Accettazione della proposta prima della successione

[corto-armitage]

Salve a tutti,
sto tentando di acquistare un appartamento di proprietà condominiale. La proposta di acquisto è stata firmata per accettazione da tutti i condomini che hanno titolo sull'appartamento eccetto per una quota il cui proprietario è venuto a mancare prima di apporre la firma (novembre 2017). Hanno fermato però i 3 figli proprietari di altre tre quote e presunti eredi (è quello che dicono loro) della quota del padre. Le firme sono state tutte raccolte dall'amministratore entro il 10 febbraio e la proposta dà 4 mesi di tempo per arrivare al rogito. Per qualche motivo che non riesco a capire (visto che dalla vendita dell'appartamento condominiale riceverebbero dei soldi) i tre figli nicchiano a fare la successione dichiarando che hanno un anno di tempo. Forse solo per inerziia, non so.

L'amministratore li ha bonariamente sollecitato dicendo che avendo firmato ed essendo gli eredi hanno 4 mesi per fare la successione e poi il rogito altrimenti sarebbero inadempienti, per cui il condominio mi dovrebbe il doppio della caparra e si rivarrebbe su di loro.

Io, al di là del fatto che non avrei intenzione di chiedere il doppio della caparra ma semmai di prolungare i tempi, non sono sicuro che abbia ragione. Nel senso che finchè non si definisce chi è l'erede la proposta non è stata accettata dall'intera parte venditrice per cui i 4 mesi non scattano.

Voi che ne pensate?

 

[Rosa1968]

Chi accetta una proposta ha degli obblighi. Nel caso specifico i figli che hanno firmato perché si sono qualificati eredi, devono nei termini previsti per il rogito, presentare la dichiarazione di successione, pagare le tasse e contestualmente al rogito effettuare l'accettazione dell'eredità. Se vuoi vendere questi sono i passaggi. Ora che loro parlino dei termini previsti per la presentazione della dichiarazione di successione, supera l'impegno che hanno preso mi spiego? Se volevano attendere il periodo non avrebbero dovuto accettare la proposta, ma se l'hanno fatto si devono adoperare nel loro interesse di non diventare inadempienti.

 

[francesca63]

finchè non si definisce chi è l'erede la proposta non è stata accettata dall'intera parte venditrice per cui i 4 mesi non scattano.

Che i figli/eredi ,se hanno firmato la proposta, a prescindere dalla loro qualità di eredi si sono assunti l'obbligazione di venderti l'immobile.

 

[PyerSilvio]

Salve a tutti,
sto tentando di acquistare un appartamento di proprietà condominiale. La proposta di acquisto è stata firmata per accettazione da tutti i condomini che hanno titolo sull'appartamento eccetto per una quota il cui proprietario è venuto a mancare prima di apporre la firma (novembre 2017). Hanno fermato però i 3 figli proprietari di altre tre quote e presunti eredi (è quello che dicono loro) della quota del padre. Le firme sono state tutte raccolte dall'amministratore entro il 10 febbraio e la proposta dà 4 mesi di tempo per arrivare al rogito. Per qualche motivo che non riesco a capire (visto che dalla vendita dell'appartamento condominiale riceverebbero dei soldi) i tre figli nicchiano a fare la successione dichiarando che hanno un anno di tempo. Forse solo per inerziia, non so.

L'amministratore li ha bonariamente sollecitato dicendo che avendo firmato ed essendo gli eredi hanno 4 mesi per fare la successione e poi il rogito altrimenti sarebbero inadempienti, per cui il condominio mi dovrebbe il doppio della caparra e si rivarrebbe su di loro.

Io, al di là del fatto che non avrei intenzione di chiedere il doppio della caparra ma semmai di prolungare i tempi, non sono sicuro che abbia ragione. Nel senso che finchè non si definisce chi è l'erede la proposta non è stata accettata dall'intera parte venditrice per cui i 4 mesi non scattano.

Voi che ne pensate?

Che non si vede quale sia il problema.

Senza acquisire il titolo non potranno incassare i soldi.

Un non senso per chi vuole vendere.

Detto cio’, mi chiedevo perche’ invece non ci dici nulla sulla caparra, che determina gli obblighi in capo a quei soggetti.

 

[corto-armitage]

Salve,
il mio dubbio nasce da questo. Da quello che so anche leggendo qui quando si fa una proposta all'intera parte venditrice (è questo il caso) la accettazione è vincolante solo quando è accettata da tutti, altrimenti non è vincolante neanche per quelli che hanno accettato e quindi l'acquirente non ha diritto in caso di scadenza dei termini per il rogito ecc. al doppio della caparra. In questo caso che loro siano gli eredi lo si sa solo per sentito dire (loro all'amministratore e codesto a me). In teoria potrebbe essere chiunque (oltre a loro) e lo si saprà con certezza solo alla successione. Per cui la loro firma potrebbe essere interpretata (ed è la mia impressione) non come accettazione per cosa altrui ma solo accettazione a vendere la propria quota. Per cui c'è la quota del de cuius per la quale io non avuto formalmente accettazione. Se si interpreta la proposta come accettata lo scenario teorico in caso di mancata successione sarebbe che allo scadere del termine per il rogito (indicato in proposta come ultimo e perentorio) l'acquirente avrebbe diritto al doppio della caparra dal condominio che si rivarrebbe sui condomini inadempienti. Se si interpreta come non accettata a causa della quota del de cuius in sospeso allora alla scadenza del termine per l'accettazione l'acquirente si riprende unicamente la caparra oppure si concorda un nuovo termine. E' chiaro che a me fa piu' piacere la prima interpretazione, perchè mi permetterebbe se non altro di esercitare piu' pressione sui putativi eredi, ma quella che mi pare piu' probabile è la seconda.
Per quanto riguarda la domanda di Pyersilvio sulla caparra non sono sicuro di capire. Ho dato una caparra confirmatoria che è nelle mani dell'amministratore di condominio.

 

[davideboschi]

E' chiaro che a me fa piu' piacere la prima interpretazione

Dipende. Se qualche condomino si fosse rifiutato di firmare all'ultimo momento, tu ti saresti trovato formalmente impegnato all'acquisto di buona parte delle quote, senza poterle comprare tutte, quindi rimanendo in comporprietà con quelli che si erano ritirati. Una situazione in cui non credo vorresti trovarti.

quella che mi pare piu' probabile è la seconda

Credo anch'io. Anche perché penso che sulla proposta tu avrai scritto che la proposta vale per l'acquisto dell'immobile nella sua interezza e non per quote inferiori all'intero (saresti stato ben bischero a non scriverlo, considerato quanto scrivo sopra...), quindi fino a che non si perfeziona l'accettazione di tutti la proposta non diventa contratto e l'unica cosa che può succedere è che decada per decorrenza dei termini.

Ma siccome mi pare che l'amministratore pungoli (e non sappiamo quanto loro siano scafati al punto di sapere che possono ignorare deliberatamente il pungolo), e tu d'altro canto non hai problemi a dilazionare, prova a fare quanto tu stesso scrivi

si concorda un nuovo termine

 

[francesca63]

Dipende. Se qualche condomino si fosse rifiutato di firmare all'ultimo momento, tu ti saresti trovato formalmente impegnato all'acquisto di buona parte delle quote, senza poterle comprare tutte, quindi rimanendo in comporprietà con quelli che si erano ritirati. Una situazione in cui non credo vorresti trovarti.

Non è proprio così; se si fa una proposta per l’intero ci sono due possibilità:
- accettano tutti =contratto preliminare concluso
- accettano solo alcuni=proposta non accettata
Se la caparra è nelle mani sell’amministratore, evidentemente si ritiene che tutti abbiano accettato, compreso gli eredi (o chi si è qualificato come tale, e che ha comunque la responsabilità di farti comprare quanto promesso).

Per cui c'è la quota del de cuius per la quale io non avuto formalmente accettazione.

Immagino che ti abbiano formalmente comunicato L’avvenuta accettazione della tua proposta, o perlomeno tu avrai firmato per presa visione dell’avvenuta accettazione, viceversa non c’era motivo per consegnare una caparra.
Contattando il notaio che sceglierai per l’atto è possibile che sarà lui a spiegare ai venditori quali documenti gli servono, compresa la dichiarazione di successione.
Gli eredi si convinceranno a fare quello che devono.

 

[il_dalfo]

Il fatto che non abbiano ancora fatto la successione non inficia l'obbligazione che si son presi (di vendere). A loro cura ed onere ottenere tutte le credenziali necessarie per poter firmare anche al rogito.
Non ho ben capito se i 3 fratelli son gli unici eredi o ve ne sono altri, a questo proposito faccio notare che:
- eventuali altri coeredi che non avessero intenzione di vendere (o che ancora non abbiano dato la loro disponibilità in tal senso) beneficiano del diritto di prelazione sulle quote ereditarie.
- eventuali ulteriori coeredi a cui non sia stata fornita la facoltà di esercitare la prelazione, hanno facoltà di esercitare il retratto successorio.

 

[francesca63]

- eventuali altri coeredi che non avessero intenzione di vendere (o che ancora non abbiano dato la loro disponibilità in tal senso) beneficiano del diritto di prelazione sulle quote ereditarie.
- eventuali ulteriori coeredi a cui non sia stata fornita la facoltà di esercitare la prelazione, hanno facoltà di esercitare il retratto successorio.

Molto giusto in teoria, ma qui si sta parlando di quote appartamento di proprietà condominiale (immagino ex alloggio del custode).
Nella pratica penso che sarebbe molto improbabile, se anche ci fossero altri eredi che non siano d’accordo nel vendere le quote di spettanza , che già sono in comunione con gli altri condomini.
Comunque i firmatari si sono obbligati, sempre se è stata formalmente comunicata l’accettazione della proposta. Cosa plausibile, essendo stata consegnata una somma a titolo di caparra.

 

[il_dalfo]

Analizzando la domanda iniziale ed i successivi interventi non mi son fatto convinto che gli eredi siano solo i tre fratelli che già han firmato. Di certo 'obbligo che si sono assunti (quantomeno per la loro quota di legittima) li carica dell'onere di comunicare la successione per tempo al fine di arrivare a rogito quali proprietari e poter firmare.

Resto sconcertato dal fatto che l'assemblea condominiale e/o l'amministratore condominiale (se esistente) possano aver firmato/accettato l'alienazione del bene senza che vi fosse prima la decisione all'unanimità riportate in calce sul verbale dell'assemblea. Mi stupirebbe che l'eventuale amministratore avesse permesso a non aventi causa di votare in tal senso ed ancor di più mi stupirebbe se l'amministratore avesse firmato per conto del condominio.

Nella pratica, come amministratore: convoco assemblea condominiale. Ottengo l'ok dei 1000 millesimi (con presenti e deleghe). Il tutto è riportato sul verbale e solo successivamente si firma una proposta.

Molto giusto in teoria,

Col retratto successorio (se esercitato) l'eventuale ulteriore coerede subentra nell'acquisto al terzo (può farlo anche a trascrizione avvenuta...), sicchè decidesse per non alienare la propria quota, ecco che il bene non potrebbe comunque essere ceduto (o meglio l'atto sarebbe nullo).

La soluzione per evitare tutto sto marasma, è quella di acquistare le singole quote utilizzando l'opzione d'acquisto gratuita: una volta che tutti (anche i non aventi diritto) mi hanno accordato il loro benestare alla cessione, firmo per accettazione.

per quanto, posso testimoniare su un caso d'un paio d'anni or sono: acquisite le quote dei vari condomini, l'interessato si vedeva negare l'alienazione per un solo condomino recalcitrante. Fatta istanza in tribunale, il giudice obbligò a vendere la quota necessaria. Trattavasi di guardiola custode (circa 4 mq e della porzione di fine pianerottolo che serviva l'ingresso all'appartamento dell'acquirente e della guardiola stessa. Presumo che l'obbligo a vendere sia stato possibile per la quasi irrilevante consistenza degli oggetti in essere)