Acquisto di due unità immobiliari adiacenti

[masmac74]

Salve a tutti,
sto trattando l’acquisto di una casa degli anni 70 non abitata da oltre 10 anni completamente da ristrutturare suddivisa in due unità abitative distinte anche catastalmente con due numeri civici (piano terra e primo piano), ho accumulato nuovi dubbi che vi espongo:

- - Appurato che devo calcolare l’imposta di registro del 3%, il venditore è una società immobiliare (no impresa edile), inizialmente mi era stato indicato come base imponibile il valore catastale ma ora ho avuto risposta da un sito Comprar Casa Senza Rischi (Consiglio notarile di Milano) che cito “l’utilizzo del sistema prezzo-valore catastale è una facoltà, non un obbligo. Può quindi scegliere ciò che preferisce” quindi posso usare l’importo di acquisto a me favorevole, la vostra epserienza conferma questo?

- - La somma delle due abitazioni arriva a oltre 280 mq e quindi casa di lusso no agevolazioni prima casa, mi porta a fare una valutazione tra tre opzioni:
1) Unisco le due abitazioni e perdo le agevolazioni prima casa e qui non ho problemi, un allacciamento, una tassa rifiuti e un IMU, pago le tasse e dovrei stare tranquillo.
2) Intesto una abitazione come prima casa con agevolazioni e una seconda come seconda casa, recupero parzialmente il bonus riacquisto, faccio un unico allacciamento alla prima casa (che serve anche la seconda) e pago due IMUL, posso farlo ho ci sono delle irregolarità.
3) Intesto due prima case, una a me e una a mia moglie, recupero interamente il bonus riacquisto prima casa, è possibilie è comporta dei rischi? Pago comunque due IMU (una sola con agevolazione) e probabilmente devo avere attivi due allacciamenti, concordate?
Riferito alle ipotesi 2) e 3) sempre il sito dei notai di Milano mi dice “le operazioni prospettate sono corrette, a condizione che le due unità siano catastalmente distinte e abbiamo i requisiti oggettivi per avere le agevolazioni prima casa”, cosa ne pensate?
Vi chiedo inoltre sempre nei casi 2) e 3) posso riunire le due abitazioni senza perdere le agevolazioni, se si quando dopo 5 anni, prima? E quanto costa l’operazione di unione dei due immobili?
Grazie come sempre.

 

[Abakab]

“l’utilizzo del sistema prezzo-valore catastale è una facoltà, non un obbligo. Può quindi scegliere ciò che preferisce” quindi posso usare l’importo di acquisto a me favorevole, la vostra epserienza conferma questo?

La tassazione ( e non l'importo di acquisto) sul valore catastale non è automatica và richiesta al notaio che la riporterà sul rogito

3) Intesto due prima case, una a me e una a mia moglie, recupero interamente il bonus riacquisto prima casa, è possibilie è comporta dei rischi? Pago comunque due IMU (una sola con agevolazione) e probabilmente devo avere attivi due allacciamenti, concordate?

Credo sia la soluzione migliore, fattibile senza rischi ... sempre che entrambi abbiate i requisiti prima casa .. naturalmente.

Riferito alle ipotesi 2) e 3) sempre il sito dei notai di Milano mi dice “le operazioni prospettate sono corrette, a condizione che le due unità siano catastalmente distinte e abbiamo i requisiti oggettivi per avere le agevolazioni prima casa”, cosa ne pensate?

Ovvio ... 2 unità immobiliari distinte e non di lusso!

Vi chiedo inoltre sempre nei casi 2) e 3) posso riunire le due abitazioni senza perdere le agevolazioni, se si quando dopo 5 anni, prima?

Secondo me farlo prima dei 5 anni ti esponi a probabili contestazioni da parte dell'AdE.

E quanto costa l’operazione di unione dei due immobili?

Non sò!

 

[H&F]

1) Optando per il prezzo ( in questo caso inferiore al valore catatsatale ) ADE può fare accertamento. Il valore catastale è come un "minimo".
2)La fittizia residenza di due coniugi, non separati, in due immobili può , a seguito dell'introduzione dell'IMU, essere considerato un abuso di diritto. Oltre alla necessità di regime di separazione di beni.
3)Non bastano, mi sembra, i 280 mq a fare ricadere in immobile di lusso.

 

[apbergamo]

Credo che le opzioni 2 e 3 siano perfettamente "legali" solo se di fatto restano due appartamenti distinti. Quindi non puoi realizzare una porta che li unisca direttamente (devi passare da un vano scale/atrio comune), inoltre entrambi dovrebbero avere cucina e bagno secondo le norkme di legge (insomma non puoui fare in uno la zona giorno ed in uno la zona notte...)

 

[masmac74]

per H&F
1) ho chiesto ad un commercialista che mi ha confermato che i problemi sono soprattutto per chi vende, l'acquirente persona fisica viene visto come parte debole, comunque non ho nessuna intenzione di versare importi in nero e quindi mi ritengo relativamente sereno in caso di accertamento.
2) Siamo in separazione dei beni, l'IMU sicuramente per uno dei due immobili verrà pagata senza agevolazioni come fosse seconda casa, anche secondo me potrebbe essere visto come abuso ma i pareri sono discordanti anche tra i professionisti
3) purtroppo si, bastano 280mq senza altre particolari caratteristiche, se invece è inferiore a 280 allora bisogna verificare le altre caratteristiche, finiture di pregio, piscina, campo da tennis, ecc.