Acconto e obblighi fiscali casa ereditata

[Diegotorres]

Salve a tutti. Come spiegato in altra sezione, sono un italiano residente all’estero e quest’anno ho ereditato un immobile in cooproprietà con mia sorella.
Sono arrivato a un accordo per venderé la mia parte a mio nipote (figlio di mia sorella) e mi deve dare un acconto. Le mie domande sono queste:
1) Che serve, dal punto di vista legale, per poter portare incassare detto acconto? Ho sentito dire che lo si deve fare tramite notaio. In caso di essre vero che tipo di procura devo fare, considerando che vivo all’estero e che solo vorrei viaggiare per il rogito.
2) Dal punto di vista fiscale, quali sono i miei obblighi, considerando che la proprietà è stata ereditata?
Ringrazio anticipatamente la collaborazione e invio cordiali saluti a tutti. Diego

 

[Kurt]

Diego

non so se sei iscritto all'AIRE quindi faccio come se tu lo fossi inoltre, trattandosi di parente opto per un approccio semplice. Infine, suppongo che la successione sia stata regolarmente presentata e chiusa.

L'acconto può essere pagato tramite bonifico - evita qualsiasi problema in quanto tracciato da intermediario, ovvero banca e le lungaggini d'incasso di un assegno italiano presso banca estera.

Quello che deve essere registrato è il preliminare (compromesso) di solito ci si avvale del notaio che seguirà l'atto di compravendita (rogito). Le imposte pagate per registrare questo atto saranno dedotte dalle imposte pagate al momento del rogito (credito di imposta). Queste imposte sono, di norma, a carico del compratore.

Visto che la casa è stata ereditata ai sensi del comma 1 lettera b) dell'art. 67 TUIR non genera plusvalenza, quindi non devi dichiarare l'eventuale "profitto" ai fini fiscali.

Infine, se non vuoi (o non puoi) venire in Italia puoi fare una procura a vendere presso l'ufficio notarile dell'Ambasciata d'Italia presente nella Nazione in cui vivi
Kurt

 

[Diegotorres]

Salve Kurt, grazie per la tua risposta. Si, sono iscritto all' AIRE. Penso che la parte "acconto", essendo tra parenti stretti e considerando che vivo all'estero, in una prima fase si potrebbe arrangiare con un bonifico e poi effettuare con la mia presenza in Italia, il rogito. E inoltre da considerare che mio nipote disporrà dell' immobile gíà dal prossimo mese e contiamo effettuare il rogito per ottobre, non opponendomi a che usufruisca, tanto a me fà lo stesso dal punto di vista famigliare.
Rinnovo grazie e invio saluti. Diego

 

[Diegotorres]

Salve, ci si sente di nuovo. Maledette eredità, e le distanze. Se non volete annoiarvi e conoscere delle storielle "da ridere" seguite il mio post.
Allora. Situazione della metà del mio immobile. Mia sorella abita in una casa ATER, ex ACP, e paga poco affitto. Allega che non può comperarmi la mia metà perchè diventando proprietaria la sbattono fuoi dall'attuale casa ATER.
Mio nipote (che dovrebbe essere colui che paga la mia metà) si è separato dalla moglie, e, dice mia sorella, che non può mettere la proprietà a nome suo (di mio nipote) perchè, fin che non è divorziato (tra due anni) l'ex consorte potrebbe reclamare la metà dell'immobile.
Soluzione: mia sorella ha una figlia (italiana) che abita in Australia. Si e pensato che si può mettere la casa a nome suo. Pero. Il notaio italiano contattato da mio nipote per effettuare il rogito ha detto che: ci sono "dei rumori" (bada bene) che è da circa un mese che i consolati non possono fungere fa notai (e quindi stendere procure) dovuto a questione di indole "lavaggio soldi" (ba!). Interpellato da me direttamente un consolato italiano a Brisbane, la funzionaria, sentita la mia domanda si è messa a ridere. Pero lo feci anche con altro consolato, a Sidney (consolato generale), e mi hanno detto la stessa cosa, inviandomi, il cancelliere incaricato i requisiti per la menzionata procura. Riferito (e dimostrato) il tutto alla mia cara sorella, mi ha detto una scemenzata.
Curiosità. In tutta questa odissea fraternale, il nipotino è già ben sistemato nel mio 50% della proprietà, il che, credo sia illegale, in quanto non si fatta denuncia di cessione di fabbricato.
Come la vedete?
Attendo ansioso le vostre sagge risposte. Grazie Diego

 

[Kurt]

Scusa se mi permetto ma credo che tua sorella si stia approfittando di te e ti sta raccontando un sacco di balle. Nel frattempo tuo nipote è entrato in casa senza titolo.

Giusto per darti un esempio di possibile fanfaluca. Dice ad esempio che il figlio si è separato ma giudizialmente oppure di fatto? E' separazione consensuale o conflittuale? Qual'è il regime patrimoniale tra i coniugi? Se sono in regime di comunione dei beni è semplice fare una convenzione di separazione dei beni, magari mettendola in richiesta così con l'omologa del Tribunale diviene incontestabile. Aggiungo che se ha i soldi per pagare e li tiene in banca (investiti, su un conto corrente ecc.) il trattamento, dal punto di vista della separazione, può essere identico a quello della casa. Quindi altra cavolata
Per il tempo necessario alla semplice separazione (non conosco la città in cui risiede) a Milano in circa 6 mesi si riesce ad avere l'omologa. E' chiaro che devono correre ma è possibile, male che vada non oltre i 9 mesi. Pertanto da dove esce il termine di 2 anni?

Il mio consiglio è di parlare chiaramente a tua sorella intimandole di fare sloggiare il nipotino. Se non lo fa ricorri a un legale che potrebbe anche consigliarti di chiedere la separazione giudiziale del bene e, se non fosse divisibile, alla sua alienazione.
Invece, se il nipotino ne va senza storie, hai due soluzioni:
a) vendete a un terzo - ci vorrà tempo ma almeno eviti i casini con la parentela;
b) stipulare un contratto di affitto che almeno ti garantisca un reddito

 

[Diegotorres]

Salve Kurt, ti ringrazio per la tua risposta, tuttavia in questi ultimi giorni sono sorte altre complicazioni. Come indicato in precedenza, con la benedetta eredità el 50/50 le cose stanno così:
1) Mio nipote ha i liquidi per comperare la mia parte della proprietà e vuole comperarla, pero:
a) a un problema non precisato con una ditta che credo aveva e che a fallito quindi qualsiasi immobile che comperi viene sequestrato o giù di lì (credo dia così), comunque, non può comperare.
b) è in fase di divorzio e preferisce non avere nulla a nome suo.
2) Mia sorella (sua mamma) non mi può comperare la mia parte perchè abita in una casa ATER, ed essendo il nostro immobile ereditato nello stesso paese, automaticamente la sbattono fuori.
3) Rimane una sorella di mio nipote che abita in Australia, pero, tutto pronto affinchè comperasse lei (per conto del fratello), all'ultimo momento se lo stà pensando.

Chiedo: esiste qualche benedetta formula affinchè mio nipote mi comperi la mia parte del immobile, conosciuti tutti i "guai" famigliari? E da sei mesi che stiamo andando avanti (direi indietro) con la proprietà e sinceramente, sono un pò stufo di tante grane non generate da me.
Ringrazio anticipatamente i consigli. Diego

 

[od1n0]

Salve Kurt, ti ringrazio per la tua risposta, tuttavia in questi ultimi giorni sono sorte altre complicazioni. Come indicato in precedenza, con la benedetta eredità el 50/50 le cose stanno così:
1) Mio nipote ha i liquidi per comperare la mia parte della proprietà e vuole comperarla, pero:
a) a un problema non precisato con una ditta che credo aveva e che a fallito quindi qualsiasi immobile che comperi viene sequestrato o giù di lì (credo dia così), comunque, non può comperare.
b) è in fase di divorzio e preferisce non avere nulla a nome suo.
2) Mia sorella (sua mamma) non mi può comperare la mia parte perchè abita in una casa ATER, ed essendo il nostro immobile ereditato nello stesso paese, automaticamente la sbattono fuori.
3) Rimane una sorella di mio nipote che abita in Australia, pero, tutto pronto affinchè comperasse lei (per conto del fratello), all'ultimo momento se lo stà pensando.

Chiedo: esiste qualche benedetta formula affinchè mio nipote mi comperi la mia parte del immobile, conosciuti tutti i "guai" famigliari? E da sei mesi che stiamo andando avanti (direi indietro) con la proprietà e sinceramente, sono un pò stufo di tante grane non generate da me.
Ringrazio anticipatamente i consigli. Diego

Viste le problematiche che ognuno ha consiglio di vendere a terzi come ti ha detto kurt e nel caso si opponessero chiedere la divisione giudiziale. Altrimenti rischi di non concludere niente ora per risolvere i problemi dell'uno o dell'altro e intanto il nipote usufruisce anche della tua quota gratuitamente.

 

[ingelman]

Mio nipote (che dovrebbe essere colui che paga la mia metà) si è separato dalla moglie, e, dice mia sorella, che non può mettere la proprietà a nome suo (di mio nipote) perchè, fin che non è divorziato (tra due anni) l'ex consorte potrebbe reclamare la metà dell'immobile.

prendendo per buono il racconto a te fornito
prova ad invertire la frittata
proponi di fare un preliminare sottoforma di atto pubblico dove ti fai dare come acconto prezzo (caparra) quasi tutto l'importo lasciando fuori una piccola parte a saldo da effettuarsi entro i due ipotetici anni concedendo il comodato d'uso, se in buona fede accettano, altrimenti si stanno approfittando di te e della situazione.

altrimenti l'unica strada che ti resta è quella indicata da ob1n0 , con la consapevolezza che sarà un problema che non risolverai nell'immediato anzi .....

nel caso si opponessero chiedere la divisione giudiziale. Altrimenti rischi di non concludere niente ora per risolvere i problemi dell'uno o dell'altro e intanto il nipote usufruisce anche della tua quota gratuitamente.

 

[Diegotorres]

Caro Ingelman, effettivamente avevi ragione. Tante storie, tanti "pero", ecc.ecc. nascondevano velate verità. Insomma, soldi niente, nipote usufruendo a sbaffo e discordie alla vista. A questo punto solo rimane la via legale. Come inizio?
Gradiscola la dritta.
Cordiali saluti Diego

 

[Kurt]

Caro Diego,
nell'unico modo possibile: entrando nello studio di un legale di tua fiducia per esporgli il caso. Sarà il legale a consigliarti e a porre in atto tutte le opportune azioni