Acquisto con poca liquidità (e casa da vendere)

[Lillina74]

Buongiorno,
Chiedo gentilmente agli esperti un consiglio e mi scuso per la lunghezza del post, ma ho cercato di dare il quadro completo della situazione.

Attualmente vivo in un immobile di proprietà (metà mio e metà del mio compagno) che è diventato stretto.
Volendo quindi venderlo e comprare una casa più grande, ma non avendo liquidità sufficiente, abbiamo scelto di accendere un mutuo, in modo tale da avere sempre un tetto sopra la testa e non dover essere costretti a svendere per la fretta.
Abbiamo trovato la casa, fatto una proposta con clausola sospensiva e, attraverso un consulente finanziario che collabora con l’agenzia, richiesto un mutuo al 95% a BNL, che con la ns situazione economica, sembrava di facile ottenimento. Ma dopo quasi 2 mesi (!) la banca ha accettato di concedere solo l’80%.

Ora gli scenari che abbiamo davanti sono i seguenti:

1. Procediamo con il mutuo all’80% in attesa di vendere la casa (ci stiamo dentro ma poi rimaniamo impiccati in caso di emergenze)
2. Seguiamo la strada del mutuo al 100% con estensione di ipoteca, che non mi è molto chiaro in termini di svantaggi (costi e tempi per togliere l’ipoteca per esempio) e che comporta interessi e rata mensile più elevati.
3. Chiediamo ai proprietari di rogitare subito dando l’80-85%del prezzo e il saldo quando vendiamo la casa (e comunque entro tot tempo).
- senza garanzie se non una scrittura privata (il venditore accetterebbe secondo voi?)
- con fideiussione bancaria (da quanto ne so ha costi elevati, eviterei)
- con ipoteca legale in fase di atto notarile(a differenza dell’ipoteca a mezzo banca so che quella privata ha dei costi molto elevati, inoltre non sono certa dei tempi per toglierla..)
4. Ci ritiriamo e riproviamo a chiedere un mutuo al 95% tra qualche tempo, sapendo che ovviamente la casa che ci interessa potrebbe non essere più disponibile.

Voi cosa fareste?

Grazie in anticipo a chi vorrà dire la sua, buona giornata!

 

[Zagonara Emanuele]

L'opzione 3 è impercorribile. Nessuno accetterebbe mai di rogitare il proprio immobile e attendere per il saldo dopo al rogito (anche se il saldo venisse in qualche modo garantito, poichè si tratterebbe di una garanzia non assoluta).

L'opzione 1 mi pare contraddica la vostra filosofia, ovvero quella di procedere all'operazione senza avere il fiato sul collo.

L'opzione 2 è decisamente più onerosa.

E l'opzione 4 è quasi impercorribile, poichè al momento nessuna banca eroga veramente il 95 % del valore dell'immobile.

Devi inoltre valutare che vendere il tuo immobile può richiedere tempo (anche molto) specialmente se l'immobile non è appetibile per zona, tipologia o prezzo richiesto.

Perciò, tutto considerato ti suggerisco di affrontare la situazione partendo dall'inizio, piuttosto che dalla fine come stai facendo tu.

La cosa migliore infatti è sempre PRIMA vendere, POI con la vendita effettuata e i soldi in tasca (anche se virtualmente poichè ancora non avreste rogitato e quindi non hai ancora ricevuto il saldo del prezzo) acquistare.
Questo ti permetterà di prenderti tutto il tempo necessario per vendere senza dover svendere e senza fretta.
Sarà sufficiente riservarsi un lasso di tempo ragionevole per consegnare l'immobile all'acquirente e quindi per rogitare, al fine di avere tempo a disposizione per cercare un nuovo immobile da acquistare e organizzarsi per il trasloco (di solito 6 - 8 mesi possono bastare).

In tal modo potrai anche acquistare il nuovo immobile in tranquillità, sapendo di avere già venduto e conoscendo i tempi precisi per il trasloco, ma cosa ancor più importante potrai:

a) non dover richiedere un mutuo (o se dovrai farlo lo farai per una somma minima e quindi con costi decisamente contenuti),

b) accedere alla tassazione per l'acquisto della prima casa (se questo è il tuo caso) avendo la certezza di averne i requisiti (requisiti che potresti perdere se prima acquisti e poi vendi e quest'ultimo passaggio non avvenisse nei tempi imposti dalla normativa).

 

[francesca63]

Ci ritiriamo e riproviamo a chiedere un mutuo al 95% tra qualche tempo, sapendo che ovviamente la casa che ci interessa potrebbe non essere più disponibile.
Voi cosa fareste ?

Aspetterei a comprare dopo aver venduto, o almeno trovato un acquirente.
Sempre che la condizione sospensiva che avete nel contratto ve lo permetta, a fronte di una banca comunque disponibile a darvi il mutuo, seppur più basso del previsto; dipende da come è scritta.

 

[eldic]

vendete prima.

ops. @francesca63 mi ha preceduto.

 

[Utente Cancellato 72152]

Tutte le risposte precedenti sono assolutamente corrette e sensate.
Prima vendere, poi comprare.
Diversamente, si finisce con l'acqua alla gola letteralmente regalando la casa.

 

[Lillina74]

Grazie di questi primi feedback.

È innegabile che vendere prima di acquistare da’ il vantaggio di disporre di liquidità. Ma al contempo porta con se lo svantaggio di dover coordinare perfettamente le tempistiche della compravendita, se si vuole evitare di finire ospiti da qualcuno (e noi qui non abbiamo nessuno) o in affitto (mobili compresi). Per non parlare del fatto che dire ad un acquirente potenziale che dovrà attendere 6-8 mesi prima del rogito, per darci tempo di trovare una casa, non mi sembra incentivi molto...
Non so, trovo che vendere prima di acquistare sia un processo tutt’altro che semplice, ma forse mi sfugge qualcosa..?

Per quanto riguarda la possibilità di ritirarci senza perdere la caparra dovremmo averla, visto che nella clausola sospensiva della proposta è scritto chiaramente la cifra richiesta per il mutuo, che è superiore a quella che ci concederebbe la banca.

 

[francesca63]

Ma al contempo porta con se lo svantaggio di dover coordinare perfettamente le tempistiche della compravendita,

Cosa che si fa normalmente, poiché la maggioranza vende per ricomprare.

Per non parlare del fatto che dire ad un acquirente potenziale che dovrà attendere 6-8 mesi prima del rogito, per darci tempo di trovare una casa, non mi sembra incentivi molto...

Secondo me è normale, tutti si devono organizzare.
Basta dirlo da subito, e chi cerca casa subito disponibile guarderà altro.

Anzi , anni fa, quando si vendeva facilmente e si preferiva prima comprare , poi vendere, erano i venditori che si chiedevano tempo, e si prendevano molti mesi dopo aver trovato un acquirente , per avere la ragionevole certezza di trovare la casa giusta.

 

[specialist]

Non so, trovo che vendere prima di acquistare sia un processo tutt’altro che semplice, ma forse mi sfugge qualcosa..?

Ti sfugge che la gente normalmente prima vende e acquista solo dopo che ha incassato.
A costo di andare momentaneamente a vivere in affitto, residence, hotel, da amici, amanti, parenti etc.
Se ti consola, c'è da notare altresì che se usassi in senso più costruttivo tutta l'immaginazione nel trovare le soluzioni strampalate di cui sopra, forse adesso non avresti neppure bisogno di vendere prima di comprare, perché potresti pagare cash.

 

[Lillina74]

Se ti consola, c'è da notare altresì che se usassi in senso più costruttivo tutta l'immaginazione nel trovare le soluzioni strampalate di cui sopra, forse adesso non avresti neppure bisogno di vendere prima di comprare, perché potresti pagare cash.

Le soluzioni strampalate di cui parli purtroppo (o per fortuna), non sono frutto della mia fantasia ma di quella del consulente finanziario e dell’AI, che dopo il flop del mutuo al 95% che dal mio punto di vista dava senso a tutta l’operazione, hanno iniziato a proporre altre vie. Vie che appunto mi lasciano perplessa e cominciano a farmi pensare di tirarmi indietro...

Se fosse andata in porto la via del mutuo al 95%, avendo noi dei risparmi, un’entrata fissa, e nessun altro mutuo in essere ma al contrario una casa interamente di proprietà di uguale valore a quella da acquistare, avremmo potuto tranquillamente continuare a pagare le rate fino a che avessimo trovato un valido acquirente disposto a pagare il prezzo pieno, permettendoci l’estinzione del mutuo, o di una parte di esso.
Ecco perché l’idea di comprare prima di vendere. Avrebbe avuto senso, o no?
Tieni presente che vivo in una località turistica e la nostra casa può essere interessante per il target di clienti di seconde case, che difficilmente aspettano i tuoi comodi per 8 mesi, ma facilmente passano ad altro..

Comunque mancando la condizione del mutuo al 95% adesso vacillo...e confrontarmi con voi sulle opzioni alternative (o strampalate) di cui sopra mi sta convincendo che la cosa migliore sia tornare sui miei passi in attesa di tempi migliori..

 

[eldic]

Le soluzioni strampalate di cui parli purtroppo (o per fortuna), non sono frutto della mia fantasia ma di quella del consulente finanziario e dell’AI, che dopo il flop del mutuo al 95% che dal mio punto di vista dava senso a tutta l’operazione, hanno iniziato a proporre altre vie. Vie che appunto mi lasciano perplessa e cominciano a farmi pensare di tirarmi indietro...

Se fosse andata in porto la via del mutuo al 95%, avendo noi dei risparmi, un’entrata fissa, e nessun altro mutuo in essere ma al contrario una casa interamente di proprietà di uguale valore a quella da acquistare, avremmo potuto tranquillamente continuare a pagare le rate fino a che avessimo trovato un valido acquirente disposto a pagare il prezzo pieno, permettendoci l’estinzione del mutuo, o di una parte di esso.
Ecco perché l’idea di comprare prima di vendere. Avrebbe avuto senso, o no?
Tieni presente che vivo in una località turistica e la nostra casa può essere interessante per il target di clienti di seconde case, che difficilmente aspettano i tuoi comodi per 8 mesi, ma facilmente passano ad altro..

Comunque mancando la condizione del mutuo al 95% adesso vacillo...e confrontarmi con voi sulle opzioni alternative (o strampalate) di cui sopra mi sta convincendo che la cosa migliore sia tornare sui miei passi in attesa di tempi migliori..

ci sono anche le vie di mezzo. "appoggiarsi" a un residence e un magazzino a nolo per stoccare la mobilia è senz'altro una scocciatura ma è una possibilità.