Acquistato immobile con camera e bagno abusivi in sottotetto

[iabuso]

Buongiorno, alcuni mesi fa ho acquistato un immobile con un sottotetto non abitabile. Purtroppo però il sottotetto è adibito a camera da letto, ed è presente addirittura un bagno, che è stato ricavato sempre nel sottotetto, ma che non è segnato nelle piantine. Un po' di tempo fa un mio vicino di casa ha avuto la bella idea di andare a denunciarmi per abusivismo edilizio, sono venuti i funzionari della polizia municipale, e hanno accertato l'abuso. Da quanto ho capito finora, non è possibile sanare in quanto l'altezza massima del sottotetto è inferiore ai 2 metri. Sfortunatamente gli agenti immobiliari mi fecero firmare un documento nel quale io sottoscrivevo di essere al corrente del fatto che il sottotetto non è abitabile, e che pertanto il bagno non risultava. Ammetto di essere stato superficiale nel firmare questo foglio, ma devo dire che non mi ero nemmeno accorto che, firmando quel foglio, ammettevo di essere al corrente dell'abuso. Ora sono in un mare di guai, sono bloccato in una casa che tra poco, quando dovrò demolire il bagno e portare via il letto, diventerà invivibile, questo perché non c'è modo di mettere la camera da letto altrove. Inoltre penso che l'immobile diventerà anche invendibile (non credo di poter vendere una casa che non ha una camera da letto).
Vi domando tre cose:
-se allo stato attuale (la denuncia è stata già inviata in procura) potrei rimettere in vendita l'immobile
-se, pur avendo firmato quel documento potrei denunciare i venditori per avermi truffato (so che nessuno è tenuto a credermi, però io davvero non mi sono accorto del fatto che stessi comprando una casa con un abuso edilizio al suo interno)
-se posso chiedere l'annullamento dell'atto.

Grazie davvero.

 

[Kurt]

Quando sono arrivati quelli della Polizia Municipale (ergo i vigili urbani) ti hanno mostrato dei documenti firmati da un magistrato? Perché non li hai bloccati e chiamato immediatamente un avvocato? Dal punto di vista procedurale hanno fatto tutto bene senza errori? Hai già fatto verificare?

A meno che non ci siano richieste di provvedimenti restrittivi nella disponibilità del bene rilevabili dagli atti inviati alla Procura e da questa devono essere accettati mediante apposita ordinanza, la denuncia è nei tuoi confronti e il ripristino della casa sana la parte amministrativa, ergo la casa è vendibile anche se il compratore potrebbe chiedere garanzie sulle future sanzioni (qui esiste il dilemma riguardo se dire o non dire in quanto non strettamente necessario)

Puoi chiamarli in correità (tu eri consapevole e l'ignoranza della legge non è una scusante - o meglio si può cercare di utilizzare l'ignoranza solo se è molto difficile conoscere la norma) ma non accusarli di truffa in quanto non hanno usato artifici o inganni nei tuoi confronti (art. 640 c.p), anzi il fatto che tu abbia firmato quel pezzo di carta è la dimostrazione contraria.
Devo dire che anche in questo chi ti ha fatto firmare ha commesso un enorme errore a suo danno. Oltre a costituire un prova, se quel pezzo di carta non ci fosse il problema sarebbe solo tuo.

Trattandosi di difformità parziale rispetto ai titoli abilitativi l'atto non è nullo. Si tratta dell'opinione prevalente in giurisprudenza e per darti un riferimento leggi la sentenza della Cassazione Civ. Sez. II n. 3892 del 12/03/2012.
Logica vuole che si protegga colui che inconsapevolmente è oggetto di una falsa rappresentazione della realtà (p.es. mancanza di titolo abilitativo) rispetto a chi può, con l'attenzione dell'uomo comune comprendere che ciò che compra è diverso da quello che ha visto - carta contro realtà).
Quello che proverei è piuttosto la riconduzione del prezzo a equità tentando la strada dell'illecito arricchimento. La casa se fosse stata a posto avrebbe avuto il valore che hai pagato ma in ragione dell'abuso quanto valore ha perso? Questo extra margine di guadagno è quanto puoi tentare di recuperare. Tieni presente che tutto si basa su perizie di parte e del CTU. Ci sono dei costi certi a fronte dell'alea del recuperabile e del suo quantum.

Tieni presente che mi baso solo su quello che hai scritto, quindi sono indicazioni in linea generale. Solo l'avvocato che ti seguirà, leggendo tutte le carte a tue mani, potrà essere più preciso

Infine, dal lato edilizio (come avrai capito il mio campo professionale è altro) hai provato a sentire un tecnico per vedere se nella tua regione è possibile aumentare le volumetrie, p.es. alzando il tetto anche comprando diritti di volumetria da terzi?

 

[specialist]

Premetto che Kurt ha sempre ragione ed i suoi consigli da esperto sono sempre elargiti con cognizione di causa. Ma al di lá degli abusi, come si fa ad acquistare un appartamento in cui l'unica camera da letto ed il bagno sono ricavati in un sottotetto non abitabile alto meno di due metri? È come si fa a sottoscrivere un documento così importante come quello sottoposto dall'agente immobiliare senza neppure leggero e/o chiedere spiegazioni? Ma perchè vi ostinate ad acquistare scomodi appartamenti su due piani con camere e bagni di fortuna ricavati in soffitte camuffate da mansarde? Caro Iabuso, mi sa proprio che dovrai tenerti l'appartamento, però a questo punto non ne farei una tragedia: sposta il letto in soggiorno e usa il sottotetto come locale lavanderia/stendibiancheria.

 

[ludovica83]

Premetto che Kurt ha sempre ragione ed i suoi consigli da esperto sono sempre elargiti con cognizione di causa. Ma al di lá degli abusi, come si fa ad acquistare un appartamento in cui l'unica camera da letto ed il bagno sono ricavati in un sottotetto non abitabile alto meno di due metri? È come si fa a sottoscrivere un documento così importante come quello sottoposto dall'agente immobiliare senza neppure leggero e/o chiedere spiegazioni? Ma perchè vi ostinate ad acquistare scomodi appartamenti su due piani con camere e bagni di fortuna ricavati in soffitte camuffate da mansarde? Caro Iabuso, mi sa proprio che dovrai tenerti l'appartamento, però a questo punto non ne farei una tragedia: sposta il letto in soggiorno e usa il sottotetto come locale lavanderia/stendibiancheria.

I 3/4 delle costruzioni nuove che ero andata a visionare erano tutti così... praticamente nel piano superiore nella piantina c'era scritto... ripostiglio, locale lavanderia, locale stireria...

 

[iabuso]

Ringrazio Kurt per la risposta dettagliatissima, specialist e ludovica83 per il loro intervento.

Rispondo a Kurt dicendo che la polizia municipale è venuta senza mostrare alcun documento, io li ho fatti entrare perché appunto, non mi ero reso conto del fatto che ci fosse davvero un abuso edilizio; ora a ripensare a queste cose mi chiedo come ho fatto a non accorgermene, ma così è, purtroppo. Sono stato davvero ingenuo.

Per ora non ho ricevuto nulla dalla procura, ma devo dire che è da poco tempo che è successo il fatto, alcune persone mi hanno accennato a tempi biblici.

Non ho ben capito in che senso il fatto che mi abbiano fatto firmare quel documento può costituire un danno anche per loro.

Effettivamente la casa di valore ne ha perso, ho fatto fare una valutazione poco tempo fa, l'immobile si è molto svalutato. Immagino che per ottenere un risarcimento dovrei fare causa a chi mi ha venduto l'appartamento.

Per quanto concerne l'innalzamento del tetto, posso dire ce il tetto è già stato sopraelevato e, a parte i costi (non credo di potermelo permettere) da quanto ho capito non credo mi darebbero il permesso di farlo.

Grazie ancora, davvero per tutte le spiegazioni.

Rispondo a specialist dicendo che è vero, sono stato molto superficiale, ora a ripensarci sembra incredibile anche a me di avere fatto una cosa del genere. Certo è che non intendevo assolutamente fare il furbo e acquistare una casa approfittando del fatto che avesse una stanza abusiva in più, abusiva.

A ludovica83: brava, che sei stata attenta e ti sei accorta, ti sei evitata una grana allucinante.

 

[ludovica83]

Ringrazio Kurt per la risposta dettagliatissima, specialist e ludovica83 per il loro intervento.

Rispondo a Kurt dicendo che la polizia municipale è venuta senza mostrare alcun documento, io li ho fatti entrare perché appunto, non mi ero reso conto del fatto che ci fosse davvero un abuso edilizio; ora a ripensare a queste cose mi chiedo come ho fatto a non accorgermene, ma così è, purtroppo. Sono stato davvero ingenuo.

Per ora non ho ricevuto nulla dalla procura, ma devo dire che è da poco tempo che è successo il fatto, alcune persone mi hanno accennato a tempi biblici.

Non ho ben capito in che senso il fatto che mi abbiano fatto firmare quel documento può costituire un danno anche per loro.

Effettivamente la casa di valore ne ha perso, ho fatto fare una valutazione poco tempo fa, l'immobile si è molto svalutato. Immagino che per ottenere un risarcimento dovrei fare causa a chi mi ha venduto l'appartamento.

Per quanto concerne l'innalzamento del tetto, posso dire ce il tetto è già stato sopraelevato e, a parte i costi (non credo di potermelo permettere) da quanto ho capito non credo mi darebbero il permesso di farlo.

Grazie ancora, davvero per tutte le spiegazioni.

Rispondo a specialist dicendo che è vero, sono stato molto superficiale, ora a ripensarci sembra incredibile anche a me di avere fatto una cosa del genere. Certo è che non intendevo assolutamente fare il furbo e acquistare una casa approfittando del fatto che avesse una stanza abusiva in più, abusiva.

A ludovica83: brava, che sei stata attenta e ti sei accorta, ti sei evitata una grana allucinante.

Sinceramente sei il primo che sento che il vicino di casa ha chiamato la polizia municipale... (un po' strunz sto tipo)
Conoscendo bene la zona dove vivo... potrei chiamare il vigile per fare i verbali ad interi quartieri... ma solitamente hanno almeno 1 camera al piano inferiore... le superiori sono per i figli... che poi trasferendosi ritorna il tutto nella norma... cioè diventano effettivamente locali stireria... o deposito oggetti figlio.
E' un incentivo ai figli ad uscire per avere i propri spazi grandi ...
Nel tuo caso... altezza max 2 metri... io non devo mettere i takki se no ti pulisco il tetto con il "mocio in testa"... di mio quindi evito già queste soluzioni... mi sentirei un po' oppressa (per quanto io ami la mansarda etc...)
[questo è il reale motivo perchè le escludo a priori]

 

[elisabettam]

comunque verifica sulla planimetria la destinazione d'uso dei locali. Nel sottotetto magari c'è il locale lavanderia, quindi basta togliere il wc, ma nessuno ti può impedire di dormire in cantina, in garage o in solaio.

 

[Rosa1968]

Buongiorno, alcuni mesi fa ho acquistato un immobile con un sottotetto non abitabile. Purtroppo però il sottotetto è adibito a camera da letto, ed è presente addirittura un bagno, che è stato ricavato sempre nel sottotetto, ma che non è segnato nelle piantine. Un po' di tempo fa un mio vicino di casa ha avuto la bella idea di andare a denunciarmi per abusivismo edilizio, sono venuti i funzionari della polizia municipale, e hanno accertato l'abuso. Da quanto ho capito finora, non è possibile sanare in quanto l'altezza massima del sottotetto è inferiore ai 2 metri. Sfortunatamente gli agenti immobiliari mi fecero firmare un documento nel quale io sottoscrivevo di essere al corrente del fatto che il sottotetto non è abitabile, e che pertanto il bagno non risultava. Ammetto di essere stato superficiale nel firmare questo foglio, ma devo dire che non mi ero nemmeno accorto che, firmando quel foglio, ammettevo di essere al corrente dell'abuso. Ora sono in un mare di guai, sono bloccato in una casa che tra poco, quando dovrò demolire il bagno e portare via il letto, diventerà invivibile, questo perché non c'è modo di mettere la camera da letto altrove. Inoltre penso che l'immobile diventerà anche invendibile (non credo di poter vendere una casa che non ha una camera da letto).
Vi domando tre cose:
-se allo stato attuale (la denuncia è stata già inviata in procura) potrei rimettere in vendita l'immobile
-se, pur avendo firmato quel documento potrei denunciare i venditori per avermi truffato (so che nessuno è tenuto a credermi, però io davvero non mi sono accorto del fatto che stessi comprando una casa con un abuso edilizio al suo interno)
-se posso chiedere l'annullamento dell'atto.

Grazie davvero.

cosa riporta il rogito nella desscrizione dell'immobile?

 

[Bagudi]

Non credere che la tua situazione sia unica....

Come dice Ludovica, la maggior parte (per non dire tutti) degli immobili di recente costruzione "godono" di questo tipo di abusivismo ed è diventato un vero problema solo con la legge 122/2010 sulla cosiddetta "conformità degli immobili.

Che cosa hai fatto al vicino per fargli avere la bella idea di denunciarti ?

 

[Rosa1968]

Non credere che la tua situazione sia unica....

Come dice Ludovica, la maggior parte (per non dire tutti) degli immobili di recente costruzione "godono" di questo tipo di abusivismo ed è diventato un vero problema solo con la legge 122/2010 sulla cosiddetta "conformità degli immobili.

Che cosa hai fatto al vicino per fargli avere la bella idea di denunciarti ?

Già un bel problema ora. Sicuramente sarà stato per le spese condominiali ....