Acquistare un immobile con la formula "acquisto a riscatto" o "Locazione con patto di futura vendita

[silvia m]

Buona sera a tutti!
Ho urgente bisogno di qualche delucidazione...
Un mio cliente mi ha chiesto di poter acquistare un immobile, già individuato tramite la mia Agenzia, con la formula "acquisto a riscatto" o "Locazione con patto di futura vendita". L'impresa mi riferisce di poter considerare positivamente questa cosa.
L'intenzione del cliente è di versare una caparra consistente, pagare un affitto per circa 5 anni, e saldare l'imorto di acquisto dopo i 5 anni.
Il mio problema è che non mi è ancora mai capitato di gestire una vendita con questa metodologia..e non saprei come condurla, ossia: dovrà essere stipulato un contratto di locazione con clausola di futura vendita, regolarmente registrato come i normali contratti di locazione e nel momento stabilito si andrà al rogito, oppure un contratto preliminare, con l'indicazione del pagamento mensile di un affitto, ecc...da registrare?

Qualcuno più esperto in queste situazioni, mi sa dare una dritta?

Grazie mille!
Silvia

 

[robi]

Buongiorno. L'argomento interessa anche me che mi trovo ad affrontarlo per la prima volta. Il mio caso è leggermente diverso, ma anche molto simile. Infatti qui è il venditore (portato da un Collega) che propone questa formula in quanto l' immobile in questione è uno dei beni di una Società recentemente rivalutati. La Società non opera, possiede solo alcuni immobili. Per motivi fiscali di plusvalenza il Venditore vorrebbe rogitare nel 2014 stipulando con l'Acquirente un contratto di locazione con Patto di futura vendita, con possibilità di sub-locazione da parte del Conduttore/futuro Acquirente. L'Acquirente, che compra per investimento e quindi per riaffittare, mi chiede consiglio per non avere alcun rischio, pur conscio dei vantaggi che potrebbe avere pagando il bene solo con un canone annuale per 3/4 anni. Finora sarei giunta all'ipotesi di:
1. Stipulare il contratto di locazione come detto sopra (non trovo fac-simili)
2. Stipulare un Preliminare (ovviamente da registrare e trascrivere) che però non può prevedere una durata superiore a tre anni (da verificare)
Ma ho molti dubbi. Ci sono dei rischi? L'eventuale "elusione" di tasse da parte del Venditore (ammesso che ci sia) può ricadere in qualche modo anche sull'Acquirente? La possibilità di fallimento della Società è molto remota proprio perchè la Società non ha mai operato e non opera. Ho sottoposto il quesito anche al mio Notaio di fiducia, ma mi fido molto dei vostri pareri che sono spesso illuminanti perchè sono il risultato di esperienze dirette a 360° (Notaio, Commercialista, Avvocato ecc.). Grazie fin d'ora e buon lavoro a tutti.
Robi
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[massimoca]

anch'io mi trovo in forte difficoltà nel prendere in esame i contratti di locazione con patto di futuro acquisto.... di solito detti contratti vengono ricercati da clienti senza possibilità di investimento iniziale per l'acquisto della casa.
Ed è chiaro che , sempre detti clienti, devono ,comunque, prevedere che la banca , alla fine, non conceda loro il mutuo.... quindi , una eventuale scrittura impegnativa di acquisto deve contenere una clausola sospensiva...... un bel problema.
difatti l' Agenzia delle Entrate non lascia scampo:
La locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti è assimilata alla vendita con riserva di proprietà.
In definitiva, si deve ritenere che in presenza di un contratto di vendita con riserva della proprietà o di un contratto di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti, il verificarsi dell'effetto traslativo, differito a mero scopo di garanzia, è voluto da entrambi i contraenti già al momento della conclusione del negozio.
Chiaro, no?
Per cui un vero e proprio preliminare di compravendita con effetto immediato.
Si potrebbe ipotizzare un contratto di locazione , vero e proprio, con inserita una clausola autonoma per la conclusione SUCCESSIVA di un atto a contenuto traslativo della poprietà del medesimo bene locato... quindi , 2 contratti giuridicamente distinti.
Spererei in altri interventi.Massimo