Accordo recesso anticipato da affitto

[aldozur]

Buongiorno a tutti e complimenti a tutti.
Vorrei porvi un quesito e cerco di spiegare meglio il tutto: a gennaio 2008 ho affittato a due persone un appartamento di mia proprietà con un contratto di quattro anni. Ora, per necessità personali devo vendere l'immobile, ma dopo quasi un anno non ci sono riuscito in quanto affittato. Parlando con gli inquilini avremmo raggiunto un accordo, loro andrebbero via entro due mesi da quando trovo un soggetto che vuole comperare la casa vuota e riconosco loro una certa somma. Esiste un testo ad oc per regolare questo accordo o forse qualcuno può aiutarmi inviandomene una copia?
Grazie mille in anticipo.
Aldo Z.

 

[Ranieri Fochi]

beh, sinceramente verba volant... scripta manent!
A voce loro ti dicono che andranno via. E se poi non lo fanno? Fai bene a cercare un testo da far firmare loro. Io ti consiglio di rivolferti al tuo avvocato o a chi ti ha prestato assistenza nella redazione del contratto. Io penso che dovresti chiedere al conduttore una lettera scritta a mano nella quale si dice che, a partire dal .... (data da concordare) lui libererà l'immobile. Quando la casa sarà libera, puliscila, imbiancala, scegli qualche buona agenzia delle tue parti e metti in vendita la casa. Prenderai di più, in minor tempo e col cuore più leggero.

 

[aldozur]

Mi piacerebbe che fosse così ma non lo è. Per poter liberare l'appartamento devo versare una certa somma agli inquilini e questa somma la posso prendere solo dall'eventuale caparra che mi verrebbe data da chi compera con compromesso. Quello che mi serve è una documento da far sottoscrivere agli inquilini subito nel quale ci sia scritto che loro vanno via entro x giorni da quando io firmo il compromesso e quando lo firmo gli do la somma pattuita. Ma mi serve un testo per la dichiarazione... Lei mi potrebbe aiutare dott. Fochi?

 

[allberto]

Io starei molto attento perché anche nel caso che gli inquilini firmino e accettino, all'ultimo momento possono creare problemi e non uscire.
In tal caso io mi tutelerei facendomi dare un'ingente caparra dai futuri acquirenti (così non cambiano idea) e darei per esempio la metà oppure un 1/3 di quello pattuito agli inquilini alla firma dell'accordo e il resto solamente quando il locale è sgombro.

"Tutelare è meglio che curare"

 

[roberto.spalti]

potresti fare una cosa di questo tipo:

Il sottoscritto ......, nato a ........ codice fiscale .........,
residente in ..... via....... n ...
In qualita' di locatore
E
il sottoscritto........, nato a .... codice fiscale......
In qualita' di conduttore
Premesso che:
con scrittura privata effettuata in data ..... e registrata a ..... il ...,hanno stipulato la locazione dell'unita' immobiliare posta in ..... Via ....piano.... (interno) .. per la durata di anni .... e con canone annuo di Euro ....
STABILISCONO CONCORDEMENTE DI
rescindere anticipatamente, riconoscendo il locatore un corrispettivo di € xxx al conduttore, il contratto in essere stipulato in data e registrato a ...... in data .....con decorrenza dal .... e con termine al ..... a far tempo della data di firma della presente scrittura.
Registrazione e spese a carico di ....
Data .....
Il conduttore ........ Il locatore........

Questo tipo di accordi non prevede, di solito, un indennizzo quindi prova a chiedere a qualche associazione di proprietari se è valido un accordo diverso.

 

[SceglierCasa]

Se posso permettermi, ho provato ad abbozzare anche io un atto di accordo ( in base alle informazioni che hai dato nel tuo post). Ovviamente sei libero di utilizzare o meno la mia bozza (nel caso tu decidessi di utilizzarla la responsabilità è tua).

ATTO DI ACCORDO​

Tra il Signor (locatore) nato a ….................... il …................ C.F. …........................ residente a …............... in via …................... n. ….., e il Signor (conduttore) nato a ….................... il …................ C.F. …........................ residente a …............... in via …................... n. …..

PREMESSO​

- Che il Signor (locatore) è proprietario dell'immobile ubicato in …...................... via …................. n. … così catastalmente descritto: Comune di …........ Foglio ….. Mappale ….. Particella … Sub... (ndr: aggiungere eventuali ulteriori dati catastali mancanti);
- Che tra il Signor (locatore) ed il Signor (conduttore), in data …............. è stato stipulato un contratto di locazione registrato successivamente a …......... in data......... ai numeri …......... avente per oggetto l'immobile sopra descritto, con decorrenza dal …..... e termine al …......;
- Che per vari motivi, il Signor (conduttore) ha deciso di vendere l'immobile ora locato al Signor …........;
- Che il Signor (locatore) ha chiesto al Signor (conduttore) se vi fosse da parte di quest'ultimo la disponibilità di recedere anticipatamente dal contratto, anche nel primo periodo contrattuale, nel caso venisse presentata una proposta d'acquisto per l'immobile libero da cose, persone e vincoli contrattuali di qualsiasi tipo (ivi compreso quello di locazione);
- Che il Signor (conduttore) ha dato la propria disponibilità a recedere anticipatamente dal contratto e a lasciare liberi i locali occupati, purchè gli venga dato un preavviso di almeno …. mesi e che al recesso gli venga corrisposta la somma di € ….............. (…..................../00) a titolo di indennizzo;
- Che il Signor (locatore)ha accettato la richiesta, considerandola positivamente;

TANTO PREMESSO​

Le parti contraenti concordano e stipulano quanto segue :
Il Signor (conduttore), nel caso in cui il Signor (locatore) ricevesse ed accettasse una proposta d'acquisto per l'immobile libero da cose, persone e vincoli contrattuali di qualsiasi tipo, si impegna, con la sottoscrizione del presente accordo, a recedere dal contratto di locazione di cui in premessa e a lasciare libero l'immobile locato entro e non oltre il termine ultimo di …... mesi.
I locali dovranno essere riconsegnati ritinteggiati ed in buono stato e la manutenzione periodica della caldaia, se scaduta prima della data dell'abbandono dei locali, dovrà essere eseguita a spese del conduttore.
Per la risoluzione anticipata del contratto il Signor (locatore) si impegna a versare al Signor (conduttore) la somma di € ….............. (............./00) a titolo di indennizzo, la quale verrà consegnata entro gli stessi tempi previsti per la restituzione del deposito cauzionale.
Resta inteso tra le parti che il pagamento dei canoni di locazione come contrattualmente previsti verrà effettuato fino all'effettivo abbandono dei locali.
Letto, confermato e sottoscritto, poiché esattamente conforme alla volontà delle parti.
….......... lì …..........

(FIRMA DI ENTRAMBI)

(P.S. - Si accettano suggerimenti per il miglioramento del testo)

Aggiunto dopo 10 minuti :

Io starei molto attento perché anche nel caso che gli inquilini firmino e accettino, all'ultimo momento possono creare problemi e non uscire.
In tal caso io mi tutelerei facendomi dare un'ingente caparra dai futuri acquirenti (così non cambiano idea)...

Io inoltre prevederei nell'accordo tra lui ed il conduttore una sorta di Rimborso della penale eventualmente versata per colpa della sua inadempienza, che dite?

 

[venloc]

Attenzione! Bisogna considerare bene se il termine legale di durata del contratto - 4+4 o 6+6 - sia norma inderogabile, cioè che non può essere oggetto di libera contrattazione delle parti.
In pratica, potrebbe capitare che i locatari firmino il patto, ma poi rifiutino di darvi esecuzione, proprio perchè non è ammesso un patto contrario nè al momento della conclusione del contratto di locazione nè in un momento successivo.

 

[enrikon]

Io pagherei soltanto alla riconsegna delle chiavi da parte degli inquilini.
Considera, però, che rimane un'operazione rischiosa. Io inserirei nel preliminare di compravendita che, nel caso gli inquilini non dovessero rilasciare l'immobile per la data del rogito, all'acquirente verrà restituita unicamente la somma versata e nient'altro gli sarà dovuto a nessun titolo o causa.

 

[Antonello]

Complimenti Scegliercasa.
Ripropongo il tuo allegerito (Signor e Signor) ed eliminando la parte della tinteggiatura e varie.
Dopotutto il proprietario qualcosa dovrà pur subire.
Vediamo un pò se necessita di ulteriori migliorie ( manco uno straccetto di avvocato si è visto............questi danno consigli.solo a pagamento.).
Comunque.....eccolo..........

ATTO DI ACCORDO​

Tra il Signor , in seguito denominato locatore, nato a ….................... il …................ C.F. …........................ residente a …............... in via …................... n. ….., e il Signor , in seguito denominato conduttore, nato a ….................... il …................ C.F. …........................ residente a …............... in via …................... n. …..

premesso​

- Che il locatore è proprietario dell'immobile ubicato in …...................... via …................. n. … così catastalmente descritto: Comune di …........ Foglio ….. Mappale ….. Particella … Sub... (ndr: aggiungere eventuali ulteriori dati catastali mancanti).
- Che tra il locatore ed il conduttore, in data …............. è stato stipulato un contratto di locazione registrato a …......... in data......... ai numeri …......... avente per oggetto l'immobile sopra descritto, con decorrenza dal …..... e termine al …...... .
- Che il conduttore ha deciso di vendere il suddetto immobile.
- Che il locatore ha chiesto al conduttore se vi fosse da parte sua la disponibilità acquisto o in subordine di recedere anticipatamente dal contratto, anche nel primo periodo contrattuale, nel caso venisse presentata una proposta d'acquisto per l'immobile che il potenziale acquirente lo vorrà libero da cose, persone e vincoli contrattuali di qualsiasi tipo (ivi compreso quello di locazione).
- Che il conduttore, ringraziando, ha espresso parere negativo per l’acquisto ma ha dato la propria disponibilità a recedere anticipatamente dal contratto e a lasciare liberi i locali occupati, purchè gli venga dato un preavviso di almeno …. mesi e che al recesso gli venga corrisposta la somma di €. ……..…..............(…..................../00) a titolo di indennizzo.
- Che il locatore ha accettato la volontà e la disponibilità del conduttore.

Tutto ciò premesso​

I comparenti con il presente atto hanno così stabilito:
1) La premessa è parte integrante della presente scrittura.
2) Il conduttore, nel caso in cui il locatore ricevesse ed accettasse una proposta d'acquisto per l'immobile libero da cose, persone e vincoli contrattuali di qualsiasi tipo, si impegna, con la sottoscrizione del presente atto di accordo, a recedere dal contratto di locazione di cui in premessa e a lasciare libero l'immobile locato entro e non oltre il termine ultimo di …... mesi.
Detto termine viene accettato dal conduttore ritenendolo il locatore essenziale.
3) I locali dovranno essere riconsegnati in buono stato come da consegna.
4) Per la risoluzione anticipata del contratto il locatore si impegna a versare al conduttore la somma come da premessa di € ….............. (............./00) a titolo di indennizzo oltre alla restituzione del deposito cauzionale a suo tempo consegnato al locatore.
5) Resta inteso tra le parti che il pagamento dei canoni di locazione come contrattualmente previsti verrà effettuato fino all'effettivo rilascio dei locali.
6) Resta altresì inteso che nel caso in cui il locatore non reperisse un acquirente, il contratto di affitto con il conduttore rimarrà valido con la sua naturale scadenza contrattuale.
6) Con la sottoscrizione del presente atto e con quanto espressamente richiamato ai punti che precedono il locatore ed il conduttore dichiarano che non avranno null’altro da pretendere a nessun titolo o ragione alcuna, nessuna esclusa od eccettuata.
7) Qualsiasi controversia insorgente dall’interpretazione, esecuzione, risoluzione o validità del presente atto di accordo sarà sottoposta al tentativo di conciliazione presso lo Sportello di Conciliazione della Camera di Commercio di ……………...
Il presente accordo, esattamente conforme alla volontà delle parti, viene letto, confermato e sottoscritto.
…..............

Il locatore

Il conduttore

Ai sensi degli articoli 1341 e 1342 del codice civile, si approvano espressamente la parte riguardante la premessa e gli articoli 3), 4), 5), 6) e 7) del presente atto di accordo.
Il locatore

Il conduttore

 

[SceglierCasa]

@ Venloc

Attenzione! Bisogna considerare bene se il termine legale di durata del contratto - 4+4 o 6+6 - sia norma inderogabile, cioè che non può essere oggetto di libera contrattazione delle parti.
In pratica, potrebbe capitare che i locatari firmino il patto, ma poi rifiutino di darvi esecuzione, proprio perchè non è ammesso un patto contrario nè al momento della conclusione del contratto di locazione nè in un momento successivo.

(chiedo scusa se queste cose che sto per scrivere già le sai, in tal caso le scrivo per chi non lo sa)

La legge 431/98 prevede che la durata dei contratti di locazione ad uso residenziale sia di 4 anni più quattro e i contratti con durata diversa se non sbaglio possono essere impugnati da una delle parti che ne abbia interesse.
Il problema in questo caso a mio parere non sussiste, anche perchè a noi non importa della durata prevista nel contratto: il nostro interesse è far recedere il conduttore in tempo utile per il rogito.

Perchè far recedere il conduttore? Non può farlo direttamente il locatore?

Perchè, sempre secondo la stessa legge 431/98, il locatore non può recedere anticipatamente durante il primo periodo contrattuale, mentre il conduttore è libero di farlo in qualsiasi momento, con preavviso di almeno 6 mesi. Inoltre è sempre meglio se a recedere è il conduttore, per la classica storia che il locatore è considerato parte debole nel contratto di locazione.

L'unico problema che ho paura potrebbe sorgere, una volta sottoscritto l'accordo, secondo me, è che il conduttore decida di recedere entro 6 mesi (anche se l'accordo prevede solo 2 mesi di anticipo) in forza del fatto che la legge prevale sugli accordi privati quando vi sono contrasti.

Per questo motivo consiglierei all'amico aldozur di prevedere nel preliminare, se possibile, il rogito entro mesi 8 (un paio di mesi in più dei potenziali 6 mesi, tanto per essere tranquilli) dalla data del preliminare stesso, al fine di limitare al massimo il rischio di doversi trovare con un inquilino uscente, un immobile sfitto e una penale da pagare. Non so se mi sono spiegato.


@ Antonello

Grazie a te Antonello per l'aiuto. Riscrivo il testo qui sotto, con un paio di aggiunte (una correzione grammaticale e una specificazione al punto 2 dell'accordo) segnate in rosso. Il resto del testo mi pare ok.

Come detto qualche riga sopra, c'è da valutare bene se vale la pena tutelarsi anche con la tempistica per il rogito (entro 8 mesi), in modo da essere tutelati se il conduttore decide di recedere prendendosi i 6 mesi come previsto dall'art. 2 c.3 della 431/98.

(P.S. - Per quanto riguarda il punto 7, sinceramente avevo pensato di ricorrere all'arbitrato, ma lo Sportello di Conciliazione della Camera di Commercio pensandoci potrebbe rivelarsi un'idea migliore.)

ATTO DI ACCORDO​

Tra il Signor , in seguito denominato locatore, nato a ….................... il …................ C.F. …........................ residente a …............... in via …................... n. ….., e il Signor , in seguito denominato conduttore, nato a ….................... il …................ C.F. …........................ residente a …............... in via …................... n. …..

premesso​

- Che il locatore è proprietario dell'immobile ubicato in …...................... via …................. n. … così catastalmente descritto: Comune di …........ Foglio ….. Mappale ….. Particella … Sub... (ndr: aggiungere eventuali ulteriori dati catastali mancanti).
- Che tra il locatore ed il conduttore, in data …............. è stato stipulato un contratto di locazione registrato a …......... in data......... ai numeri …......... avente per oggetto l'immobile sopra descritto, con decorrenza dal …..... e termine al …...... .
- Che il conduttore ha deciso di vendere il suddetto immobile.
- Che il locatore ha chiesto al conduttore se vi fosse da parte sua la disponibilità per l'acquisto o, in subordine, di recedere anticipatamente dal contratto, anche nel primo periodo contrattuale, nel caso venisse presentata una proposta d'acquisto per l'immobile che il potenziale acquirente lo vorrà libero da cose, persone e vincoli contrattuali di qualsiasi tipo (ivi compreso quello di locazione).
- Che il conduttore, ringraziando, ha espresso parere negativo per l’acquisto ma ha dato la propria disponibilità a recedere anticipatamente dal contratto e a lasciare liberi i locali occupati, purchè gli venga dato un preavviso di almeno …. mesi e che al recesso gli venga corrisposta la somma di €. ……..…..............(…..................../00) a titolo di indennizzo.
- Che il locatore ha accettato la volontà e la disponibilità del conduttore.

Tutto ciò premesso​

I comparenti con il presente atto hanno così stabilito:
1) La premessa è parte integrante della presente scrittura.
2) Il conduttore, nel caso in cui il locatore ricevesse ed accettasse una proposta d'acquisto per l'immobile libero da cose, persone e vincoli contrattuali di qualsiasi tipo, si impegna, con la sottoscrizione del presente atto di accordo, a recedere dal contratto di locazione di cui in premessa e a lasciare libero l'immobile locato entro e non oltre il termine ultimo di …... mesi dalla data della comunicazione al conduttore da parte del locatore dell'avvenuta accettazione della proposta d'acquisto.
Detto termine viene accettato dal conduttore ritenendolo il locatore essenziale.
3) I locali dovranno essere riconsegnati in buono stato come da consegna.
4) Per la risoluzione anticipata del contratto il locatore si impegna a versare al conduttore la somma come da premessa di € ….............. (............./00) a titolo di indennizzo oltre alla restituzione del deposito cauzionale a suo tempo consegnato al locatore.
5) Resta inteso tra le parti che il pagamento dei canoni di locazione come contrattualmente previsti verrà effettuato fino all'effettivo rilascio dei locali.
6) Resta altresì inteso che nel caso in cui il locatore non reperisse un acquirente, il contratto di affitto con il conduttore rimarrà valido con la sua naturale scadenza contrattuale.
6) Con la sottoscrizione del presente atto e con quanto espressamente richiamato ai punti che precedono il locatore ed il conduttore dichiarano che non avranno null’altro da pretendere a nessun titolo o ragione alcuna, nessuna esclusa od eccettuata.
7) Qualsiasi controversia insorgente dall’interpretazione, esecuzione, risoluzione o validità del presente atto di accordo sarà sottoposta al tentativo di conciliazione presso lo Sportello di Conciliazione della Camera di Commercio di ……………...
Il presente accordo, esattamente conforme alla volontà delle parti, viene letto, confermato e sottoscritto.
…..............

Il locatore

Il conduttore

Ai sensi degli articoli 1341 e 1342 del codice civile, si approvano espressamente la parte riguardante la premessa e gli articoli 3), 4), 5), 6) e 7) del presente atto di accordo.
Il locatore

Il conduttore

(scusate se ho scritto caxxate ma stamattina vado di fretta)