Accollo mutuo e fideiussione da parte del costruttore

[P Contrucci]

Salve a tutti, volevo sapere un parere sulla mia situazione.

è da qualche mese che ho citato a giudizio il costruttore con il quale ho sottoscritto un preliminare di compravendita per l'acquisto di un immobile per il seguente motivo...

In tale preliminare sono previste le seguenti modalità di pagamento:

1) integralmente mediante accollo di quota di mutuo edilizio frazionata
2) integralmente a mezzo di assegni circolari
3) in parte mediante accollo di quota di mutuo frazionata ed in parte mediante assegni circolari
4) in tutto o in parte anche tramite mutuo privato scelto dal comprattore

Avevo già versato un quarto del prezzo totale della casa, a titolo di caparra.
E per il restante pagamento, tramite avvocato ho comunicato al costruttore di voler avvalermi del punto 3) che come mi ha spiegato il legale, impegna la ditta ad accendere il mutuo.

La ditta costruttrice non è d'accordo sulla mia richiesta: secondo lei non le spetta la responsabilità di provvedere all'accollo di quota di mutuo frazionato (come hanno scritto loro stessi nel punto 3)
secondo loro e’ sottointeso che l’accollo necessiterebbe dell’adesione del terzo creditore. (banca)

... pero' questa "sottointesa" non e' scritta nel preliminare.

Dato che non hanno voluto proseguire col pagamento come da punto 3) ho chiesto di riavere indietro la caparra versata ma la ditta ha risposto no.

Quindi e’ partita la citazione.
Nella citazione l'avvocato ha anche incluso il fatto che il costruttore non ha mai rilasciato una fideiussione bancaria a garanzia delle somme versate. ( violando quindi art. 2 del d. lgs. 20 giugno 2005 n. 122) , e mai rilasciato le certificazioni energetiche e di abitabilità dell’immobile;

La citazione si e' perfezionata e ora l'immobile è congelato, in attesa di una decisione del giudice.

Qualcuno e' al corrente di casi simili e sull'eventuale esito?

Grazie e un saluto!

 

[Bagudi]

Tutte le volte che c'è un accollo del mutuo del costruttore, l'ultima parola spetta sempre alla Banca che deve dare il suo avallo, così come accade quando, anche tra privati, c'è un accollo de l mutuo del venditore.
Spesso, c'è una frase nel compromesso che lo specifica, ma è talmente scontato che a volte la specifica viene bypassata....

Non esiste accollo in automatico, anche se, fino a qualche tempo fa, era molto più semplice ottenerlo.

Quanto alle altre problematiche, bisognerebbe sapere in che momento hai fatto la citazione.
Infatti, il costruttore è sicuramente in torto per il mancato rilascio della fidejussione in sede di compromesso, ma se non eravate ancora arrivati al rogito è prematura la richiesta della postuma decennale e della classificazione energetica (che vengono rilasciate a rogito).

 

[P Contrucci]

Infatti, il costruttore è sicuramente in torto per il mancato rilascio della fidejussione in sede di compromesso, ma se non eravate ancora arrivati al rogito è prematura la richiesta della postuma decennale e della classificazione energetica (che vengono rilasciate a rogito).

Eravamo proprio al giorno del rogito, davanti al notaio, avevo con me l'assegno circolare di un'altra tranche del pagamento, ma la sottoscrizione del rogito non e' avvenuta in quanto il costruttore non aveva non la fideiussione (prevista dall’art. 2 del d. lgs. 20 giugno 2005 n. 122) ,non ha conesgnato la documentazione necessaria per la stipula del rogito, quali le certificazioni energetiche e di abitabilità dell’immobile, in piu' il loro notaio non aveva neanche preparato la minuta dell'atto...

Spesso, c'è una frase nel compromesso che lo specifica, ma è talmente scontato che a volte la specifica viene bypassata....
Non esiste accollo in automatico, anche se, fino a qualche tempo fa, era molto più semplice ottenerlo.

beh questo e' da vedere, perche' dovrebbe essere scontato? ps la mia non e' una domanda retorica, in generale tutti i punti importanti che possono essere fraintesi vanno invece ben chiariti in un documento.
A meno che non ci sono altre sentenze in cui si dice che va bene che appunto tale frase possa essere data per scontata, pero' non ho trovato nessun precedente a riguardo....

 

[Bagudi]

Non si tratta di sentenze, ma di condizioni contrattuali che la Banca pone quando fa un mutuo di qualsiasi genere.

Non ho capito bene le varie fasi del tuo acquisto.
La fidejussione non va rilasciata a rogito, ma al contratto preliminare per tutelare i pagamenti presenti e futuri.
Mi spieghi meglio, per favore ?

 

[alessandrotour]

Eravamo proprio al giorno del rogito, davanti al notaio, avevo con me l'assegno circolare di un'altra tranche del pagamento, ma la sottoscrizione del rogito non e' avvenuta in quanto il costruttore non aveva non la fideiussione (prevista dall’art. 2 del d. lgs. 20 giugno 2005 n. 122) ,non ha conesgnato la documentazione necessaria per la stipula del rogito, quali le certificazioni energetiche e di abitabilità dell’immobile, in piu' il loro notaio non aveva neanche preparato la minuta dell'atto...

La fidejussione di cui all'art. 2 legge!22/2005 va rilasciata dal costruttore e riguarda le somme versate dall'acquirente prima del rogito notarile, in caso contrario, quindi in assenza di fidejussione, l'acquirente, e solo lui, può richiedere la nullità del preliminare e la restituzione delle somme versate.

beh questo e' da vedere, perche' dovrebbe essere scontato? ps la mia non e' una domanda retorica, in generale tutti i punti importanti che possono essere fraintesi vanno invece ben chiariti in un documento.
A meno che non ci sono altre sentenze in cui si dice che va bene che appunto tale frase possa essere data per scontata, pero' non ho trovato nessun precedente a riguardo....

Tutte le richieste di mutuo/finanziamento per acquisto di immobile sono soggette al gradimento dell'istituto mutuante, sia se si parla di accollo di quota frazionata dal costruttore, sia esso un mutuo percepito dall'acquirente a propria cura e spesa. In caso di accollo di una "quota del mutuo del costruttore", quindi nel suo caso, sarà comunque l'istituto erogante a stabilire, dopo aver esaminato adeguata documentazione, se lei ha o meno i requisiti necessari ad accollarsi quanto richiesto.

 

[P Contrucci]

Non si tratta di sentenze, ma di condizioni contrattuali che la Banca pone quando fa un mutuo di qualsiasi genere.

Non ho capito bene le varie fasi del tuo acquisto.
La fidejussione non va rilasciata a rogito, ma al contratto preliminare per tutelare i pagamenti presenti e futuri.
Mi spieghi meglio, per favore ?

Al contratto preliminare onestamente non ci avevo neanche pensato... poi pero' sono venute fuori le complicazioni spiegate, quindi ho chiesto conto della fidejussione al momento rogito, che non avevano.

cmq con la fidejussione la questione e' chiara, non l'hanno mai fornita, punto.

Ho poi indagato ulteriormente ed e' venuto fuori che la banca che ha finanziato i lavori alla mia ditta costruttrice le aveva rifiutato il frazionamento del mutuo (alla ditta costruttrice appunto)
Pero' loro mi avevano messo per iscritto nel preliminare la possibilita' del mutuo frazionato.... e cmq è onere loro, ai sensi dell'art. 2697 cod. civ., fornire la prova dell'esistenza del frazionamento.

 

[P Contrucci]

La fidejussione di cui all'art. 2 legge!22/2005 va rilasciata dal costruttore e riguarda le somme versate dall'acquirente prima del rogito notarile, in caso contrario, quindi in assenza di fidejussione, l'acquirente, e solo lui, può richiedere la nullità del preliminare e la restituzione delle somme versate.

difatti loro non hanno mai prodotto la fidejussione, ne prima ne al rogito. Ho quindi richiesto la nullita' del preliminare e la restituzione delle somme versate, ma il costruttore non e' daccordo, ecco perche' siamo in causa.

In piu', dopo altre indagini, come ho evidenziato sopra, e' anche saltato fuori che la banca che ha finanziato i lavori alla ditta costruttrice le aveva rifiutato il frazionamento del mutuo, che pero' mi avevano messo come opzione nel preliminare.

 

[Valerio Spallina]

Penso che hai fatto benissimo a partire subito con la citazione. Mi sembra l'unica strada per arrivare a chiarimenti "ufficiali". Si fanno oramai solo chiacchere e si arriva al rogito ed il notaio non ha preparato neanche una bozza di atto : non avrebbe saputo cosa scrivere ( e, forse, conosce la verità su tutta questa vicenda del mancato frazionamento : la banca ha delle paure sull'intera operazione, cioè, dell'intero complesso immobiliare ?
Ti risulta che altri abbiano acquistato nello stesso edificio ottenendo il frazionamento ?
Se si, allora la banca non accetta il "tuo" frazionamento non accettandoti come suo debitore e questo, come già ti hanno detto altri del forum, è un diritto della banca.
A questo punto il giudice deve solo dire se il costruttore, in base a dottrina e giurisprudenza, è inadempiente o meno ( mancanza della frase, che avrebbe dovuto, a mio parere, esserci).

Il chiarimento arriverà con l'atto di costituzione e risposta del costruttore che spiegherà le sue ragioni. Io sono uno fiducioso che la Giustizia resta l'unica strada per salvare il salvabile, quando si cade in mano di imbroglioni.

 

[P Contrucci]

la ditta costruttrice ha deciso di costituirsi parte civile, che tipo di strade possono verificarsi?

 

[P Contrucci]

Tralasciando il mio precedente messaggio, la domanda fondamentale, a cui non ho trovato ancora risposta è la seguente: la ditta costruttrice con la quale avevo fatto il preliminare di compravendita non aveva ancora frazionato l'immobile al momento del rogito, può questo portare all'impossibilità di una banca a rilasciare un mutuo per una frazione di immobile sulla quale non c'è stato il frazionamento e quindi non può essere iscritta un'ipoteca?