Acquisto casa, come si pagano le tasse

[Mimi]

Salve, questa la "Problematica" di un mio amico.
Acquisto, a seguito di agiudicazione di asta pubblica, immobile in dismissione di proprietà dello stato la cui costruzione risale al 1950.
Lo stato conservativo dell'immobile è pessimo, al limite della abitabilità, al punto tale che richiede una ristrutturazione totale dello stesso.
Il prezzo di agiudicazione è stato di 145.000,00 euro, il valore catastale risulta essere di 1874,02.
L'atto di compravendita (il rogito) dovrebbe riportare il prezzo di acquisto e di conseguenza pagare tutti i diritti (tasse ed oneri del notaio) riferendosi appunto a 145.000 euro.
Perchè il notaio dice che nell'atto deve trascivere 250.000 euro, e pagare di conseguenza i diritti (cioe tasse e oneri del notaio) facendo riferimento appunto a 250.000 euro?
Il notaio riferisce che se procede con l'atto trascrivendo 145.000 poi, successivamente, oltre a pagare allo stato la differenza di tasse pagate in meno pagherei anche una forte multa.
E' vero che l'immobile una volta ristrutturato avrà un valore di mercato che si aggirerebbe sui 300/350.000 euro, ma di fatto oggi,
- per come è lo stato manutentivo (cade a pezzi);
- per quanto risulta essere censita al catasto 1874,02;
- per quanto è stata acquistata tramite asta pubblica 145.000;
il mio amico non trova logico quello che dice il notaio.
Aspetto Vostri consigli in modo che possa decidere come comportarsi.
Grazie.

 

[dannymello]

Ma 1874,02 è la rendita catastale non il valore corretto? Se così fosse il notaio vuole far pagare le imposte in base al valore catastale (calcolato come rendita catastale moltiplicata per 115,5 nel caso di prima casa o per 126 nel caso di seconda casa). Ma che io sappia, si può scegliere se applicare la tassazione sul valore di acquisto o sul valore catastale. Non mi pare ci siano altri vincoli ma lascio la parola a chi ne sa di più.

 

[Mimi]

Ma 1874,02 è la rendita catastale non il valore corretto?

specifico meglio che 1874,02 è la rendita che risulta essere registrata al catasto (agenzia del Territorio) e verificata tramite visura catastale.

 

[dannymello]

Quindi valore catastale in caso di prima casa: 1874,02 x 115,5 = 216.449
valore catastale in caso di seconda casa: 1874,02 x 126 = 236.126.

Quindi non so da dove arrivi la cifra che ti ha comunicato il notaio (250.000).
Si tratta di abitazione?

 

[Mimi]

Si, si tratta di una abitazione come seconda casa, quindi come da te indicato il valore di riferimento per le tasse sarebbe di 236.126,00 euro?
Se cosi è non vorrei che il mio amico abbia citato 250.000 euro per arrotondare, chiedereò delucidazioni e farò sapere.
Quindi sarà opportuno rogitare a 236.126 dato che lo stato non accetterà di buon grado il fatto di ricevere meno soldi se si pagano le tasse facendo riferimento al valore di acquisto e cioè a 145.000 euro.
Cosa ne pensi?

 

[dannymello]

Su questo non so aiutarti. Da quanto ne so, una vendita, per non essere considerata "fittizia" deve avvenire almeno al valore catastale. Ma qui si parla di asta pubblica. E' diverso.
Altra cosa di cui sono certo è che si possa scegliere se applicare la tassazione al valore catastale o al valore reale di acquisto.

 

[M.M.]

1874,02

Si, si tratta di una abitazione come seconda casa, quindi come da te indicato il valore di riferimento per le tasse sarebbe di 236.126,00 euro?
Se cosi è non vorrei che il mio amico abbia citato 250.000 euro per arrotondare, chiedereò delucidazioni e farò sapere.
Quindi sarà opportuno rogitare a 236.126 dato che lo stato non accetterà di buon grado il fatto di ricevere meno soldi se si pagano le tasse facendo riferimento al valore di acquisto e cioè a 145.000 euro.
Cosa ne pensi?

Il notaio rogiterà per € 145000 ma l'imposta di registro la farà pagare sulla rendita catastale ovvero € 1874.02 moltiplicata per 126 (coefficiente per la seconda casa).

 

[Mimi]

OK, le cose stanno come avete scritto voi l'imposta è stata pagata su 236.126,00 dato che è una seconda casa (1874.02 x 126)
Grazie per il vostro intervento.