Acquistare appartamento in dismissione da ente

[LUIGI07]

Gradirei sapere, nel caso si acquistasse un appartamento in dismissione di un ente, cosa c'è da verificare e quali potrebbero essere, qualora ci fossero, i rischi per l'acquirente.

Grazie a tutti

Luigi A.

 

[Bagudi]

I rischi potrebbero essere abusi edilizi non sanati.

E' un particolare che va fatto controllare molto bene da un tecnico proprio.

 

[m.barelli]

Nel tuo caso approfondirei i seguenti elementi

-il prezzo di vendita potrebbe cambiare se l’appartamento è libero od occupato da un Conduttore (-30% circa)

- l'Ente dovrebbe agire secondo una corretta logica amministrativa e verificherei quindi la congruità del prezzo rispetto agli altri appartamenti in dismissione nello stesso fabbricato, se ce ne sono.

-per eventuali abusi, che giustamente ci ha ricordato Bagudi, è da verificare se potesse rientrare in una apposita normativa generale che già esiste sulle dismissioni e che consente all’Acquirente di sanarli, se è possibile sanarli urbanisticamente, entro 120 gg.
Principalmente gli eventuali abusi dovrebbero essere quelli introdotti dai precedenti Conduttori, presumendo (ma non si sa mai) che l’Ente non sia incorso in abusi edilizi.

-potrebbero esserci, nel programma di dismissione dell’Ente, delle clausole di favore per acquisti collettivi cioè con un unico atto per più Acquirenti, che acquistano tramite mandatario delegato scelto dagli Acquirenti fra uno di loro.

-come tutti i Venditori l’Ente deve vendere l’immobile in regola e, tra l’altro, si deve preoccupare di:

o verificare bene l’accatastamento se è rispondente, in particolare per le cantine, che nel tempo possono essere state scambiate dai Conduttori fra di loro
o il box auto è una unità immobiliare a sé, comunque anche lì occorre verificare se e come vengano abbinati alle vendite degli appartamenti. Se sono semplici posti auto in autorimessa condominiale occorre verificarne anche i requisiti tecnici, se per esempio non siano stati ricavati da un Conduttore davanti ad una via di fuga irregolarmente tenuta chiusa e col tempo e con l’uso ritenuta una cosa regolare.
o verificare l’esistenza ed il rinnovo degli eventuali C.P.I. Certificato di Prevenzione Incendi per centrale termica con potenzialità superiore a 100.000 Kcal/h (attività 91), autorimessa superiore a 9 posti auto (92), fabbricato con altezza in gronda superiore a 24 ml (94), vano corsa ascensori con altezza superiore a 20 ml (95) ed eventuali altre.
o verificare la certificazione energetica e le dichiarazioni di conformità in particolare dell’impianto elettrico sia per l’appartamento che per le parti comuni
o verificare la eventuale presenza di amianto
o cruciale in particolare è il regolamento di condominio nel senso che spesso l’Ente è proprietario di tutto il fabbricato e prima di vendere deve e può indisturbatamente stabilire e regolamentare proprietà comuni, passaggi, servitù, aree esterne a verde, posti auto scoperti ecc. e si presume che lo faccia con buona amministrazione. Se rimane indefinito qualche aspetto importante nel regolamento condominiale contrattuale, poi l’eventuale accordo fra i nuovi proprietari facilmente potrà essere trovato solo davanti al Giudice.

Un saluto

 

[Bagudi]

Ottima specifica.