Accatastamento corso di costruzione immobile al grezzo per rogito

[Alberto1610]

Buongiorno a tutti. Sto seguendo per conto di un mio cliente la fase preliminare di acquisto di un immobile al grezzo.
Attualmente l'immobile non è censito al catasto fabbricati e quindi l'unica identificazione catastale è la particella al terreni. Il notaio non rogiterà senza l'accatastamento in corso di costruzione mentre il tecnico progettista non ha intenzione di fare l'accatastamento perché dice che non sussiste l'obbligo.
Francamente da tecnico e da esperienza personale in queste situazioni ho sempre fatto gli accatastamenti in corso di costruzione, tuttavia ho visto che non sussiste un obbligo normativo anche se ritengo che se viene venduto un fabbricato debba essere onere del venditore censirlo (anche in categoria provvisoria).
Vorrei solo capire normativamente una cosa. Si può comprare un fabbricato (da impresa) con la sola particella al catasto terreni ed avere l'i.v.a. al 4%? E se si quali documenti servono (se l'accatastamento non è obbligatorio) per testimoniare l'esistenza dell'immobile? Secondo il notaio senza accatastamento in corso di costruzione si compra solo il terreno e quindi l'i.v.a. è da considerare al 22%.
Ringrazio chiunque mi può essere di aiuto.

 

[Rosa1968]

Si può comprare un fabbricato (da impresa) con la sola particella al catasto terreni ed avere l'i.v.a. al 4%?

No
Non vi e' l'obbligo se non si vende. Ma in questo caso bisogna accatastarlo f3

 

[Alberto1610]

Ok...anche io sono della stessa idea...ma il progettista sostiene di avere già fatto rogiti senza accatastamento...non so come...grazie mille per la risposta

 

[Rosa1968]

Strano che sia un progettista a dire una cosa simile. Se vogliono vendere l'immobile non ultimato devono necessariamente accatastare in f3.

 

[Alberto1610]

Secondo me, visto che hanno già pattuito il prezzo di vendita non vuole riferire alla parte venditrice che devono sostenere ulteriori spese per il rogito.

 

[Rosa1968]

Secondo me il problema e' un altro.
Vi e' un mutuo sulla costruzione?

 

[Alberto1610]

Non lo so. Il notaio è stato incaricato per le verifiche ipotecarie. Avrò risposte a giorni. Sono interessato a questo dubbio perché ho notato che l'impresa non dico faccia ostruzionismo ma sembra un po' riluttante a fornire la documentazione per eseguire le verifiche preventive e questo un po' mi fa sospettare

 

[Rosa1968]

Lui per vendere dato che rientra nella normativa 122/2005 deve:
- accatastare
- FRAZIONARE IPOTECA MUTUO
Trattandosi di immobile F3 deve procedere a fare restringimento ipotecario se gli altri immobili non sono accatastati prima del rogito, ovvero togliere quella particella dall'intero. Secondo me il problema e' questo.

 

[Alberto1610]

Perdonami ma non sono riuscito a seguire il tuo ragionamento. L'immobile è una porzione di abbinata edificata su particella autonoma. Dalle verifiche eseguite l'impresa ha solo quell'immobile (terreno) in proprietà. Puoi spiegarmi meglio? Grazie

 

[Rosa1968]

Ok pensavo si trattasse di un appartamento in un complesso immobiliare da ultimare. Trattandosi di una porzione bisogna capire se il mutuo, se c'è ricade sull'intero e comunque va frazionato per poter vendere. Ha due strade verificare se la banca già gli fa l'accollo ( non sempre è possibile sull'f3) oppure deve fare un restringimento dell'ipoteca.

Prima di fasciarsi la testa fai fare le verifiche e cin i dati certi rimango a disposizione per quanto sta nelle mie conoscenze.