Accordo Privato per Disdetta contratto Unilaterale

[Robwing]

Ciao a tutti,

cerco di spiegare brevemente la mia situazione.

Sono cointestatario insieme ad altre tre persone di un contratto di locazione. Ora io vorrei andare via, mentre i miei coinquilini vorrebbero rimanere. Un anno fa presso l'agenzia delle entrate in maniera unilaterale, abbiamo registrato un contratto regolare di affitto, visto che l'impresa proprietaria dell'immobile, ora in via di fallimento, non ne voleva sapere di farci un contratto regolare. Denunciando il nero abbiamo ottenuto, come dice la legge, un canone di affitto molto molto basso. Per curare i nostri interessi abbiamo anche assunto un avvocato. L'immobile in questione è attualmente oggetto di una procedura di pignoramento, quindi l'impresa non ha più titolarità sull'immobile.

Ora il nostro avvocato, dati i nostri diversi interessi (io voglio andare via, ma gli altri no) mi ha suggerito di procedere come segue:

Scrivere e far firmare, dai miei coinquilini, un ATTO di ACCORDO privato fra me e i miei coinquilini nel quale si stipula che io lascerò la casa con preavviso di 3 mesi (periodo di tempo sul quale mi sono messo d'accordo con i miei coinquilini) e che sarò responsabile del pagamento di affitto e spese solo per quei 3 mesi.

Andare all'agenzia delle entrate per fare un nuovo contratto in maniera unilaterale dal quale risulti che solo i miei coinquilini sarebbero titolari del contratto e quindi io ne sarei fuori una volta terminati i 3 mesi di preavviso.

Ora mi domando: in tutta questa procedura, il curatore fallimentare o comunque l'ente responsabile delle procedura di pignoramento che ha adesso la titolarità dell'immobile non da mai un consenso esplicito a che io me ne vada! Io sto decidendo arbitrariamente e di comune accordo con i miei coinquilini di andarmene senza sentire la controparte e senza neanche farne comunicazione! Questa cosa sinceramente non mi torna...

Secondo voi questa procedura ha senso?
In alternativa come dovrei procedere?
Grazie.

 

[Pennylove]

La situazione è piuttosto complessa e confusa ed è difficile dare una risposta on-line senza un attento esame delle cose che sono state scritte. Andrebbe, infatti, chiarito bene il tipo di contratto in essere (suppongo un 4+4 a canone “catastale”) e se esiste un curatore fallimentare. In ogni caso, se il locatore è realmente fallito, il contratto non si scioglie e nel contratto subentra di diritto l’amministratore fallimentare (in senso conforme l’art. 80 del regio decreto n°267/1942 sostituito dall’art. 66 del D.Lgs. n°5/2006 e dall’art. 4, co. 12 del D.Lgs. n°169/2007). Costui, al momento del subentro, avrà diritto a riscuotere ed acquisire all’attivo fallimentare il canone prima versato al fallito.

Affrontando, ora, il problema del tuo recesso (ammesso, peraltro, per gravi motivi dall’art. 3, co. 6 della legge n°431/1998) risulta difficile capire come sia possibile risolvere unilateralmente il precedente contratto e stipularne uno nuovo senza il consenso della parte locatrice. La risoluzione per “mutuo consenso” di un contratto di locazione, ammissibile, a norma dell’art. 1372 del codice civile, richiede espressamente la forma scritta “ad substantiam” e la firma di tutte le parti in causa. Deve essere chiaro che tale circostanza (recesso di un co-conduttore) deve essere conosciuto dall’amministratore fallimentare. In casi come questo (contratto 4+4 in solido), i cointestatari, anche se indicati singolarmente in contratto, rappresentano un’unica parte conduttrice: essi, pertanto, sono obbligati solidalmente a fare fronte agli adempimenti contrattuali. Questo vuol dire che se uno se ne va, sono gli altri che ne devono rispondere. Chi se ne vuole andare, però, non basta che dia la disdetta agli altri co-conduttori o al proprietario, in quanto il recesso parziale dal contratto non è singolo (come nel contratto per studenti universitari), ma solidale, pertanto deve essere accettato da tutte le parti in causa, nessuno escluso, liberando il coinquilino che se ne va.

Tale operazione, come precisato, va fatta con un atto scritto trattandosi di una modifica apportata al contratto - sottoscritto da tutte le parti in causa, amministratore fallimentare compreso - che può essere registrato per la certezza di tutte le parti e per dare data certa all’atto, in cui dichiarare che ogni pendenza economica relativa al tuo recesso è già stata regolata fra le parti (quota canone, deposito cauzionale, utenze a rete ecc.). Ai fini fiscali, per regolarizzare il rapporto, occorre registrare una cessione parziale di contratto , in sostanza un atto con il quale colui che se ne va cede diritti e obblighi contrattuali a chi rimane che se li assume, presentando – entro 30 giorni dalla data di cessione del contratto - copia delle prime due facciate del mod. 69 con barratura della casella CES nel quadro A e e con i dati del curatore fallimentare al N.ORD. 1 del quadro B + copia del mod. F23 (cod. trib. 110T; 67 euro).

 

[Robwing]

Ti ringrazio per la tua competente risposta.

Il contratto è un 4+4 come dici tu. Il fatto se esista o meno un amministratore fallimentare non si sa, perchè per ora abbiamo solo ricevuto notifica da parte di una certa Italfondiario recupero crediti che ci ha chiesto di vedere la casa per valutarla. Dalla stessa abbiamo saputo della presenza della procedura esecutiva. Ad ora però non abbiamo ancora ricevuto nessuna notifica secondo la quale dovremmo pagare l'affitto ad un Amministratore Fallimentare piuttosto che all'impresa proprietaria. Infatti ancora adesso noi continuiamo a pagare l'affitto all'impresa proprietaria dell'immobile.

Detto questo io cosa dovrei fare adesso?

In sintesi io dovrei cercare di parlare con il titolare attuale dell'immobile affinché mi dia il consenso per andarmene? Naturalmente mi opporrà delle condizioni. Che cosa mi dovrei aspettare? Preavviso di 6 mesi? E con chi dovrei parlare? Con il recupero crediti o con l'impresa?

Oggi ho parlato con lo studio legale che agisce per conto dell'ente che ha pignorato la casa. Mi hanno detto che sono stati incaricati di vendere la casa all'asta. Mi ha detto anche che il nostro contratto non ha alcun valore perchè è stato comunque registrato DOPO che il bene fosse già pignorato. Mi hanno anche detto che la casa non sarà messa all'asta prima di Febbraio e che dopo l'aggiudicazione passeranno minimo altri tre mesi prima che ci venga ingiunto di andarcene visto che non abbiamo nessun titolo per rimanere.

Stando così le cose io che voglio uscirmene il prima possibile come mi dovrei comportare? Dovrei fare semplice raccomandata all'ufficio legale in cui comunico che me ne vado? Il contratto che abbiamo registrato, visto che non ha nessun valore, mi costringe ancora a dare qualche tipo di preavviso?

Grazie per ogni risposta.

 

[Pennylove]

Il caso di specie appare sempre più complesso e nebuloso. Non entro, pertanto, nel merito, per evitare di formulare le ipotesi più disparate: per capire le sorti della locazione, ti suggerisco di rivolgerti (con documentazione e dopo preventivo accertamento se esista o meno un curatore fallimentare) al tuo legale di fiducia o di richiedere una consulenza legale presso una associazione di categoria.

 

[Robwing]

Ma come faccio ad accertarmi che esista un Curatore Fallimentare?

 

[Pennylove]

Ma come faccio ad accertarmi che esista un Curatore Fallimentare?

Puoi consultare direttamente da casa lo strumento informativo (se predisposto) della Cancelleria Fallimentare presso il Tribunale competente (portale dei fallimenti) dove trovi anche gli ultimi beni in vendita oppure rivolgerti alla medesima che rimane custode degli atti della procedura fallimentare (in Cancelleria sono consultabili i registri 2013 dei fallimenti (seguono l’ordine cronologico, non alfabetico).

 

[Robwing]

Potrei porti un altro quesito?

L'avvocato dello studio legale dice che il contratto non è valido perchè registrato DOPO il pignoramento. L'agenzia delle entrate dice che invece è valido perchè l'appartamento risulta ancora a nome dell'impresa.

Come faccio a verificare che il contratto è valido o no?[DOUBLEPOST=1386407104,1386406946][/DOUBLEPOST]Per controllare il fallimento sono andato qui:

https://fallimenti.tribunale.milano.it/areapubblica.php

l'impresa non risulta.

Suppongo che non sia fallita. Abbia solo subito il sequestro di vari appartamenti fra cui quello dove vivo io.

E poi mi servirebbe anche sapere: come faccio a risalire a chi ha attualmente la titolarità di questo immobile? All'impresa non appartiene perchè è stato pignorato. Un curatore fallimentare non esiste... Quindi?

 

[Pennylove]

Ricapitolando il delicato caso sottoposto. A causa dell’insolvenza del locatore, l’immobile in questione – su istanza di un creditore pignorante - è stato oggetto di pignoramento immobiliare, sicché sarà venduto all’asta. Da quello che riporti, non pare, però, che abbiate subito un pignoramento presso terzi dei canoni di locazione, se – come scrivi – continuate a versare regolarmente la pigione all’impresa locatrice.

In tale contesto, fino a che l’immobile in questione non è stato venduto all’asta, il consenso al trasferimento (parziale) del contratto (art. 1407 cod. civ.) rimane – salvo esame più approfondito della fattispecie in concreto – in capo all’impresa locatrice (salvo nomina di un custode giudiziario). Infatti lo spossessamento non priva l’impresa della capacità di agire, né della proprietà del bene oggetto di locazione e dei suoi diritti, in quanto ne resta titolare fino al momento della vendita fallimentare, mentre la priva solo dell’amministrazione e della disponibilità del bene che viene esercitata da un eventuale curatore.

Pertanto il soggetto giuridico a cui riferirti, nelle more della liquidazione, nel lasso di tempo che ti separa dalla vendita giudiziaria, è l’impresa locatrice o, per lei, il curatore. In ogni caso, tu non sei tenuto a sapere se esista o meno un amministratore subentrato nel contratto. Non è un tuo problema. Si consiglia, perciò, di inviare una lettera raccomandata AR indirizzata al locatore presso la sua sede legale. Le modalità, però, non possono assumere i connotati di recesso (non è possibile il recesso singolo o la risoluzione parziale di contrato in un contratto in solido), perché potrebbe essere interpretato come volontà collettiva di rinunciare unitariamente al contratto, ma di semplice comunicazione in cui si richiede il benestare del locatore all’uscita di un coinquilino dal contratto con atto di cessione parziale.

Se poi ti interessa seguire, più dettagliatamente, la spinosa vicenda in cui ti sei trovato coinvolto:

TITOLARITA’ E STATO DELL’IMMOBILE: la posizione patrimoniale dell’impresa in questione può essere individuata mediante una visura camerale presso la Camera di Commercio.

NOTA DI TRASCRIZIONE DI PIGNORAMENTO: è archiviata in Conservatoria dei Registri immobiliari: è possibile ottenerla mediante richiesta di ispezione sul soggetto o sui dati identificativi dell’immobile.

DOCUMENTAZIONE RIGUARDANTE L’ASTA: il dossier relativo alla procedura interessata (al’interno trovi anche la perizia effettuata sul bene dal tecnico su incarico del Giudice) è richiedibile presso la Cancelleria esecutiva immobiliare del Tribunale competente.

OPPONIBILITA’ DEL CONTRATTO: a norma dell’art. 2923 del cod. civ., il contratto di locazione è pienamente opponibile alla procedura solo se abbia data certa anteriore a quella del pignoramento (comma 1). Di norma, la data certa, nelle locazioni, se il contratto è stato stipulato con scrittura privata, è conferita dalla registrazione dell’atto, ovvero da altri fatti che stabiliscono con certezza l’anteriorità nella formazione del documento (art. 2704 cod. civ.). In altre parole, l’acquirente è vincolato al contratto in essere e non può sfrattare i conduttori prima della scadenza del termine contrattuale.

Se, invece, la locazione non ha data certa, ma il conduttore era già nella detenzione del bene prima del pignoramento, l’acquirente aggiudicatario è tenuto a rispettare la locazione per il periodo corrispondente a quello stabilito per le locazioni a tempo indeterminato (comma 4).

VALIDITA’ DEL CONTRATTO: in presenza di una locazione scritta non registrata o di un comodato fittizio, se l’Agenzia delle Entrate di Milano ha provveduto d’ufficio alla registrazione del contratto, il medesimo (ad oggi) non può essere considerato nullo, producendo tutti gli effetti pattuiti tra le parti e ricevendo, così, validità e tutela giuridica.

Di contro, se il locatore ha preteso di instaurare verbalmente il rapporto locativo, civilmente il contratto è nullo, anche se registrato avvalendosi del decreto legge n°23/2011, per difetto della forma scritta ad substantiam (si veda, in proposito, la recentissima sentenza del Tribunale di Roma, n°21287/2013), sicchè la detenzione dell’immobile da parte tua (vostra) sarebbe, allo stato, senza titolo alcuno.

Sciogliere questo nodo cruciale non spetta, però, a me, ma ad un Giudice. Solo lui, infatti, in caso di contenzioso (ma non sembrerebbe questo il caso) può stabilire se i conduttori detengano ancora legittimamente o meno l’immobile in discorso.