Acquisto immobile accatastato come C3

[kirsty]

vorrei comprare un piccolo appartamento (48 mq commerciali) sito a milano in zona piazza tirana ed accatastato in c 3. l'immobile è nuovo e me lo venderebbero a 100.000 euro.
io non mi intendo assolutamente di queste cose e vorrei sapere se è un prezzo "onesto" e se ci sono particolari svantaggi nel comprare un appartamento in c 3 (so che è una destinazione per laboratori artigianali)
se ci si abita, cosa succede?
è possibile tramutarlo in abitazione?
si può darlo in affitto a privati?
è vero che è stata approvata una legge che dovrebbe diventare effettiva in febbraio/marzo 2011 e che permette con una piccolissima spesa (circa 100 euro al mq) di attuare quasta "trasformazione"'?
scusate l'ingenuità delle domande, ma ho paura di fare una cavolata e non posso permettermelo....
grazie! kirsty

 

[Architetto]

LA classificazione C3 indica la valutazione catastale a carattere laboratorio artigianale per arti e mestieri.....sicuramente te lo vendono come loft...ormai è un uso e costume vendere questo tipo di immobili con queste classificazioni e poi sta a te la trasformazioni in abitazione...posso darti una descrizione; ledestinazione d’uso di un immobile vi sono quelle residenziali, commerciali o industriali. Ci si può trovare di fronte alla possibilità, o alla necessità, di dover mutare la destinazione d’uso per la quale un’unità immobiliare è stata progettata, realizzata ed utilizzata per lungo tempo. Può essere il caso, ad esempio, della trasformazione di un loft, caratteristica tipologia edilizia di origine industriale, in abitazione; oppure al contrario trasformarli da abitazioni, in locali commerciali, più consone alle abitudini della società attuale. Per poter effettuare un mutamento di destinazione d’uso per un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi, in mancanza dei quali si configurerebbe un abuso edilizio. Per prima cosa, è necessario verificare che lo strumento urbanistico consenta il cambio di destinazione nella zona oggetto dell’intervento; in secondo luogo, bisogna distinguere il caso in cui, per cambiare l’uso dell’immobile, sarà necessario effettuare delle opere edilizie da quello in cui ciò non occorrerà. Nel caso in cui il cambiamento non comporti esecuzione di opere è possibile attraverso una semplice presentazione della D.I.A. senza opere, firmata da un tecnico abilitato; se invece si rendono necessarie modifiche strutturali bisognerà richiedere una DIA o PDC; oltre a verificare i requisiti igienico sanitari. Altra condizione importante sono i regolamenti condominiali che in alcuni casi contengono prescrizioni che vietano specifiche destinazioni d’uso; pertanto, in questo caso, non è sufficiente che lo strumento urbanistico permetta l’intervento, necessita preventivamente richiedere il parere dell’assemblea condominiale. Infine, prima di passare al nuovo utilizzo dell’immobile, bisognerà richiedere in Comune il Certificato di agibilità, allegando i permessi ottenuti, la dichiarazione di variazione catastale.
spero esserti stato utile...

 

[kirsty]

utilissimo! ora ho le idee molto più chiare!
mi viene in mente però una cosa.
ma se io vado in comune e dico: ho comprato una casa in c3 e la voglio trasformare in abitazione perchè ci voglio vivere (o la voglio affittare uso abitazione), non è un po' come si mi "autodenunciassi"? se poi mi dicono di no, come faccio???!!!!
per "srtumento urbanistico" cosa intende? cioè, da chi devo andare a chiedere se posso fare il cambio di destinazione? pensavo si andasse in comune....ma poichè leggo che invece in comune bisogna andare con i "permessi ottenuti e la variazione catastale per ottenere il certificato di agibilità", allora non capisco più da chi devo andare per iniziare il tutto.....
e il "tecnico abilitato" di cui lei parala, che mestiere deve fare? deve essere un architetto?
infine, ma non so se lei è di milano, vorrei sapere se è un prezzo "onesto" pagare un "loft" di 49 mq in zona giambellino, 100.000 euro e, se l'IVA che devo pagare al momento dell'acquisto e del 10 o 20 %.
grazie ancora, buona serat! kirsty

 

[Architetto]

ma se io vado in comune e dico: ho comprato una casa in c3 e la voglio trasformare in abitazione perchè ci voglio vivere (o la voglio affittare uso abitazione), non è un po' come si mi "autodenunciassi"? se poi mi dicono di no, come faccio???!!!! per "srtumento urbanistico" cosa intende? cioè, da chi devo andare a chiedere se posso fare il cambio di destinazione? pensavo si andasse in comune....ma poichè leggo che invece in comune bisogna andare con i "permessi ottenuti e la variazione catastale per ottenere il certificato di agibilità", allora non capisco più da chi devo andare per iniziare il tutto..... e il "tecnico abilitato" di cui lei parala, che mestiere deve fare? deve essere un architetto? infine, ma non so se lei è di milano, vorrei sapere se è un prezzo "onesto" pagare un "loft" di 49 mq in zona giambellino, 100.000 euro e, se l'IVA che devo pagare al momento dell'acquisto e del 10 o 20 %.

Dunque, vediamo di fare un po' di ordine...
1) se lei va in comune e dice una cosa del genere...non penso la prendano bene...(anche se hanno autorizzato i loft)...non sono convinto che siano favorevoli alla sua richiesta...(in qualche modo è come autodenunciarsi...un termine un po pesante ma è così)...
2) per strumento urbanistico si indende il PRG o PGT (Piano Regolatore Generale o Piano per il Governo del Territorio), quest'ultimo è in fase di adozione, sono quegli strumenti che determinano cosa si può fare in determinate zone della città....
3) i permessi riguardano la pratica da istruire nel senso che un professionista di sua fiducia (architetto, geometra, ecc...) le saprà indicare se necessita effettuare opere necessarie al cambio di destinazione d'uso (se i rapporti aeroilluminanti sono idonei, uno degli aspetti igienico sanitari necessari...come esempio...); se non vi sono opere, la richiesta va liscia e si procede senza opere, se occorrono le opere, allora si programmano gli interventi e si presenta la pratica...una volta fatta la variazione necessita fare l'aggiornamento catastale e cambiare la classe di appartenenza da C3 in A2, A3, ....tutto qui...
4) si vivo in provincia di Lodi, opero anche in Milano e periferia; conosco la sua zona ed il prezzo indicato non mi pare elevatissimo per la zona...inoltre per l'acquisto di prima abitazione l'IVA dovrebbe essere del 10%...
spero di essere stato utile e magari più chiaro...

 

[kirsty]

chiarissimo davvero. grazie!
sto leggendomi il prg e il pgt, ma immagino debba dare tutto in mano ad un tecnico.......il fatto è che ho poco tempo per decidere se acquistare o no.......

 

[RosemaryLiedl]

se l'immobile ora accatastato come laboratorio di tre stanze era accatastato originariamente al momento della costruzione del palazzo come appartamento (almeno una stanza su tre), secondo lei è possibile fare domanda per ripristino originale di accatastamento? Ovvero è possibile fare domanda per accatastare quello che oggi risulta essere laboratorio in appartamento? Basta avere la documentazione dal catasto che in origine l'immobile o una o due stanze erano accatastate come appartamento?
Effettivamente le stanze sono sotto il livello stradale ma hanno accesso da un cortile da cui si accede attraverso la porta-finestra.

 

[niki68]

Una cosa è sicura: acquistare un immobile classificato C3 non permette di avere le agevolazioni " prima casa "

Per Rosemary: premesso che pure all'ufficio tecnico del comune risulti ad uso laboratorio, non vedo come sia possibile fare tornare ad uso abitazione dei vani sotto il livello stradale.

Saluti