Acquisto grezzo avanzato da privato. Richiesta delucidazioni

[Aldredo68]

Buonasera a tutto il forum,
vi ringrazio anticipatamente per quanto riuscirete ad aiutare me e la mia compagna nella seguente situazione.

Abbiamo individuato una soluzione bifamiliare da venditore PRIVATO al grezzo cosiddetto "avanzato", ossia con intonaco esterno, cancellata, grondaie...insomma, è priva di scala, pavimenti, sanitari, rivestimenti ecc ecc.

Ora, da completi ignoranti in materia, abbiamo cominciato a spulciare le tasse da dover pagare:
1) imposta di registro al 2% in quanto nostra prima casa.
2) imposta ipotecaria di € 50
3) imposta catastale di € 50

Ora la domanda che ci poniamo in questi giorni è...ma l'imposta di registro è calcolata lo stesso su un immobile non accatastato? è meglio attendere e mettersi d'accordo col venditore per completare i lavori?
Quest'ultimo, che ci deve ancora consegnare la documentazione completa, ci riferisce che l'immobile è in fase di costruzione, con concessione edilizia.

Potete darci una mano a capire questa IMPOSTA DI REGISTRO e cosa conviene fare a noi che acquistiamo?

Specifico che usufruiremo di mutuo SAL pertanto la banca ci darà all'inizio il corrispettivo per acquistare solamente l'abitazione, il resto a completamento lavori.

grazie!

 

[PyerSilvio]

Buonasera a tutto il forum,
vi ringrazio anticipatamente per quanto riuscirete ad aiutare me e la mia compagna nella seguente situazione.

Abbiamo individuato una soluzione bifamiliare da venditore PRIVATO al grezzo cosiddetto "avanzato", ossia con intonaco esterno, cancellata, grondaie...insomma, è priva di scala, pavimenti, sanitari, rivestimenti ecc ecc.

Ora, da completi ignoranti in materia, abbiamo cominciato a spulciare le tasse da dover pagare:
1) imposta di registro al 2% in quanto nostra prima casa.
2) imposta ipotecaria di € 50
3) imposta catastale di € 50

Ora la domanda che ci poniamo in questi giorni è...ma l'imposta di registro è calcolata lo stesso su un immobile non accatastato? è meglio attendere e mettersi d'accordo col venditore per completare i lavori?
Quest'ultimo, che ci deve ancora consegnare la documentazione completa, ci riferisce che l'immobile è in fase di costruzione, con concessione edilizia.

Potete darci una mano a capire questa IMPOSTA DI REGISTRO e cosa conviene fare a noi che acquistiamo?

Specifico che usufruiremo di mutuo SAL pertanto la banca ci darà all'inizio il corrispettivo per acquistare solamente l'abitazione, il resto a completamento lavori.

grazie!

L'immobile e' accatastato classificato F.

"In corso di costruzione" come ti
Hanno riferito.

Pertanto, l'identificazione catastale, consente di vendere, comperare, di finanziare e ogni altro verbo di tali congiunture che, non a caso, sono coniugati all'infinito.

A patto, che abbiate la capienza di acquisto sufficiente e necessaria, prima per procedere all'acquisto nello stato di fatto in cui si trova la casa e poi procedere con le opere di ristrutturazione e conformazione urbanistico catastale della casa.

Se dovete ricorrere ad uno o piu' finanziamenti, senza avere una notevole disponibilita' (almeno il 50%) di risorse proprie da immettere nell'operazione, non ce la farete neanche in fotografia Aldedo.

L'acquisto, più ristrutturazione, desume la prescenza della stipula del rogito.

Per la semplice motivazione, che nessuna banca ti affiderebbe il becco di un quattrino, per ristrutturare un immobile che ancora non e' tuo.

Stessa sorte, se la banca ritiene troppo rischiosa, tutta la struttura dell'operazione, determinando un rischio di impresa che non gli compete e non gli conviene.

Immagina, pure molto banalmente, se una volta definito l'acquisto, prima di procedere con le opere tu e la tua compagna vi separate.

Oppure, ancora molto semplicemente, "fallite" dentro il cantiere.
Versando in insolvenza, senza riuscire a pagare piu' nulla e senza terminare la casa progettata.
Capita non di rado, anche a faccendieri e ad impresari piu' che navigati.
Tutti rischi che restano imputabili a voi.
Senza che la banca debba vedere il proprio credito pregiudicato per rischi di impresa che sono tutti vostri.

Se invece, la capienza necessaria l'avete, allora occorrera' acquistare nello stato di fatto.
Ottemperando all'imposta di registro, espressa dal valore catastale.
Hai citato il due per cento, quindi si presume, in regime prima casa.

Ecco, che forse hai fatto pure i conti senza l'hoste.

Se vorrai richiedere alla banca, un finanziamento prima, ma anche fosse seconda casa, dovrai dare in garanzia alla banca, una casa vera e non un rustico incompleto.

Quindi oneri, pratiche, tasse ed imposte - tre zeri in doppia cifra si possono immaginare - da quanto hai riferito.
Tutti adempimenti che sono a tuo carico, oppure se preferisci a cura del venditore e a tue spese, se lasci fare al venditore.

Meglio sempre evitare in queste pratiche; Essendo questi in palese conflitto di interesse e mantenendo cosi' il pieno controllo della pratica.

Pagati gli oneri e completato tutto il carteggio
burocratico, avrai pagato l'imposta di registro classificato F e ti assegneranno, una nuova rendita catastale "presunta".
Che verra' nei successivi passaggi di proprietà.
Quello che acadrebbe se il venditore completasse l'opera.

Perché, ovviamente, una caverna rustica da completare, non puo' avere la stessa rendita catastale, di un'edificio realizzato e concepito in classe A.

Nel finale, posto che tali operazioni hanno senso solo aggiudicandoseli in via del tutto speculativa.
Diversamente, il venditore terminerebbe e conformerebbe a sue spese, alzandoo giucoforza il prezzo di cessione.

Se il valore della transazione, espresso in visura, non supera i cinquantamila Mila euro, pagherai un'imposta fissa di mille euro.

Quello che hai risparmiato lo dovrai pagare prima per le pratiche burocratiche.
Che Graveranno sul conto economico dell'acquisto.

Nelle compravendite tutto e' possibile. Se hai i soldi per procedere.

Con i quattrini pronti contro termine tutto si puo' fare.
Anche concludere buonissimi affari.

I soldi (o la capienza di acquisto) o ci sono o non ci sono.

Te capi' @Aldredo68..?

 

[angy2015]

Non c'è da spaventarsi ma dovete fare attenzione a come vi muovete.
Quello che state acquistando probabilmente è ancora accatastato come terreno edificabile, normalmente si procede ad accatastarlo come abitazione solo a lavori ultimati. Se però la banca lo volesse accatastato come abitazione o altro potete fare l'accatastamento incaricando un geometra che procederà con riguardo allo stato dell'immobile e in base alla rendita risultante si calcolerà l'imposta di registro ma varierà anche la tassazione IMU e IRPEF con eventuali contestazioni sull'esenzione per il periodo di non utilizzo come prima casa.
Per prima cosa dovete visionare bene il progetto e verificare la corrispondenza con lo stato attuale del fabbricato e la scadenza della Concessione.
Se il tempo necessario per ultimare è breve e il costo è sopportabile con un aiuto temporaneo da parte di qualche famigliare sarebbe meglio chiedere il mutuo a lavori ultimati anche se acceso in tempi successivi al rogito di acquisto. Altrimenti chiedete un mutuo di ristrutturazione o acquisto più ristrutturazione che in entrambi i casi ha costi maggiori. Informatevi bene dalla vostra banca per conoscere i particolari delle soluzioni che possono fare al caso vostro e inserite la clausola vincolante all'ottenimento mutuo se del caso.

 

[Aldredo68]

Grazie per le veloci risposte,
ma mi permangono ancora altri dubbi:

1) l'immobile so essere accatastato in F/3: non ho quindi capito se è soggetto al 2% o al 9% o se è una cosa che dipende dall'agenzia delle entrate che mi da la possibilità di valutarla prima casa. In poche parole, come faccio in via preventiva a calcolare i costi esatti del fisco?

2) il proprietario mi ha proposto di ultimare lui i lavori strettamente necessari all'abitabilità e all'accatastamento come abitazione civile, sotto la mia direzione: mi conviene quindi fargli fare i lavori in quanto lui pagherebbe il 4% di IVA alle ditte e io invece il 22% sui lavori rimanenti ?

Tralasciamo un attimo l'aspetto mutuo, facciamo finta che io abbia tutta la somma disponibile sul conto corrente. Cosa mi conviene fare per pagare meno imposte? acquistare al grezzo (non sapendo attualmente se viene imposto il 2 o il 9%) e ultimare i lavori pagando l'IVA al 4% o acquistare l'immobile finito e completare al 22%?

Specifico che si tratta sicuramente di prima casa. L'unico dubbio riguarda la rendita catastale/ valore catastale del fabbricato non ancora ultimato. In poche parole, se l'acquisto del grezzo è soggetto all'imposta 2% o 9%.

Scusate se sono ripetitivo ma non riesco a venirne fuori...

 

[PyerSilvio]

L'unico dubbio riguarda la rendita catastale/ valore catastale del fabbricato non ancora ultimato. In poche parole, se l'acquisto del grezzo è soggetto all'imposta 2% o 9%.

...e ma ti ho gia' risposto.

Se comperi una prima casa hai diritto alle agevolazioni pagando l'imposta al 2%.

Diversamente si paga il 9

 

[Luca Mantua]

Pagherai il 2% sul prezzo concordato e dichiarato in atto. Con l'obbligo di, pena la decadenza dal beneficio, e di ripagare la differenza sanzioni ed interessi:

1) trasferire ( magari già l' avete e allora ok ) , entro 18 mesi, la residenza nel comune dove sta il fabbricato, a meno che non apparteniate a categorie speciali di lavoratori ( es. forze armate...)

2) terminare i lavori ed assegnare rendita come abitazione non di lusso entro 3 anni dall'acquisto

Chiaramente non sappiamo la vostra situazione, magari siete in affitto, ma tenete conto che se in questo momento già abitate in una casa acquistata con le agevolazioni di imposta avete l'obbligo di venderla entro 1 anno dall'acquisto del grezzo.

Poi ancora tenete presente che potrai portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo, pagati sulle rate, solo dal momento in cui sarete residenti in quel fabbricato.

L'agenzia entrate ha poi 3 anni di tempo per accertare che il valore di prezzo indicato in atto sia congruo o meno.
Cioè potrebbero dirvi dopo un pò di tempo dall'acquisto:
" Caro contribuente ci importa poco che lei abbia pagato X per noi questo fabbricato ha un valore fiscale di X + 30mila e ti tassano sulla differenza. Non solo, vi consiglio appena dopo l'acquisto di far fare una perizia giurata ad un tecnico, o comunque trovare un modo che certifichi le condizioni del fabbricato al momento dell'acquisto, perchè se arrivassero i tecnici della Ag.Entrate, dopo 1 anno, e voi avete già quasi rifinito casa potrebbero essere dolori fiscali... vai a spiegare, carte alla mano, che quel pavimento, quelle finestre le avete acquistate appena 2 mesi fa.... Spero sia chiaro quello che volevo comunicare..

Un saluto e sinceri auguri per il vostro acquisto.

 

[Aldredo68]

Pagherai il 2% sul prezzo concordato e dichiarato in atto. Con l'obbligo di, pena la decadenza dal beneficio, e di ripagare la differenza sanzioni ed interessi:

1) trasferire ( magari già l' avete e allora ok ) , entro 18 mesi, la residenza nel comune dove sta il fabbricato, a meno che non apparteniate a categorie speciali di lavoratori ( es. forze armate...)

2) terminare i lavori ed assegnare rendita come abitazione non di lusso entro 3 anni dall'acquisto

Chiaramente non sappiamo la vostra situazione, magari siete in affitto, ma tenete conto che se in questo momento già abitate in una casa acquistata con le agevolazioni di imposta avete l'obbligo di venderla entro 1 anno dall'acquisto del grezzo.

Poi ancora tenete presente che potrai portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo, pagati sulle rate, solo dal momento in cui sarete residenti in quel fabbricato.

L'agenzia entrate ha poi 3 anni di tempo per accertare che il valore di prezzo indicato in atto sia congruo o meno.
Cioè potrebbero dirvi dopo un pò di tempo dall'acquisto:
" Caro contribuente ci importa poco che lei abbia pagato X per noi questo fabbricato ha un valore fiscale di X + 30mila e ti tassano sulla differenza. Non solo, vi consiglio appena dopo l'acquisto di far fare una perizia giurata ad un tecnico, o comunque trovare un modo che certifichi le condizioni del fabbricato al momento dell'acquisto, perchè se arrivassero i tecnici della Ag.Entrate, dopo 1 anno, e voi avete già quasi rifinito casa potrebbero essere dolori fiscali... vai a spiegare, carte alla mano, che quel pavimento, quelle finestre le avete acquistate appena 2 mesi fa.... Spero sia chiaro quello che volevo comunicare..

Un saluto e sinceri auguri per il vostro acquisto.

Grazie Luca, sei stato chiarissimo.
Quindi immagino che va bene qualsiasi valore dichiarato nel rogito, l'importante è che corrisponda allo stato dei fatti giusto?

 

[Luca Mantua]

Si. DOVETE dichiarare il reale prezzo scaturito dalla trattativa ( formatosi in maniera libera: cioè se uno ti punta una pistola alla testa e ti dice firma a questo prezzo... non è una trattativa libera...).
L' importante è che vi mettiate nelle condizioni, soprattutto posteriormente alla data del rogito, di poter dimostrare che al momento dell'acquisto le condizioni del fabbricato erano quelle descritte.
L'A. Entrate potrà sempre ritenere NON congruo il prezzo dichiarato ( anche se lo losciaste senza metterci un chiodo ): nel vostro caso specifico ( acquisto grezzo F/3 ) al fisco interessa tassare il valore attribuito al fabbricato secondo i suoi parametri ( quelli del fisco ), se poi il venditore ve lo ha quasi regalato a loro non interessa.

Perciò vi dico di cristallizzare lo stato di fatto al momento dell'acquisto, perchè se venissero a fare un sopralluogo e avete tutto ben rifinito ed accertano un valore doppio rispetto al prezzo son dolori. Il loro ragionamento è: " Cosa ne sappiamo noi se quando avete comprato fosse già in questo stato .... e vai con il ricorso alla commissione tributaria...porta le fatture dei lavori.. etc...

E controllate soprattutto la regolarità urbanistica.. quel fatto che la scala non c'è ( se ho letto bene, è da approfondire. Per carità magari già avete controllato e non voglio mettervi pensieri, però il controllo documentale prima di versare 1 euro è fondamentale.

 

[Aldredo68]

Si. DOVETE dichiarare il reale prezzo scaturito dalla trattativa ( formatosi in maniera libera: cioè se uno ti punta una pistola alla testa e ti dice firma a questo prezzo... non è una trattativa libera...).
L' importante è che vi mettiate nelle condizioni, soprattutto posteriormente alla data del rogito, di poter dimostrare che al momento dell'acquisto le condizioni del fabbricato erano quelle descritte.
L'A. Entrate potrà sempre ritenere NON congruo il prezzo dichiarato ( anche se lo losciaste senza metterci un chiodo ): nel vostro caso specifico ( acquisto grezzo F/3 ) al fisco interessa tassare il valore attribuito al fabbricato secondo i suoi parametri ( quelli del fisco ), se poi il venditore ve lo ha quasi regalato a loro non interessa.

Perciò vi dico di cristallizzare lo stato di fatto al momento dell'acquisto, perchè se venissero a fare un sopralluogo e avete tutto ben rifinito ed accertano un valore doppio rispetto al prezzo son dolori. Il loro ragionamento è: " Cosa ne sappiamo noi se quando avete comprato fosse già in questo stato .... e vai con il ricorso alla commissione tributaria...porta le fatture dei lavori.. etc...

E controllate soprattutto la regolarità urbanistica.. quel fatto che la scala non c'è ( se ho letto bene, è da approfondire. Per carità magari già avete controllato e non voglio mettervi pensieri, però il controllo documentale prima di versare 1 euro è fondamentale.

Grazie ancora, approfitto di te perchè io e la mia compagna non siamo molto ferrati in materia, stiamo cercando di raccogliere quante più informazioni possibili.

Potresti dirci, a livello tecnico, quale documentazione dobbiamo controllare e quali sono gli aspetti catastali/burocratici/progettuali su cui porre più attenzione?

grazie

 

[PyerSilvio]

Pagherai il 2% sul prezzo concordato e dichiarato in atto.

Ma non e' vero Luca.

Il soggetto che vende impone la tassazione.
Questa la norma CARDINALE

Se il venditore e' un privato la compravendita e' soggetta ad imposta di registro.
Sul valore catastale.
Come detta la norma.

Pagherebbe l'aliquota, calcolata sul reale valore dichiarato in atto, solo nel caso in cui la vendita sia soggetta ad IVA.