Acquisto appartamento frazionato senza licenza edilizia

[anto comma]

Buongiorno,
Ho firmato, senza nessun tramite di agenzia immobiliare, una proposta per l'acquisto di un appartamento che originariamente faceva parte di un unico immobile molto più grande. Nel 1974, dopo il frazionamento per cui non è stata chiesta la licenza al comune di Roma, è stata venduta l'altra parte di quell'unico immobile.
Adesso il notaio cui mi sono rivolta vuole capire se nel progetto iniziale originario il piano occupato dalle due nuove unità immobiliari fosse destinato a due unità, così come è stato per tutti gli altri piani (in questo caso dice che si dovrebbe fare una semplice dia in sanatoria) o ad una sola grande unità immobiliare: in questo secondo caso dice che sarebbe una cosa lunghissima e complicatissima...
Qualcuno può gentilmente dirmi che tempi e quale sarebbe l'iter da seguire in questo secondo caso? Io avrei comunque la certezza che tutto vada a buon fine e che il comune accetti una cosa del genere? O conviene lasciar perdere tutto?
Grazie
antonietta

 

[roberto.spalti]

Innanzitutto è necessario incaricare un tecnico che verifichi il progetto iniziale e la planimetria catastale.
Le ipotesi a questo punto sono:
1) progetto iniziale per due unità immobiliari, unite in maniera informale realizzando unaporta di comunicazione poi chiusa per vendere uno dei due appartamenti; in questo caso il tecnico certificherà la conformità urbanistica e l'appartamento è vendibile.
2) progetto per una unità immobiliare e successivo frazionamento mediante DIA ma senza adeguamento della planimetria catastale, in questo caso basta adeguare la planimetria catastale.
3) progetto per unica unità immobiliare frazionato in maniera informale (leggi abusiva), in questo caso è necessario (se il regolamento lo consente) presentare una Attestazione di Conformità a Sanatoria per il frazionamento e pagare le sanzioni (se non ci sono state modifiche all'aspetto esteriore del fabbricato ma solo modifiche interne.

Personalmente propoendo per l'ipotesi 1) anche perché altrimenti il notaio e suppongo il perito della banca che hanno seguito la vendita dell'altra porzione di casa avrebbero preso un granchio COLOSSALE.

 

[anto comma]

Grazie per la celere risposta.

Delle ipotesi da lei formulate la numero 2 è esclusa di certo: infatti la planimetria catastale è aggiornata all'attuale stato dell'immobile e corrisponde perfettamente. Per quanto riguarda la richiesta della DIA in occasione del frazionamento, sicuramente non è stata chiesta... l'unica speranza resta il progetto originario. Sono in possesso dell'atto di provenienza con cui padre (ormai defunto) delle proprietarie attuali ha acquistato tutto il piano come unica unità immobiliare dall'ente che ha costruito tutto il complesso e all'interno di quell'atto notarile è presente la pianta unica che non lascerebbe dubbi... rimango in attesa comunque di vedere il progetto originario visto che quello sarebbe l'unico appartamento nato per occupare l'intero piano... se si verificasse l'ipotesi 3, è fattibile la cosa e in che tempi???
grazie infinite

 

[antonellifederico]

se il costruttore è stato un ente c'è un'elevata possibilità che tutti i piani fossero uguali; quindi se i piani sottostanti il vostro sono composti da due appartamenti è quasi sicuro che il progetto originario del vs piano fosse composto da n. 2 unità (di conseguenza le due unità distinte originali furono fuse senza chiedere l'autorizzazione).

verifica anche che i mq. degli appartamenti del progetto originale sono i medesimi di quello attuale

per quanto riguarda la 3^ ipotesi di spalti è fattibile se è rispettato il parametro minimo di alloggio (mq. 28 per una persona - mq. 38 per due persone);

i tempi sono relativamente brevi (+ che altro dipende dalla volontà di lavorare dell'ufficio tecnico del tuo municipio ) perchè l'accertamento di conformità citato da spalti prevede che tutta la procedura si espleti in max 60 giorni; passato questo termine la pratica s'intende diniegata.

 

[anto comma]

Grazie per la chiarezza di informazioni che trovo utilissime.
Buona giornata

 

[anto comma]

Buonasera,
nel frattempo abbiamo trovato, tramite il vecchio amministratore, una copia del progetto originale dell'ente che allora costruì ed è chiaro che il piano prevedeva due appartamenti; quindi fin qui tutto bene (una veloce Dia in sanatoria), ma i signori hanno acquistato allora un unico appartamento che occupava tutto il piano la separazione degli immobili e il frazionamento denunciato solo al catasto non sono avvenuti così come da progetto, ma con la parete divisoria più spostata e una parte di balcone tolto da un immobile e dato all'altro. Il notaio dice che si può rogitare e poi in futuro se io avrò bisogno sanerò, ma io ho molte titubanze.

 

[roberto.spalti]

Il fatto che sia nato come due unità, se poi sono state accatastate come unica, rende più semplice la cosa ma non immediata.
Ribadisco il sugegrimento di investire 300/400 € (questo è di solito il prezzo medio) per una relazione tecnica con cui un geometra, fatto il sopralluogo in casa e in Comune, relaziona sulla fattibilità e costi per la sanatoria; poi decidi.