Acquirente portato dal venditore: come risolvere con agenzia

[Francesco95]

Mi piacerebbe capire chi ha deciso il prezzo di partenza.
Cioè, quanto l’immobile ti era stato valutato dall’agente, e quanto in più è stato proposto 8 mesi fa.
Perché a Milano, se l’agente non è proprio alle prime armi, è difficile sbagliare una valutazione, avendo molti immobili e molte vendite con cui confrontare e tarare l’offerta. E l’agente dovrebbe anche sapere, e averti spiegato, che partire troppo alti difficilmente porta risultati.
E poi, il tuo immobile ha dei difetti davvero problematici ?
Ci vivi ? Era in ordine durante le visite ?
L’agenzia aveva le chiavi, o aveva a disposizione orari risicati per le visite ?

Insomma, per capire meglio vorrei avere più dettagli.


Non è che ci siano sistemi speciali per procedere , se l’immobile è già stato proposto a chi avevano in banca dati, ed è stato pubblicato sui vari portali immobiliari (anzi, ne basterebbe uno, il più utilizzato) con descrizione onesta e foto decorose.
Si può solo agire sul prezzo.
Se hai preteso troppo tu all’inizio, dovrai fare mea culpa e abbassare le aspettative. Se ha sbagliato l’agenzia a sparare alto, si spera che sappiano ammetterlo, e ripartano con prezzo adeguato.
Hai verificato che sia proposta al nuovo prezzo pattuito ?

Tu gli dovrai la penale, e il tuo amico nulla.

Percentuale folle, direi anche “fuorilegge”.
La provvigione a quanto ammonta ?
E’ prevista una provvigione diversa, in base al prezzo, o una qualche forma di “io voglio x , se si vende a di più lo incassa l’agenzia ?”

Ciao Francesca. Grazie per la risposta.

Mi sembra di capire che la tua intenzione è abbandonare l'agenzia prima della scadenza del mandato e poi concludere con l'amico.
Nella tua situazione, a prima vista, ci sono diversi appigli, ma solo una consulenza legale specializzata, che analizza i documenti, ti darà la risposta che cerchi.
Vai da un avvocato immobiliarista.
Il mio consiglio, ovviamente, nasce da anni di esperienza con clienti che volendo fare "da soli" hanno rovinato le situazioni anche più semplici e si sono messi nei pasticci con le loro stesse mani, invece che risolvere i problemi.
Avv. Stefano Duchemino

Grazie mille per la risposta. Valuterò se rivolgermi ad un avvocato. Grazie ancora

 

[tharapyo]

Una penale del 9% è vessatoria e quindi annullabile.
I ribassi del prezzo su whatsapp sono comunque validi, anche se meglio sarebbe scrivere il ribasso anche solo sulle note del vecchio incarico e firmare.
Un'oretta di tempo per incontrare l'agente e discutere dell'incarico...beh, è casa tua, trovalo il tempo.
Se hai un acquirente che vuol comprare l'appartamento, portalo in agenzia, ti accordi per pagargli la provvigione e non la penale vessatoria e vi fate seguire la pratica. L'agenzia non è lì per fregare te ma per aiutarti a vendere, pagando il giusto, quindi usala...

 

[Francesco95]

Mi piacerebbe capire chi ha deciso il prezzo di partenza.
Cioè, quanto l’immobile ti era stato valutato dall’agente, e quanto in più è stato proposto 8 mesi fa.
Perché a Milano, se l’agente non è proprio alle prime armi, è difficile sbagliare una valutazione, avendo molti immobili e molte vendite con cui confrontare e tarare l’offerta. E l’agente dovrebbe anche sapere, e averti spiegato, che partire troppo alti difficilmente porta risultati.
E poi, il tuo immobile ha dei difetti davvero problematici ?
Ci vivi ? Era in ordine durante le visite ?
L’agenzia aveva le chiavi, o aveva a disposizione orari risicati per le visite ?

Insomma, per capire meglio vorrei avere più dettagli.


Non è che ci siano sistemi speciali per procedere , se l’immobile è già stato proposto a chi avevano in banca dati, ed è stato pubblicato sui vari portali immobiliari (anzi, ne basterebbe uno, il più utilizzato) con descrizione onesta e foto decorose.
Si può solo agire sul prezzo.
Se hai preteso troppo tu all’inizio, dovrai fare mea culpa e abbassare le aspettative. Se ha sbagliato l’agenzia a sparare alto, si spera che sappiano ammetterlo, e ripartano con prezzo adeguato.
Hai verificato che sia proposta al nuovo prezzo pattuito ?

Tu gli dovrai la penale, e il tuo amico nulla.

Percentuale folle, direi anche “fuorilegge”.
La provvigione a quanto ammonta ?
E’ prevista una provvigione diversa, in base al prezzo, o una qualche forma di “io voglio x , se si vende a di più lo incassa l’agenzia ?”

Ciao Francesca. Grazie per la risposta. Il prezzo è stato deciso dall’agenzia, così come gli altri ritocchi al ribasso. La casa è da ristrutturare e non ho mai posto dubbi sulle varie valutazioni. Il prezzo di partenza era già quindi più basso di un 10/15% rispetto ai prezzi della zona in cui l’immobile si trova. Il prezzo di partenza è stato ulteriormente ritoccato altre due volte, per un totale ribasso del 7/8% del prezzo di partenza. L’agente ha le chiavi, non ha mai avuto vincoli per gli appuntamenti che ha gestito in piena libertà, dandomi però feedback sempre risicati e mai spontanei e sempre e solo su mia sollecitazione. Intendo, in otto mesi ci sono state due, e dico due, telefonate spontanee da parte sua, e mai per un vero e proprio feedback, ma solo, appunto, per suggerire ritocchi al prezzo. Ci vivo saltuariament, perché sono spesso all’estero per lavoro per lunghi periodi. L’agente sa perfettamente che sarei disponibile a un ulteriore abbassamento di prezzo, ma, appunto, non si rende disponibile. Dici che l’agenzia dovrebbe quantomeno riconoscere di avere tappato con la valutazione, ma le ragioni accampate sono sempre esterne: i costi di ristrutturazion, non ci sono più i bonus, i mutui sono un problema etc. Nota che il primo contratto col primo ribasso mi è stato mandato via mail e io glielo ho rimandato con firma digitale autenticata, quindi non capisco perché ora stia nicchiando. La provvigione di vendita è del 2% e non ci sono clausole speciali. Il contratto con il secondo ribasso, e cioè con la cifra ora in pubblicità, da giugno non mi è stato ancora consegnato, nonostante mie varie sollecitazioni. Sto sollecitando un incontro presso il mio stesso immobile, dal momento che appunto sono spesso via, e quando sono qui magari è solo per 24 ore, e non c’è verso di uscirne. Temo quindi che, per un eventuale pagamento della penale da parte mia, potrebbero anche verificarsi grossi malintesi, dal momento che il prezzo sul contratto e quello in pubblicità da ben 5 mesi non corrispondono. Ovviamente ho fatto lo screenshot degli annunci col prezzo ribassato. Trovo percio non corretta e incomprensibile la mancata consegna del contratto con questo ulteriore ribasso: non dovrebbe essere compito di un agente consegnarmelo immediatamente, invece di aspettare mie sollecitazioni a tutt’oggi disattese? Da fine agosto sono state fatte solo tre visite. Insomma, mi sembra che ci sia qualcosa che non va, almeno per ciò che riguarda serietà e impegno. L’esclusiva scadrà a giugno del 2025 e la sensazione è che stiano nicchiando in attesa di sfinirmi e prendersi la penale. A pensar male si fa peccato…

Una penale del 9% è vessatoria e quindi annullabile.
I ribassi del prezzo su whatsapp sono comunque validi, anche se meglio sarebbe scrivere il ribasso anche solo sulle note del vecchio incarico e firmare.
Un'oretta di tempo per incontrare l'agente e discutere dell'incarico...beh, è casa tua, trovalo il tempo.
Se hai un acquirente che vuol comprare l'appartamento, portalo in agenzia, ti accordi per pagargli la provvigione e non la penale vessatoria e vi fate seguire la pratica. L'agenzia non è lì per fregare te ma per aiutarti a vendere, pagando il giusto, quindi usala...

Annullabile da parte di chi? Devo andare dal giudice con avvocati e quant’altro o credi che basti discuterne con l’agenzia? Perché purtroppo non mi stanno dimostrando grande disponibilità e collaborazione.
Ho fatto quattro proposte di incontro che l’agente ha sempre rimbalzato. Quindi è lui che non trova un’oretta per me. Perciò mi domando come mai. Per lavoro sono quasi sempre all’estero e l’agente questo lo sa. Gli ho anche palesato via mail la mia disponibilità ad abbassare eventualmente di nuovo il prezzo (altre volte mi ha mandato i contratti via mail), ma continua a a nicchiare. Per ciò che riguardo il tuo ultimo punto…certo, me lo auguro.

beh... se il mandato non scade nel 2050 e l'amico non ha tempi strettissimi, la soluzione non mi sembra tanto difficile da trovare.
solo per curiosità mia; in che zona di milano è collocato l'appartamento?

Purtroppo il mandato scadrà a giugno 2025. In otto mesi non c’è stata una sola proposta. Da fine agosto ha fatto solo un paio di visite. Ok che la casa è da ristrutturare, ma appunto per questo il prezzo di partenza era già sotto ai prezzi della zona. E ci sono stati ulteriori 2 ribass. E sarei disponibile a un terzo, anche questo comunicato già via mail all’agente. La zona è porta Venezia/Buenos Aires, perciò mi sembrerebbe anche una zona più facile di altre.

 

[eldic]

oddio, la zona sicuramente non è malvagia.
proprio il conoscente non ce la fa ad aspettare fino a giugno?

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Annullabile da parte di chi? Devo andare dal giudice con avvocati e quant’altro o credi che basti discuterne con l’agenzia? Perché purtroppo non mi stanno dimostrando grande disponibilità e collaborazione.
Ho fatto quattro proposte di incontro che l’agente ha sempre rimbalzato. Quindi è lui che non trova un’oretta per me. Perciò mi domando come mai. Per lavoro sono quasi sempre all’estero e l’agente questo lo sa. Gli ho anche palesato via mail la mia disponibilità ad abbassare eventualmente di nuovo il prezzo (altre volte mi ha mandato i contratti via mail), ma continua a a nicchiare. Per ciò che riguardo il tuo ultimo punto…certo, me lo auguro.


Purtroppo il mandato scadrà a giugno 2025. In otto mesi non c’è stata una sola proposta. Da fine agosto ha fatto solo un paio di visite. Ok che la casa è da ristrutturare, ma appunto per questo il prezzo di partenza era già sotto ai prezzi della zona. E ci sono stati ulteriori 2 ribass. E sarei disponibile a un terzo, anche questo comunicato già via mail all’agente. La zona è porta Venezia/Buenos Aires, perciò mi sembrerebbe anche una zona più facile di altre.

Se l'agente subodora che uno si tira indietro, penso sia normale che si neghi al telefono o di persona e prenda tempo, sperando di portare qualcuno.

 

[tharapyo]

Certo però è strano che sia l'agente a negarsi, dopotutto sarebbe suo interesse mettere nero su bianco un ulteriore ribasso del prezzo...comunque basterebbe anche una conferma via e-mail per autorizzare il ribasso

 

[cristian casabella]

Non capisco i "giochetti" e parlo in generale. Bisogna andar giù "pesanti" nel senso di parlare chiaramente...
nel tuo caso significherebbe dirgli che te vuoi vederti solo ed esclusivamente se riesce a venire sul posto e che gli firmerai un nuovi incarico (magari prolungandolo per alcuni mesi) ad un prezzo più basso che ovviamente chiarirai nella telefonata

Se lui non è disposto, pazienza, gli dici che non accetterai una proposta al ribasso neanche di 1 euro e che alla scadenza te lo venderai per conto tuo perché hai già chi te lo compera (un amico/buon conoscente/parente....uguale)

Con incarico scaduto non hai nessun obbligo verso di lui quindi che si faccia i suoi interessi allineati ai tuoi

 

[Francesco95]

Se l'agente subodora che uno si tira indietro, penso sia normale che si neghi al telefono o di persona e prenda tempo, sperando di portare qualcuno.

Mi perdoni, in base a cosa dovrebbe subodorare? In base al fatto che è da fine settembre che gli chiedo un incontro e nell’ultima mail sono stato ben chiaro di essere intenzionato ad abbassare ulteriormente il prezzo e l’agente mi rimbalza di nuovo anche questa settimana e mi dice che ci sentiamo alla prossima? Non so, mi sembra che sono io quello che dovrebbe subodorare qualcosa. Ma ho scritto nel forum proprio perché non riesco nemmeno cosa dovrei subodorare, dal momento che mi sembra che l’agenzia dovrebbe essere molto interessata a scendere di nuovo col prezzo e che agisca addirittura contro il suo stesso interesse. Mi viene solo da dire “scarsa professionalità“. In otto mesi non hanno portato una sola proposta. A Milano in porta Venezia è davvero un mistero, credo.

Non capisco i "giochetti" e parlo in generale. Bisogna andar giù "pesanti" nel senso di parlare chiaramente...
nel tuo caso significherebbe dirgli che te vuoi vederti solo ed esclusivamente se riesce a venire sul posto e che gli firmerai un nuovi incarico (magari prolungandolo per alcuni mesi) ad un prezzo più basso che ovviamente chiarirai nella telefonata

Se lui non è disposto, pazienza, gli dici che non accetterai una proposta al ribasso neanche di 1 euro e che alla scadenza te lo venderai per conto tuo perché hai già chi te lo compera (un amico/buon conoscente/parente....uguale)

Con incarico scaduto non hai nessun obbligo verso di lui quindi che si faccia i suoi interessi allineati ai tuoi

Grazie mille. Trovo i tuoi consigli molto pratici. Nonostante in questa ultima mail sia andato giù “pesante” come dici tu, è gli ho di nuovo ribadito a chiare lettere che sono disponibile ad abbassare ulteriormente il prezzo…l’agente è riuscito a rimbalzarmi anche questa settimana. Ha detto che si farà risentire la prossima settimana. Va tutto al di là della mia comprensione. Seguirò eventualmente anche questo tuo ulteriore consiglio, se necessario: per ora non gli ho detto di avere un possibile acquirente. Il mio unico problema è che il mandato scade a giugno 2025 e ho un po’ timore di perdere quest’unico acquirente, visto che in otto mesi loro non me ne hanno portato mezzo. Grazie ancora

 

[Francesco95]

Certo però è strano che sia l'agente a negarsi, dopotutto sarebbe suo interesse mettere nero su bianco un ulteriore ribasso del prezzo...comunque basterebbe anche una conferma via e-mail per autorizzare il ribasso

Infatti. Incomprensibile. Contro il loro stesso interesse. Perciò ho scritto al forum per avere qualche consiglio.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Infatti. Incomprensibile. Contro il loro stesso interesse. Perciò ho scritto al forum per avere qualche consiglio.

Bisogna mettersi in testa che alle volte l'avvocato è indispensabile. Capisco che c'è scarsa fiducia nella categoria, ma la moda italiana di risparmiare qualche decina di euro per non risolvere niente e lamentarsi per mesi e magari rovinare una situazione già risolvibile in partenza non passerà mai.