tutto e consigliarti al meglio

 

[jouack]

grazie mille per la risposta.
Cerco di spiegarmi meglio.il condominio è composto da 40 villette a schiera bifamiliari, ogni villetta ha un suo giardino ad uso esclusivo, al tempo immagino sia stato fatto per non pagare le tasse, di fatto ogni giardino è recintato e l'ampliamento di cui sopra è stato effettuato dal 90% dei proprietari, motivo per cui nessuno può venire a rivendicare nulla, anche perché i lavori sono stati fatti nel 97 e ad oggi nessuno si è lamentato.
I lavori sono stati eseguiti con concessione edilizia regolarmente rilasciata dal comune.
al catasto c'è una riserva 1 e il vano tecnico non si può stralciare, se non si stralcia il notaio non fa l'atto.
possibile che non si trovi una soluzione?
grazie in anticipo a chi potrà darmi un consiglio.

 

[jouack]

avverto una situazione complicata, anche ardua da comprendere dalla descrizione fatta ......ti posso consigliare di chiedere un consulto ad un tecnico ing oppure arch affinché possa valutare in dettaglio il tutto e consigliarti al meglio

il geometra che ha fatto la pratica dice che l' accatastamento va bene, anche perché corrisponde allo stato di fatto e al titolo abitativo,
il notaio del geometra mi deve far sapere,
il mio notaio non fa l'atto senza lo stralcio.
chi posso interpellare oltre?

 

[Jan80]

Da quello che ho potuto capire tutto il terreno (al di sotto delle villette e dei giardini) risulta di proprietà del condominio?
Se così fosse la soluzione più semplice sarebbe quella che ognuno (o chi lo voglia) si compri il suo dal condominio! (con assenso unanime dei condomini)

Dubito che si possa fare un atto di permuta (con eventuali conguagli) in questo caso, anche se tutti i condomini fossero d'accordo, dato che non si tratterebbe di più proprietari con quote indivise ma di condomini con millesimi di proprietà. Però non sono un esperto!

il tutto non era stato accatastato al tempo dopo la fine dei lavori.

Capisci anche tu che il problema sorge proprio dal voler tentare di eludere le tasse, e poi ci si ritrova in queste situazioni. Credo che la via più facile siaquelladel rogito, meglio se fatto da tutti i condomini (non sarà di certo una passeggita!)

 

[jouack]

io ho gia firmato il compromesso e avviato la pratica per il mutuo...
sicuramente gli altri condomini non hanno nessuna intenzione di intestarsi il terreno.
siccome la costruzione è stata fatta più di venti anni fa si potrebbe cominciare una causa per usucapione? ovviamente da parte dell' attuale proprietario.

 

[Jan80]

In realtà ero convinto fossi il venditore....
Per l'usucapione ci si rifà di norma principalmente a chi si è comportato come proprietario, pagamento delle tasse comprese.... non sò nel tuo caso se qualcuno abbia mai pagato qualcosa!

Fare acquistare il terreno dal venditore prima del rogito?

 

[jouack]

le tasse sulla casa immagino sono state pagate, di certo il condominio lo è stato.
il vano è adiacente alla casa e nessuno condomino ha mai contestato nulla quindi siccome è stato costruito più di 20 anni fa non ci dovrebbero essere problemi ad usucapire il tutto..
purtroppo non è possibile acquistare il terreno in tempi brevi.....

 

[Jan80]

Ma per una causa di usucapione do norma ci vuole più di un anno e non è proprio a buon mercato.

 

[jouack]

si ma quella poi si fa con calma non è un problema ....adesso mi interessa mettere la riserva solo sulla' ampliamento fatto (con licenza ma su suolo non di proprietà) e fare l' atto dal notaio...