Accettazione o non accettazione questo e' il problema!

[lucabelo]

Buonasera a tutti volevo chiedere consigli perchè mi trovo di fronte un caso che non riesco ad avere ben chiaro, spiego:
Sono l'acquirente tramite agenzia, e mi sono relazionato solo con l'AI per cio' che segue:

-3/11/2010
Invitato dal buon prezzo di trattativa, faccio una proposta d'aquisto per una casa. subordino tutto al mutuo visure e eventuali pignoramenti da parte notarile;
scadenza 31/12/2010 (scadenza lunga colpa del mio lavoro che mi ha tenuto lontano da casa 6 settimane).
La casa ha un ipoteca di secondo livello causa fallimento piccola attività del proprietario.
-4/11/2010
La proposta viene "accettata" da parte venditrice cambia qualche data e qualche euro ma fondamentalmente è buona.
-5/11/2010
Accetto la proposta controfirmando e mi viene detto che ora,
siccome la proposta d'acquisto va presentata alle banche per togliere ipoteca, tramite avvocato del venditore, avremmo aspettato i tempi tecnici per la risposta da parte delle banche che avrebbero dovuto accettare la proposta e liberare la casa oppure respingere la proposta.
-20/12/2010
Rientro in italia chiamo subito in agenzia per avere il resoconto della trattativa
mi viene detto che l'avvocato del venditore è ancora in trattativa e per gennaio avremmo avuto risposta.
-10/1/2011
riprendo i contatti dopo la pausa natalizia e mi viene detto che tra 10 giorni si attendeva la risposta.
-20/1/2011
richiamo e mi viene detto che a detta dell'avvocato la banca sta prendendo altro tempo per valutare bene l'offerta e che alla data del preliminare 31/01/2011 se no si ha risposta faremo un incontro con entrambe le parti per decidere il da farsi.

MA IO NO VOGLIO ANDARE OLTRE 3 mesi mi sembrano abbastanza per una risposta! COME MI LIBERO?

l'accettazione cancella il termine d'irreocabilità 31/12/2010 della proposta d'acquisto mi ha detto l'AI;
Io ho risposto che il termine ACCETTAZIONE vuol dire accettare
NON accettare PARZIALMENTE!

vorrei capire che valore ha l'accettazione da parte venditrice? se poi non spetta loro accettare ma alla banca.
tanto è vero che non ha neanche incassato la caparra confirmatoria!

Posso considerarmi libero se alla data del preliminare la parte venditrice non mi da una risposta?

se mi sono spiegato bene vorrei sapere il parere di qualcuno qualificato grazie

 

[Roby]

Devi andare direttamente a rogito oppure tolte le ipoteche legali devi sottoscrivere il preliminare e poi il successivo rogito?

Quando è prevista la data del rogito?

Cosa intendi per "cambiati qualche euro e date"?'

 

[lucabelo]

Devi andare direttamente a rogito oppure tolte le ipoteche legali devi sottoscrivere il preliminare e poi il successivo rogito?

Quando è prevista la data del rogito?

Cosa intendi per "cambiati qualche euro e date"?'

1.Per cambiato qualche euro e date intendo che sull accettazione da parte ventitrice hanno fatto una controfferta più alta e si sono allungati un po' i tempi del rogito (causa tempistiche per lasciare la casa).
2.tolte ipoteche (accattazione delle banche)devo formulare il preliminare il 31/1/2011 ma tutt'ora no ho risposta!
poi il rogito a marzo.

 

[Adriano Moncini]

Da quello che ho capito, molto probabilmente i tempi si sono allungati perchè l'avvocato del venditore stà negoziando con la banca una chiusura a stralcio; il 4/11/2010 il venditore non aveva assolutamente accettato, tantè che ti aveva richiesto un rialzo di prezzo e cambiato le date, cose che sono elementi essenziali in un contratto che solo il 5/11/2010 si è perfezionato con la TUA accettazione alla SUA controproposta. Superati i termini contrattuali sei libero da ogni vincolo ma con tutte le procedure del caso (Raccomandata, messa in mora, ulteriore termine ......) non con una semplice telefonata

 

[lucabelo]

Superati i termini contrattuali sei libero da ogni vincolo ma con tutte le procedure del caso (Raccomandata, messa in mora, ulteriore termine ......) non con una semplice telefonata

Superati i termini vuol dire se alla data del preliminare 31/1/2011non si ha ancora una risposta sono libero o il termine del contratto è il rogito?
Ma soprattutto io mi ritiro causa " nessuna risposta entro la data del preliminare" vado incontro a penali l'AI mi ha detto di no! Ma non so più a chi credere...

 

[Adriano Moncini]

Innanzi tutto bisogna vedere come è strutturata la proposta; preliminare, semplice dichiarazione di intenti .... ma, se hai rilasciato un assegno di caparra evidentemente la proposta si è trasformata in preliminare. (tra l'altro, se così fosse, si sono anche superati i termini per la registrazione)
Il sottoporre la cosa alla banca era una condizione contrattuale ????? Se così non fosse, la colpa del superamento dei termini sarebbe da imputare tutta al venditore; spetta a lui darsi da fare per risolvere la questione nei termini perchè diversamente sarebbe inadempiente. Però, finchè non lo metti in mora accetti implicitamente lo spostamento delle date.
Il ritirarti senza aver fatto i passi di cui sopra, rappresenta per te il rischio di essere considerato tu inadempiente (tra l'altro il venditore avrebbe tutto il diritto di ritenersi la caparra data) .... e per assurdo saresti tenuto anche a corrispondere la mediazione.
Metti dei punti fermi, mandagli una raccomandata con la quale indichi un termine ultimo ed essenziale per andare dal notaio (che avrai già scelto ed allertato, immagino), specificando che nel caso in cui questo ulteriore termine venisse nuovamente disatteso, lo riterrai contrattualmente inadempiente.
Piccola riflessione personale e retorica: ma sulla proposta, poi attraverso accettazioni e controaccettazioni diventata preliminare di compravendita, c'è scritto espressamente che bisogna andare a sottoscrivere il preliminare dal Notaio ?????

Questo è il mio parere a lume di naso non conoscendo nei dettagli le carte e la trattativa fatta

P.S.: Posso chiederti il perchè hai dato o un giudizio negativo sulla mia precedente risposta? Non ti è piaciuta nei contenuti o ritieni che sia una risposta del cavolo ??????

 

[smoker]

La casa ha un ipoteca di secondo livello causa fallimento piccola attività del proprietario.

L' ipoteca di primo grado non ha valore?
Il proprietario è in fallimento in senso lato o è stato dichiarato fallito?
Chi ha firmato la controproposta?


Smoker

 

[lucabelo]

Il sottoporre la cosa alla banca era una condizione contrattuale ????? Se così non fosse, la colpa del superamento dei termini sarebbe da imputare tutta al venditore; spetta a lui darsi da fare per risolvere la questione nei termini perchè diversamente sarebbe inadempiente.

premetto che ho sbagliato a cliccare il pollice in giù colpa dell iphone!!!

comunque il fatto di portare la cosa davanti alla banca non è nel contratto e neanche l'ipoteca...
volevo sapere se il superamento della data del preliminare senza farlo, causa casa non libera da ipoteche,
può far si che io li ritenga inadempienti e quindi partire con la messa in mora!??
il preliminare DEVE essere stipulato dal notaio anche se non e' specificato sul contratto.

ti ringrazio

Aggiunto dopo 2 minuti :

L' ipoteca di primo grado non ha valore?
Il proprietario è in fallimento in senso lato o è stato dichiarato fallito?
Chi ha firmato la controproposta?


Smoker

no so risponderti sono cose che ho saputo a voce e non nello specifico
ipoteca di secondo grado mi ha detto così... non è nel contratto la cosa...

 

[Adriano Moncini]

......volevo sapere se il superamento della data del preliminare senza farlo, causa casa non libera da ipoteche,
può far si che io li ritenga inadempienti e quindi partire con la messa in mora!??

Secondo il mio parere devi prima convocarli con una raccomandata dal notaio poi, se non si presentano o non sono in grado di procedere, li puoi mettere in mora

La casa al preliminare, può anche non essere libera da ipoteche l'importante è che lo sia al rogito ma in questo caso mi pare di capire che si tratta di un'ipoteca giudiziale e quindi deve essere liberata prima.

 

[Antonello]

no so risponderti sono cose che ho saputo a voce e non nello specifico
ipoteca di secondo grado mi ha detto così..

Se c'è un'ipoteca di secondo grado, con certezza assoluta c'è anche quella di primo.
Hai provato a richiedere una visura in conservatoria?
Può darsi che stai perdendo solo tempo se l'iscrizione della prima è anch'essa giudiziale per fallimento e il debito molto più alto del valore dell'immobile.
Una volta ottenuta la visura, somma il valore delle due ipoteche e avrai le idee più chiare.