Acquisto immobile con abuso condonato prima di essere effettuato

[Gokuromano]

Circa quattro anni fa ho acquistato un immobile (costruzione anni 50) in provincia di Siracusa su cui è stato realizzato un ampliamento condonato nel 1985 ma effettivamente realizzato nel 2005. Per l'ampliamento, regolarmente accatastato in occasione di un'ultima modifica degli spazi interni, è stato ottenuto anche il certificato di abitabilità e il notaio di mia fiducia ha dato ampie rassicurazioni circa la rispondenza della documentazione in atto dopo aver eseguito, preliminarmente al rogito, le visure del caso. Dall'aerofotogrammetria locale, che non fu consultata al momento della compravendita, si evince che la realizzazione delle opere è avvenuta successivamente a quanto dichiarato in atto. Vorrei avviare un'azione legale nei confronti del venditore perchè temo che nonostante sia ormai passato quasi un decennio dalla costruzione dell'ampliamento la quota aggiunta possa essere sottoposta a demolizione; è possibile adire le vie legali in ogni momento o esiste una prescrizione? Nei confronti del notaio posso agire, non avendomi lui adeguatamente tutelato all'atto del rogito? Il venditore quali reati/infrazioni ha commesso utilizzando documentazione vera per sanare preventivamente un'opera di successiva (forse programmata) realizzazione? Posso chiedere un risarcimento al venditore? Grazie

 

[PROGETTO_CASA]

Circa quattro anni fa ho acquistato un immobile (costruzione anni 50) in provincia di Siracusa su cui è stato realizzato un ampliamento condonato nel 1985 ma effettivamente realizzato nel 2005. Per l'ampliamento, regolarmente accatastato in occasione di un'ultima modifica degli spazi interni, è stato ottenuto anche il certificato di abitabilità e il notaio di mia fiducia ha dato ampie rassicurazioni circa la rispondenza della documentazione in atto dopo aver eseguito, preliminarmente al rogito, le visure del caso. Dall'aerofotogrammetria locale, che non fu consultata al momento della compravendita, si evince che la realizzazione delle opere è avvenuta successivamente a quanto dichiarato in atto. Vorrei avviare un'azione legale nei confronti del venditore perchè temo che nonostante sia ormai passato quasi un decennio dalla costruzione dell'ampliamento la quota aggiunta possa essere sottoposta a demolizione; è possibile adire le vie legali in ogni momento o esiste una prescrizione? Nei confronti del notaio posso agire, non avendomi lui adeguatamente tutelato all'atto del rogito? Il venditore quali reati/infrazioni ha commesso utilizzando documentazione vera per sanare preventivamente un'opera di successiva (forse programmata) realizzazione? Posso chiedere un risarcimento al venditore? Grazie

Vuoi citare in giudizio un soggetto perché ti ritieni ti possa aver procurato un danno.
Prima accertati che cio' sia accaduto o possa accadere perché da come scrivi mi sembra di capite che formalmente è tutto in ordine. Sbaglio ?

 

[od1n0]

Circa quattro anni fa ho acquistato un immobile (costruzione anni 50) in provincia di Siracusa su cui è stato realizzato un ampliamento condonato nel 1985 ma effettivamente realizzato nel 2005. Per l'ampliamento, regolarmente accatastato in occasione di un'ultima modifica degli spazi interni, è stato ottenuto anche il certificato di abitabilità e il notaio di mia fiducia ha dato ampie rassicurazioni circa la rispondenza della documentazione in atto dopo aver eseguito, preliminarmente al rogito, le visure del caso. Dall'aerofotogrammetria locale, che non fu consultata al momento della compravendita, si evince che la realizzazione delle opere è avvenuta successivamente a quanto dichiarato in atto. Vorrei avviare un'azione legale nei confronti del venditore perchè temo che nonostante sia ormai passato quasi un decennio dalla costruzione dell'ampliamento la quota aggiunta possa essere sottoposta a demolizione; è possibile adire le vie legali in ogni momento o esiste una prescrizione? Nei confronti del notaio posso agire, non avendomi lui adeguatamente tutelato all'atto del rogito? Il venditore quali reati/infrazioni ha commesso utilizzando documentazione vera per sanare preventivamente un'opera di successiva (forse programmata) realizzazione? Posso chiedere un risarcimento al venditore? Grazie

Come mai lo hai scoperto ora?
Per quel che riguarda il notaio se non hai dato un incarico specifico di controllare la conformità urbanistica(cosa che dubito) non e' responsabile. Il notaio non ha il compito di controllare la conformità urbanistica ma solo di citare i vari titoli edilizi in atto e far dichiarare al venditore o al suo tecnico la conformità delle planimetrie catastali con la situazione di fatto. Delle eventuali dichiarazioni mendaci in atto ne risponde chi le fa.

 

[ingelman]

un ampliamento condonato nel 1985 ma effettivamente realizzato nel 2005

solo per chiarezza
quando parli di condonato intendi che esiste una domanda di condono edilizio o una concessione in sanatoria ? (in che data?)
immagino concessione in sanatoria visto che parli di successiva abitabilità

Ti chiedo questo perchè l'aspetto che non mi è chiaro è il seguente

Per l'ampliamento, regolarmente accatastato in occasione di un'ultima modifica degli spazi interni, è stato ottenuto anche il certificato di abitabilità

Le stranezze che trovo sono queste:
Se un immobile ha ottenuto la concessione in sanatoria per un ampliamento significa che oltre al pagamento dell'obblazione , oneri concessori e diritti di segreteria (eventuali vincoli e danno ambientale se dovuti) , necessariamente doveva già essere stato accatastato con l'abuso
La stonatura è quando dici che l'ampliamento è stato accatastato successivamente in occasione di una diversa distribuzione degli spazi interni

Anche in questo caso mi viene da pensare quale pratica Comunale hanno messo in atto per la diversa distribuzione degli spazi interni (DIA CILA) che avrebbe necessitato di un progettino del tecnico con la situazione Ante e Post Operam
(da dire anche qui che le cose cambiano da Comune a Comune e soprattutto nell'interpretazione della dicitura "Diversa distribuzione degli spazi interni")

qui mi fermo pe non metterti in confusione,

ma la stranezza che trovo e la sintetizzo è
la concessione in sanatoria precedente all'accatastamento con l'ampliamento

Scusa nel caso avessi mal interpretato quello che hai postato

 

[Gokuromano]

Al notaio non è stato dato formalmente alcun incarico di controllo della documentazione urbanistica ma gli è stata raccomandata la massima accuratezza nelle visure, anche storiche.
In ogni caso le planimetrie presenti in catasto corrispondono perfettamente alla situazione attuale dell'immobile che ha una concessione edilizia in sanatoria (tutto pagato, ricevute verificate e vere in mio possesso) rilasciata dopo il 1985 ma prima di quando - a quanto sembra - è stato materialmente realizzato il manufatto (cioè da quel che risulta dalle foto aeree).
La pratica Comunale utilizzata nei primi anni 2000 è una DIA, regolarmente presentata con progetto ante e post opera, bollettini pagati, fine lavori registrato; di DIA, peraltro, ne esiste anche un'altra precedente dalla quale si evince, pure da questa, che il manufatto esiste in planimetria prima che sia effettivamente realizzato .
Per quanto riguarda il venditore, in effetti vorrei citarlo in giudizio ma non so se ne ho la materiale possibilità; tipo l'esistenza di una prescrizione (1 o 2 anni dall'atto) o qualcosa di simile.
Mi chiedo anche se posso richiedere l'annullamento dell'atto e la restituzione dei soldi nel caso venisse dimostrata l'ipotesi fraudolenta (al momento apparentemente certa ma non sono sicuro, visto che non ho ben capito neanche al momento del rogito...)

 

[ingelman]

n ogni caso le planimetrie presenti in catasto corrispondono perfettamente alla situazione attuale dell'immobile che ha una concessione edilizia in sanatoria (tutto pagato, ricevute verificate e vere in mio possesso) rilasciata dopo il 1985 ma prima di quando - a quanto sembra - è stato materialmente realizzato il manufatto (cioè da quel che risulta dalle foto aeree).

La pratica Comunale utilizzata nei primi anni 2000 è una DIA, regolarmente presentata con progetto ante e post opera, bollettini pagati, fine lavori registrato; di DIA, peraltro, ne esiste anche un'altra precedente dalla quale si evince, pure da questa, che il manufatto esiste in planimetria prima che sia effettivamente realizzato .

scusa proverò a rileggere tutto a mente fresca domani

 

[Gokuromano]

Sembrerebbe, ma direi "è" visto che me lo confermano anche i vicini, che fu prima fatta la richiesta, pagato e ottenuto una concessione in sanatoria per un ampliamento che fu poi realizzato alcuni anni dopo l'ottenimento della concessione stessa. Insomma sembrerebbe che ci sia stato un piano per cui: ieri fu fatta domanda di condono per una cosa che non c'è e quindi non viene accatasta (1985) pur ottenendo concessione in sanatoria, oggi viene costruita e accatasta (inizio anni 2000), domani la vendo con le carte in regola (fine primo decennio 2000). Quindi, al momento, risulta l'immobile risulta accatastato (planimetria depositata conforme alla realtà) e al momento del rogito, successivo sia alla concessione in sanatoria che all'accatastamento attuale, ho comperato un immobile che ha esattamente le caratteristiche dichiarate con il solo vizio che l'ampliamento è stato prima condonato e poi realizzato (anni dopo).
Rischio qualcosa?
Perché se non rischio nulla non procedo a nessuna azione. Grazie

 

[Gokuromano]

Aggiungo, considerato che accatastamenti, domanda di condono, domanda di abilità, DIA, opere edili, rogiti, ecc. sono state compiute nel corso di quasi trent'anni da professionisti tutti diversi tra loro e sembra che nessuno si sia mai accorto di nulla. Quindi, delle due l'una: o erano tutti poco capaci (ma mi sembra strano) o erano tutti d'accordo (e mi sembra ancora più strano).
Sta di fatto che sono preoccupato perché sembra che la cosa sia nota un pò a tutti senza che nessuno abbia mai detto nulla; non vorrei che un giorno qualcuno potesse imputare qualcosa a me che sono arrivato dopo molti anni dai fatti descritti e ne dovessi pagare io le conseguenze essendo l'attuale proprietario.
Proprio per questo chiedevo, nel malagurato caso in cui qualcuno si facesse venire ora la voce sui fatti descritti, se io potrò in qualche modo rifarmi verso il venditore chiedendogli un risarcimento o, addirittura, chiedendo l'annullamento dell'atto di compravendita. Grazie

 

[ingelman]

ma ho visto che sei di Roma e conosco come funziona L'ufficio Speciale Condono Edilizio

Sembrerebbe, ma direi "è" visto che me lo confermano anche i vicini, che fu prima fatta la richiesta, pagato e ottenuto una concessione in sanatoria per un ampliamento che fu poi realizzato alcuni anni dopo l'ottenimento della concessione stessa

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fu fatta domanda di condono per una cosa che non c'è e quindi non viene accatasta (1985) pur ottenendo concessione in sanatoria, oggi viene costruita e accatasta (inizio anni 2000),

è questo punto riferito all'accatastamento che non mi torna
A Roma già è difficile ottenere in tempi brevi la Concessione in Sanatoria figuriamoci ottenerla senza che la pratica sia completa di tutto , domanda presentata ,pagamenti, relazione dell'abuso, documentazione fotografica e accatastamento.
Che dire ......... (ho chi è riuscito a fare ciò aveva qualche Santo in Paradiso)

Comunque hai una Concessione in sanatoria, l'abitabilità , catasto ok ......
vedi tu

Accertati che non ci siano stati problemi veri (formali) con i vicini
La concessione in sanatoria regolarizza eventuali abusi, fatti salvi diritti di terzi.
(es. eventuali cause improntate da un vicino magari perchè gli toglievi la vista o limitavi l'utilizzo del suo bene o solo perche il vecchio proprietario gli stava
sullo stomaco ..... )

Non sò quale risarcimento vuoi chiedere e a fronte di cosa

 

[pinacio]

Prima regola non svegliare il cane che dorme. Se attivi una causa non puoi dimostrare assolutamente di essere stato danneggiato ma solo che potresti esserlo quindi si tratterebbe di potenziale danno che alla verifica degli atti risulterebbe ben poco probabile.