Accatastamento Parti Comuni ad uso Esclusivo

[Karl1]

In seguito alla necessità di effettuare lavori di restauro su lastrico solare, è saltato fuori che questo non risulta accatastato e nemmeno il suo uso è mai stato regolarizzato, non essendo di proprietà esclusiva di alcuno ne citato in alcun rogito.

Io e il proprietario dell'altra quota parte dello stabile ci siamo accordati per una ripartizione di USO esclusivo dello stesso in due zone che poi dovrà essere regolarizzata da un notaio dopo accatastamento. In pratica diverrebbero parti comuni ad uso esclusivo, come di fatto è sempre stato.

Ora mi chiedo al catasto che cosa risulterà? Con la dicitura "parti comuni" anche con la specifica a chi sono attribuite di uso o quella rimane solo nell'atto notarile?

L'ICI come verrà calcolata? Saluti!

 

[mlabriola]

il lastrico solare viene accatastato con la categoria f/5, va fatto un docfa (denuncia di nuova unità immobiliare con causale "ampliamento") e prende l'intestazione del subalterno dell'ultimo piano; nel caso in cui il lastrico solare copre piu' di un sub (cioè più di una unità immobiliare) si può accatastare come bene comune non censibile ai due (o piu') sub se si vuole fare una sola unità f/5, oppure su ogni sub (unità immobiliare) dell'ultimo piano si fa un lastrico solare f/5.

Aggiunto dopo 3 minuti :

L'ICI come verrà calcolata? Saluti!

l'ICI non grava sui lastrici solari (SONO IMPONIBILI AI FINI ICI I LASTRICI SOLARI? A cura di Vito AMORUSO* | Agenzia di Assistenza Tecnica agli Enti Locali)

 

[Karl1]

Specifico che il lastrico copre un officina meccanica a fianco, ma è sempre stato di fatto ad uso del ns. condominio. Nn so se cambia qualcosa.
Per cui ci siamo messi d'accordo io e l'altra parte di proprietà del condominio.

 

[mlabriola]

eheh

Per cui ci siamo messi d'accordo io e l'altra parte di proprietà del condominio.

c'è poco da mettersi d'accordo, la legge è chiara, la proprietà del lastrico solare è dell'immobile sottostante.

 

[Karl1]

In questo caso la cosa non è così semplice. Nell'atto di acquisto dell'officina sono specificati solo i subalterni, appunto, dei vani officina e non si fa menzione ad esempio "porzione-cielo terra".
Il lastrico solare è diviso in ulteriori subalterni che sono ad uso di 2 condominii diversi che "affacciano" al lastrico. In pratica l'area funge da lastrico solare per l'officina e da terrazza a livello per i condominii affiancati.
Questi subalterni identificano a seconda dei casi proprietà o parti comuni. Solo la quota parte da SEMPRE utilizzata da ns condominio non è accatastata e quindi non regolarizzata.
Il riparto spese è diviso tra tutti gli aventi diritto, a vario titolo, all'uso del lastrico e il meccanico in quanto è comunque di copertura.

 

[mlabriola]

In questo caso la cosa non è così semplice.

la cosa è semplice: l'art.1117 del c.c. recita (Parti comuni dell'edificio): Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune ...

quindi, se qualcuno ha un titolo (atto) per vantare diritti sul lastrico solare, tale lastrico solare/terrazzo è di sua proprietà, diversamente è un bene comune del condominio e va accatastato come bcnc (bene comune non censibile) assegnandogli un nuovo sub.

Ora mi chiedo al catasto che cosa risulterà? Con la dicitura "parti comuni" anche con la specifica a chi sono attribuite di uso o quella rimane solo nell'atto notarile?

nell'accatastare un bcnc si indicano nel docfa (denuncia di accatastamento) i sub a cui tale bene è comune, quindi risulterà, ad esempio, sub 9 comune ai sub 1-2-3-4-6-7-8.

Aggiunto dopo 4 minuti :

Io e il proprietario dell'altra quota parte dello stabile ci siamo accordati per una ripartizione di USO esclusivo dello stesso in due zone

se poi il lastrico lo si vuole dividere tra gli aventi diritto, basta andare da un notaio e fare un atto di divisione; in questo caso, nel fare l'accatastamento del lastrico, si dovranno formare già due subalterni b.c.n.c. che poi con l'atto verranno intestato uno ad un proprietario ed uno all'altro.

 

[Karl1]

b.c.n.c. starebbe per bene comune non censibile, giusto?
Quindi al catasto risulterebbe solo come b.c.n.c. poi l'effettivo uso delle quote definito solo nell'atto. Ma essendo un bene comune si parlerà di divisione di uso, non di proprietà, o sbaglio?

Tale diritto d'uso è trasmissibile? O affinchè lo sia serve, appunto, un atto notarile?
Per ora la cosa è stata definita tramite verbale di assemblea condominiale di noi 2 proprietari....Ma non credo sia sufficiente, da qui il discorso della regolarizzazione con notaio.

Ti ringrazio molto delle risposte gentilmente concesse!

 

[mlabriola]

b.c.n.c. starebbe per bene comune non censibile, giusto?

si, bene comune non censibile.

Quindi al catasto risulterebbe solo come b.c.n.c. poi l'effettivo uso delle quote definito solo nell'atto.

no, nella descrizione del bcnc c'è anche indicato l'elenco dei sub a cui il bene è comune.

Ma essendo un bene comune si parlerà di divisione di uso, non di proprietà, o sbaglio?

no, si divide la proprietà.

Aggiunto dopo 1 :

Tale diritto d'uso è trasmissibile? O affinchè lo sia serve, appunto, un atto notarile?

se resta un bcnc, la proprietà è legata al sub che ha i diritti su tale bcnc, quindi vendendo l'unità immobiliare che ha diritto a tale bene comune si vende automaticamente anche il diritto a tale bene. se si intende dividere e creare due proprietà esclusive, si fa un atto di divisione da un notaio.

Aggiunto dopo 1 :

Per ora la cosa è stata definita tramite verbale di assemblea condominiale di noi 2 proprietari....Ma non credo sia sufficiente, da qui il discorso della regolarizzazione con notaio.

cos'è stato deciso in questo verbale? di dividerel il bcnc in due parti di proprietà esclusiva? in tal caso serve prima l'accatastamento delle due unità e poi l'atto notarile di divisione.

Ti ringrazio molto delle risposte gentilmente concesse!

di niente.

 

[Karl1]

è stato deciso un USO esclusivo delle 2 parti, non si è mai parlato di divisione di proprietà in realtà. Si è definito di dividere catastalmente le 2 quote e definire 2 zone di USO esclusivo. Questo tramite verbale di assemblea condominiale. Con promessa di ufficializzare presso un notaio tale accordo. Penso che per la trasmissibilità anche dell'uso sia necessario un notaio. Questo punto della trasmissibililità in caso di vendita è fondamentale.

 

[mlabriola]

Penso che per la trasmissibilità anche dell'uso sia necessario un notaio. Questo punto della trasmissibililità in caso di vendita è fondamentale.

si si, indispensabile