Acquistare il 50% della casa dalla ex convivente

[Sangio]

Buon pomeriggio a tutti,

Scrivo per chiedere gentilmente un consiglio sul tema in oggetto.

Assieme alla mia ex compagna, ho acquistato un immobile detenendo il 50% della proprietà, con relativo mutuo anch'esso cointestato (LTV pari a ca. il 60% del valore dell'immobile).

Purtroppo la relazione si è conclusa inaspettatamente, dopo solo 6 mesi dal rogito.

Da persone civili, siamo perfettamente d'accordo sui passi successivi, dove io rileverò da lei il suo 50% di proprietà alla cifra spesa in sede di primo rogito.

Proverò a parlare con la banca preliminarmente, per capire se ci sia spazio per ottenere un accollo liberatorio della controparte.
Poichè mi aspetto non concedano la liberatoria ('generalmente' una eccezione in questi casi), l'alternativa è sostituire il mutuo con uno solo a mio nome.

Il mutuo sostitutivo risponde delle condizioni generalmente offerte per un mutuo prima casa o le banche offrono solitamente spread/tassi peggiorativi? Risulterà poi surrogabile o anche qui devo aspettarmi vincoli maggiori perchè mutuo 'meno appetibile'?

Grazie in anticipo

Sangio

 

[Mimi]

provo a descrivere la situazione che ti si prospetta sperando di essere chiaro con un esempio pratico.
Valore immobile 200.000, con 80.000 di risparmi e 120.000 di mutuo. Ad oggi il mutuo restante diciamo che sia 116.000, quindi bisogna estinguere il mutuo e dare alla banca 116.000€ La banca al massimo ti darebbe 80.000€ perche tu sei già proprietario del 50% quindi ti eroga il mutuo sul restante 50% che sarebbe 100.000€ ed ecco qui che la banca ti eroga al massimo solo 80.000€ quindi tu devi trovare altri 36.000€ per estinzione mutuo e poi altri 40.000 da dare alla tua ex compagna (il 50% dell'anticipo dato). In conclusione anche se si farebbe tutto nello stesso momento (cosa improbabile) tu devi avere 76.000€ disponibili (40.000 da dare alla tua ex e 36.000 da aggiungere al nuovo mutuo di 80.000 per estinguere quello precedente di 116.000€

 

[brina82]

provo a descrivere la situazione che ti si prospetta sperando di essere chiaro con un esempio pratico.
Valore immobile 200.000, con 80.000 di risparmi e 120.000 di mutuo. Ad oggi il mutuo restante diciamo che sia 116.000, quindi bisogna estinguere il mutuo e dare alla banca 116.000€ La banca al massimo ti darebbe 80.000€ perche tu sei già proprietario del 50% quindi ti eroga il mutuo sul restante 50% che sarebbe 100.000€ ed ecco qui che la banca ti eroga al massimo solo 80.000€ quindi tu devi trovare altri 36.000€ per estinzione mutuo e poi altri 40.000 da dare alla tua ex compagna (il 50% dell'anticipo dato). In conclusione anche se si farebbe tutto nello stesso momento (cosa improbabile) tu devi avere 76.000€ disponibili (40.000 da dare alla tua ex e 36.000 da aggiungere al nuovo mutuo di 80.000 per estinguere quello precedente di 116.000€

Quindi per una casa da 200k resterebbe con soli 80k di mutuo; cioè invece di avere 120k o 160k di mutuo, ne avrebbe solo 80k. Non mi è chiaro il tuo ragionamento.

Tuttavia concordo col fatto che non sia semplice, perché ora la banca ha in garanzia 2 stipendi e difficilmente si accontenterà di uno solo, liberando la sua compagna dell'obbligazione.

Buon pomeriggio a tutti,

Scrivo per chiedere gentilmente un consiglio sul tema in oggetto.

Assieme alla mia ex compagna, ho acquistato un immobile detenendo il 50% della proprietà, con relativo mutuo anch'esso cointestato (LTV pari a ca. il 60% del valore dell'immobile).

Purtroppo la relazione si è conclusa inaspettatamente, dopo solo 6 mesi dal rogito.

Da persone civili, siamo perfettamente d'accordo sui passi successivi, dove io rileverò da lei il suo 50% di proprietà alla cifra spesa in sede di primo rogito.

Proverò a parlare con la banca preliminarmente, per capire se ci sia spazio per ottenere un accollo liberatorio della controparte.
Poichè mi aspetto non concedano la liberatoria ('generalmente' una eccezione in questi casi), l'alternativa è sostituire il mutuo con uno solo a mio nome.

Il mutuo sostitutivo risponde delle condizioni generalmente offerte per un mutuo prima casa o le banche offrono solitamente spread/tassi peggiorativi? Risulterà poi surrogabile o anche qui devo aspettarmi vincoli maggiori perchè mutuo 'meno appetibile'?

Grazie in anticipo

Sangio

Provaci e facci sapere cosa ti dice la banca, però pure se ti accolli tutto il mutuo da 120k, devi trovare comunque 40k per liquidare lei; in alternativa dovresti trovare un'altra banca che ti finanzia da solo per 160k, se non hai denari da parte, oppure far entrare al posto di lei un'altro stipendio (alle brutte, un genitore o un fratello).

 

[Sangio]

Grazie per le risposte.

I fondi per liquidare la sua parte non sono un problema.
Il tema è capire se, rivolgendomi ad una banca alternativa per sostituire il mutuo in essere (con due garanti) con uno nuovo (un solo garante) le condizioni siano solitamente 'peggiorative' in termini di tassi e spread rispetto a contrarre un canonico mutuo prima casa.

Naturalmente se la banca rilasciasse accollo liberatorio sul mutuo in essere il problema non si porrebbe.

 

[brina82]

Grazie per le risposte.

I fondi per liquidare la sua parte non sono un problema.
Il tema è capire se, rivolgendomi ad una banca alternativa per sostituire il mutuo in essere (con due garanti) con uno nuovo (un solo garante) le condizioni siano solitamente 'peggiorative' in termini di tassi e spread rispetto a contrarre un canonico mutuo prima casa.

Naturalmente se la banca rilasciasse accollo liberatorio sul mutuo in essere il problema non si porrebbe.

Non ti resta che provarci, e facci sapere.

 

[Mimi]

Quindi per una casa da 200k resterebbe con soli 80k di mutuo; cioè invece di avere 120k o 160k di mutuo, ne avrebbe solo 80k. Non mi è chiaro il tuo ragionamento.

Un po contorta la spiegazione ci riprovo a spiegarla.....
Premesso che normalmente non è possibile effettuarlo nello stemmo momento ma se la banca è favorevole questa è la situazione...
1) acquisto iniziale 40.000 lui + 40.000 Lei + 120.000 di mutuo che ad oggi "diciamo" che sono rimasti 116.000€ di mutuo.
2) Estinzione del mutuo 116.000 che lui non ha quindi deve prenderli dal nuovo mutuo che la banca eroga.
3) la banca per il nuovo mutuo eroga circa 80.000 quindi necessitano altri 36.000 per estinzione del primo mutuo che è di 116.000.
La banca eroga solo 80.000 su un immobile del valore di 200.000 per il semplice fatto che lui è proprietario del 50% di quell immobile e quindi il mutuo gli viene erogato sul solo valore di acquisto del 50% pari a 100.000 e di conseguenza ecco erogazione di soli 80.000.
4) Inoltre deve dare alla sua ex i 40.000 dati all'acquisto (40 lui + 40 lei) ed ecco il perche lui deve avere disponibili 76.000€ per poter procedere.

I fondi per liquidare la sua parte non sono un problema.

Bene allora ti resta di trovare altri 36.000.
Potrei farti un conteggio molto più veritiero se mi dici il valore dell'immobile periziato all'acquisto.

Il tema è capire se, rivolgendomi ad una banca alternativa per sostituire il mutuo in essere (con due garanti) con uno nuovo (un solo garante) le condizioni siano solitamente 'peggiorative'

Un solo garante può acquistare tutto quello che vuole basta avere un reddito adeguato, le banche devono rispettare un calcolo ben preciso per erogazione di un mutuo prima casa poi ci sono banche più restrittive e banche meno restrittivi a grosse linee la quota disponibile per la rata del mutuo dovrebbe essere circa 1/3 del tuo stipendio netto estinguibile entro i 70 anni di età
Nessuna banca eroga intero mutuo di 160.000 perchè lui è gia proprietario del 50% cioè di 80.000€
La quota di 1/3 del tuo reddito netto è riferita ad una situazione senza figli a carico...

 

[francesca63]

Un solo garante

Per la precisione “garante” ; lui sarebbe il debitore .
Di garanti non mi pare si ipotizzi la presenza

 

[Sangio]

Il valore dell'immobile è 240 k€, di cui 145 k€ di mutuo.

Non mi è chiaro un dettaglio, nel senso che in caso di sostituzione del mutuo mi rivolgerei ad una banca chiedendo di erogare un importo pari a 145 k€ (identico al muto in essere) con me come unico debitore, che sostituisca per intero il mutuo esistente ad oggi (con due debitori).

Nello scenario ipotizzato da @Mimi mi pare di capire che si intende accendere un mutuo pari alla metà dell'importo originale, saldando il resto (che non è quello che intenderei fare).

 

[francesca63]

Direi che dipende tutto dai tuoi redditi.
Se fossi nella tua ex compagna, però, oltre a quanto anticipato per la casa, mi farei rimborsare anche le rate del mutuo da lei eventualmente pagate finora.

 

[Sangio]

Gentile @francesca63 corretto e sacrosanto, è precisamente ciò che intendo fare.

Mi saprebbe dire come si comportano solitamente le banche in caso di sostituzione mutuo? Al netto del processo di delibera, applicano condizioni dedicate in termini di spread oppure le stesse che sarebbero nel caso di mutuo prima casa?

Mi preme capire se, a valle del processo, mi ritroverei sostanzialmente con un nuovo mutuo 'prima casa' che sarà poi possibile gestire come tale (es. successiva surroga).

Grazie di nuovo