Acquisto immobile centro Firenze per locazione turistica: consigli

[silvia7]

Buongiorno,
intanto Le vorrei fare i complimenti per il sito davvero utilissimo!!
Le dovrei chiedere una consulenza per me fondamentale.
Ho dei soldi da parte e vorrei fare un investimento acquistando un appartamento nel centro di firenze ed affittarlo a turisti tramite contratto di locazione turistica.
Guardando gli appartamenti in vendita sul web, li ho divisi in 2 categorie...diciamo gli appartamenti intorno ai 25 mq si trovano tra i 100000 e 1400000 euro, mentre quelli un pò più grandi, dai 35 ai 45 mq, sui 150000/200000.
Preciso che questi sono i prezzi proposti dalle agenzie immobiliari, e immagino che considerando il periodo di crisi, siano molto trattabili...
Secondo Lei, mi potrebbe convenire di più risparmiare, accontentandomi di un monolocale, presupponendo di affittarlo a 50 euro a notte, oppure spendere qualcosa in più per l'acquisto ed affittarlo a 65/70 euro?
Che tipo di investimento mi conviene fare secondo Lei? diciamo che il budget massimo sono 200000 euro...
inoltre, vorrei fare un businness plan...
facciamo un esempio:
-supponiamo di affittare a 50 euro a notte...nell'utopica previsione di affittarlo tutti i giorni, mi viene 1500 euro al mese, ci tolgo le spese fisse (acqua, luce, gas, nettezza, condominio), quali altre spese devo mettere in conto?da un punto di vista della tassazione, a quanto è tassato?
Chiedo scusa per la lunghezza del post e La ringrazio anticipatamente

 

[ludovica83]

Per i contratti turistici è bene precisare la durata: se la locazione ha una durata non superiore a trenta giorni, non vi è l’obbligo di registrazione del contratto; diversamente l'imposta di registro andrà divisa in parti uguali tra il proprietario e l'affittuario. Sul contratto deve essere apposta una marca da bollo di euro 16, mentre sulla ricevuta di pagamento del canone di locazione deve essere apposta una marca da bollo dell'importo di euro 2.
Il reddito percepito deve essere riportato ai fini IRPEF nella dichiarazione dei redditi.

In alternativa con la “cedolare secca”, hai un prelievo diretto in percentuale sul canone di affitto, in sostituzione di tutte le altre tassazioni, quali IRPEF e Imposta di Registro.
Ciò comporta che le tassazioni sugli affitti diventano direttamente proporzionali ai canoni pattuiti e non variano in relazione ai redditi dei proprietari.

Nel tuo post non trovo riferimento alle spese di pulizie (le effettui tu, le fai fare... et) soprattutto per quanto riguarda la modalità di riconsegna (solitamente si richiede pulito... ma cmq considera che va ripulito per evitare problemi con l'inquilino successivo in caso di dimenticanze). Considera anche eventuali cauzioni in presenza di bambini etc...
50€ al giorno a persona o altro? Le variabili sono tante per poter determinare un prezzo, soprattutto zona, possibilità di parcheggio, servizi, mezzi pubblici... I consumi son tutti inclusi nel prezzo quindi?

Tieni presente durante l'acquisto di tutte quelle che possono essere le spese straordinarie "urgenti" da affrontare a seconda della tipologia di stabile che andrai ad acquistare (ascensore, tetto, facciata..)... che incidono molto sul prezzo (immagino Firenze centro storico...)
Non conosco la zona quindi non posso dare alcuna valutazione sul fatto che sia meglio affittare un monolocale oppure ambienti più grandi... Solitamente quando gli appartamenti turistici che hanno due stanze, il proprietario che li affitta ad una coppia, chiude la stanza in aggiunta. In questo modo risparmia sulla pulizia finale etc ma ha un target più ampio e flessibile a cui affittare.

Per tutti gli altri dati inerenti alle compravendite e gli affitti a Firenze, ti possono certamente aiutare gli AI del sito ... molti sono in vacanza... (@enrikon)

Altro discorso andrebbe fatto per il business plan (senza considerare Firenze ma in generale)... allora spendi fino a 200.000 (immagino che tu abbia incluso nella cifra notaio, imposte compravendita etc... acquisto seconda casa, se turistico arredato, stoviglie etc il pronto all'uso... chiavi in mano).
Il turistico significa solitamente affitto per 6 mesi l'anno in totale (se va bene)...in quanto ammortizzi la tua spesa iniziale? 30 anni circa? Oppure consideri una super rivalutazione dell'immobile (perchè ora siamo in un periodo di magra)... o questo immobile lo acquisti anche per la altri scopi futuri? Se il concetto è... lo acquisti per te e per affitto turistico... un domani ti può servire... altrimenti non riesco a identificare l'effettivo guadagno.
Oppure hai identificato una zona con l'assoluta certezza di un miracolo al rialzo dei prezzi di vendita... pur considerando che con tutte le nuove norme sul risparmio energetico portano ad abbassare i prezzi... (anche se il centro storico è sempre il centro storico)

 

[topcasa]

N.b. marca 16.00 euro e 2.00

 

[ludovica83]

N.b. marca 16.00 euro e 2.00

Grazie! corretto! Mai una volta che diminuiscano... è sempre di +

 

[gmp]

silvia, è un lavoro, gestire una casa vacanza, un investimento da fare se si è disoccupati o sotto occupati e con molto tempo a disposizione.

 

[topcasa]

Diciamo che in una città d'arte come Firenze con turismo ed università potrebbe essere un buon lavoro