Acquisto e agevolazioni prima casa: quale soluzione?

[explorer29]

Buongiorno,
io e i miei genitori siamo in procinto di acquistare il 50%mancante dell'immobile in cui viviamo.

Si tratta di:
- immobile autonomo formato da due piani da 120mq circa
- i due appartamenti costituiscono due unità differenti (2 subalterni differenti)
- mio padre è proprietario per successione del 50% della proprietà indivisa
- il restante 50% è di proprietà del fratello di mio padre
- a brevissimo acquisteremo questa parte
- se mio padre acquista tutto andremmo a pagare 3% sul 50% di un subalterno (prima casa) e 7% sull'altro (seconda casa)

Come usufruire delle agevolazioni per la prima casa (imposta di registro del 3%) su tutta la parte che stiamo acquistando?
Quale le implicazioni della vostra soluzione su ICI e altre eventuali imposte?

Tenete conto che:
- sono figlio unico
- al momento i miei genitori sono in comunione dei beni ma se necessario si potrebbe cambiare questo stato (approposito c'è qualche controindicazione nel fare la separazione dei beni?)
- mia madre possiede un appartamento (seconda casa) in un altro comune

Pertanto una soluzione penso potrebbe essere:
- i miei fanno la separazione dei beni
- mio padre acquista la metà di un subalterno (pagando 3% tassa di registro)
- mia madre acquista la metà dell'altro subalterno (pagando 3% tassa di registro)
- a questo punto l'immobile è così diviso: - un subalterno è di mio padre - un subalterno è al 50% di mio padre e di mia madre
- i miei stanno ad abitare nel subalterno tra loro diviso (che dovrebbe essere prima casa)
- io vado ad abitare nell'altro (godendo nel mio comune di esenzione dell'ICI in quanto figlio del proprietario)

Qual'è il vostro parere?


Grazie mille per il vostro preziosissimo aiuto

 

[Sarah333]

Dunque..tua madre ha già intestata una casa quindi non può usufruire di nessuna agevolazione.
Tuo padre ha il 50%per successione e quindi acquista dal fratello la sua quota. Dunque come da te prospettato su una acquista con il 3%, ma essendo sub diversi l'altro sarà al 10%,non al 7%,perchè la paghi intera.
Le soluzioni quindi sono due a mio parere.

1-far intestare a te un'immobile.quindi lo acquisti da tuo padre e suo fratello. e per te essendo prima casa andresti a pagare il 3%. Tuo padre poi acquista solo il 50% dell'altro appartamento e dovrebbe così pagarne il 3% anche su questo.
2- unificare sotto un unico sub i due immobili e li la storia diventa più complessa perchè dovrebbe risponderti un geometra e qui ce ne sono tanti

 

[explorer29]

Grazie dell'aiuto.

Ma la casa che possiede mia madre dovrebbe già essere seconda casa perchè mia madre
risiede nella casa oggetto dell'acquisto, non è così?

ok per qianto rigurda il 10% (tu includi giustamento imposta ipotecaria e catastale e quindi
7%+2%+1%=10%)

in merito alle soluzioni prospettate:

1) volevo evitare, se possibile, di godere io stesso delle agevolazioni, tenendomi questa possibilità per il
futuro

2) forse fattibile, ma:
- un domani dovessimo vendere forse sarebbe meglio avere le unità abitative separate
- un domani dovessi crearmi una mia famiglia e vivere lì, cosa figurerebbe sul nucleo familiare:
un nucleo familiare allargato?
- mi sa che c'è un limite di superficie che nel mio caso verrebbe oltrepassato (120+120mq)
- aumento di categoria catastale dell'immobile e forse aumento delle tasse...
sentiamo cmq il parere di qualche professionista onnisciente che è la cosa migliore

Grazie ancora

 

[Sarah333]

Ciao..dunque,
1. il fatto della prima o seconda casa dipende dall'intestazione. Quindi tua mamma potrebbe avere intestata la casa di cui parli e risiedere dove state adesso. quindi la casa che ha sarebbe prima casa, la casa che acquista sarebbe già seconda casa.Quella dove state nulla.
2.si..io x le imposte si ho tenuto conto delle altre..
3.per il fatto che non vuoi precluderti la possibilità dell'agevolazione queste sono cose vostre...saresti diciamo l'unica che non ha case intestate a quanto pare..
4.per quanto riguarda l'unificazione dei su qui parlo da non competente vera e propria..quindi si potrebbe ipotizzare nuovamente la divisione in un secondo momento...


Tieni conto inoltre che per usufruire delle agevolazioni non devi vendere l'immobile nei 5 anni dall'acquisto,quindi poi saresti libera.

 

[explorer29]

Mi sono informato e non sono daccordo in merito al punto 1.
Infatti è possibile godere delle agevolazioni se:
- l'immobile da acquistare dev'essere una casa di abitazione -catastalmente rientrante tra le categorie A/1 e A/11- non definibile "di lusso"
- l'immobile da acquistare deve trovarsi nel Comune ove l'acquirente ha la residenza (o si impegni a stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto) oppure, in alternativa, nel Comune ove l'acquirente svolge la propria attivita' lavorativa;
- l'acquirente non puo' essere titolare (sia in modo esclusivo che in comunione con il coniuge) di nessun diritto di proprieta', usufrutto, uso, abitazione su un'altra casa posta nel Comune in cui ha intenzione di effettuare l'acquisto;
- nello stesso modo non puo' essere titolare -neppure in parte- di diritti di proprieta', uso, usufrutto, abitazione o nuda proprieta' relativamente ad abitazioni gia' precedentemente acquistate -da lui o dal coniuge- godendo di agevolazioni prima casa. Questo su tutto il territorio nazionale

Nel mio caso:
- mia madre ha sì un appartamento (per successione) ma in un altro comune (non in quello dove è la casa oggetto
dell'acquisto). Inoltre non ha mai goduto delle agevolazioni prima casa.
- mio padre non ha mai goduto delle agevolazioni prima casa. In realtà, come ho spiegato all'inizio,
è proprietario per successione del 50% dell'intero immobile oggetto dell'acquisto.
Quindi, mio padre può godere o no delle agevolazioni prima casa?
non riesco a venirne a capo
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