Acquisto Immobile con Donazione

[Feanor]

Buonasera, era tanto che non scrivevo in un forum!

Come da oggetto, ecco il problema:

Finalmente ho trovato un'immobile interessante, solo che è stato donato:
Padre e Madre (in comunione dei beni), hanno donato un immobile a testa (di valore abbastanza simile) ai due (unici) figli, questo nel 2003 (con notaio e i 2 testimoni).
L'immobile in oggetto, è quello con usofrutto da parte dei genitori.
Il padre è morto nel 2006, ora la madre è in casa di riposo.
La casa non è abitata.

I miei dubbi:
1_ Visto che la donazione è antecedente alla legge 80/2005, c'è qualcosa di scritto riguardo alla prescrizione dopo i 20 anni? Sarà il 2003? Il 2005? Oppure a mai più?!
2_ Visto che sono passati 10 anni dalla morte del padre e non c'è stata nessuna azione di riduzione, come funziona in questo caso? Metà della donazione non è più perseguibile? Se un domani, anche la madre morisse, bisognerà attendere altri 10 anni, per stare tranquilli?
3_ Ovviamente farò l'assicurazione "donazione sicura" e anche qua una domanda... se la compagnia di assicurazione dovesse fallire, c'è qualche ente che coprirebbe le varie assicurazioni stipulate? (come accade nelle ass. RC auto)?

Perdonatemi se ho scritto qualche eresia, ma non sono del settore!

Grazie a chi volesse rispondere

 

[francesca63]

1) passati i venti anni dalla donazione, tu come acquirente non correresti alcun rischio.
A meno che gli eredi abbiano presentato opposizione stragiudiziale alla donazione, ma non sembra questo il caso.
2) metà della donazione non è più impugnabile, nemmeno se avesse leso la legittima di un erede.
3) ipotesi residuale, oltretutto mancano solo 3 anni per escludere qualsiasi rischio, e soprattutto la situazione pare davvero tranquilla, con donazioni analoghe fatte ai due figli. Impossibile per loro intraprendere "impugnative" alla morte della madre, a meno di altre donazioni ricevute a te non note.
Ma, ripeto , la situazione pare decisamente tranquilla.

L'unico dubbio è relativo alla capacità della madre di firmare per la cessione o la rinuncia al suo diritto di usufrutto, se le sue condizioni mentali non glielo consentono.
Questo potrebbe rallentare tutta la procedura di acquisto , perché servirebbe intervento del giudice tutelare e la nomina di un curatore/tutore/amministratore di sostegno ( a seconda delle condizioni).

 

[Feanor]

1) passati i venti anni dalla donazione, tu come acquirente non correresti alcun rischio.
A meno che gli eredi abbiano presentato opposizione stragiudiziale alla donazione, ma non sembra questo il caso.
2) metà della donazione non è più impugnabile, nemmeno se avesse leso la legittima di un erede.
3) ipotesi residuale, oltretutto mancano solo 3 anni per escludere qualsiasi rischio, e soprattutto la situazione pare davvero tranquilla, con donazioni analoghe fatte ai due figli. Impossibile per loro intraprendere "impugnative" alla morte della madre, a meno di altre donazioni ricevute a te non note.
Ma, ripeto , la situazione pare decisamente tranquilla.

L'unico dubbio è relativo alla capacità della madre di firmare per la cessione o la rinuncia al suo diritto di usufrutto, se le sue condizioni mentali non glielo consentono.
Questo potrebbe rallentare tutta la procedura di acquisto , perché servirebbe intervento del giudice tutelare e la nomina di un curatore/tutore/amministratore di sostegno ( a seconda delle condizioni).

Grazie per la cortese risposta.

In effetti sarebbe da capire se la madre è ancora lucida oppure no.

Già sapere che valgono i 20 anni è una buona cosa.
Su certe siti, si parla che non essendo una legge con effetto transitorio, non è detto che valga anche per ante 2005.

Ma se ci fossero altre donazioni, sarebbero pubbliche? per cui il notaio potrebbe saperlo. Corretto?

Altra cosa, facendo l'avvocato del diavolo:
se appositamente l'eredità (della madre) fosse intestata solo a un figlio e dopo qualche anno l'altro figlio chiedesse la riduzione, senza però poter avere nulla dal fratello (in quanto appositamente "smarcato" dell'eredità ricevuta)... me lo troverei a bussare alla mia porta, è corretto? Inoltre... anche se ci fosse odore di mega truffa, sarei comunque soggetto a risarcimenti? Oppure la legge mi tutelerebbe in qualche modo?
Ovviamente so benissimo che il tutto sembrerebbe molto improbabile. Però volevo capire se truffe del genere potessero esistere, anche perchè, visto che esiste un'assicurazione, mi sembra strano che i truffatori non ne abbiano già abusato.
Come si dice: fatta una legge trovato l'inganno.
Spero che mi stia sfuggendo qualcosa...

Grazie!

 

[francesca63]

Su certe siti, si parla che non essendo una legge con effetto transitorio, non è detto che valga anche per ante 2005.

Vale anche per le donazioni fatte prima del 2005. Dopo 20 anni l'acquirente non rischia.

Ma se ci fossero altre donazioni, sarebbero pubbliche? per cui il notaio potrebbe saperlo. Corretto?

Ipotesi residuale, ma possibile risalire; chiedi al notaio.

Però volevo capire se truffe del genere potessero esistere

Non nelle situazioni normali, come sembra in tutto e per tutto quella della famiglia in questione.
E comunque l'assicurazione si fa apposta.
Onestamente non mi pare una situazione a rischio.
Parlane con il notaio, ma e scegli una banca che accetti l'apposita polizza per finanziare acquisti del genere, se devi fare mutuo.

E approfondisci la questione relativa alla capacità di agire della madre.

 

[Feanor]

E approfondisci la questione relativa alla capacità di agire della madre.

Appena fatto, avevo capito male, la madre vive in famiglia ed è in grado di intendere.
Anche se, visto che sono fuori dall'Italia, è facile che il figlio si faccia fare la procura, per venire a firmare al posto suo.

Pensavo di fare un'offerta un pò al ribasso, giocando sul problema donazione. Perchè si, in effetti molte banche non danno mutuo, io ho un preventivo con le poste e un'altra banca, che però vuole farmi digerire a tutti i costi l'assicurazione sulla vita a prezzi molto alti. Insomma, se trovassi di meglio sarebbe meglio!

 

[Feanor]

... che poi, pensavo:

Ma perchè se ci fosse una richiesta di riduzione, dovrebbero venire a bussare alla mia porta e non cercherebbero di recuperare il credito con il donatario iniziale? Tipo fargli aprire un mutuo con una banca etc... (se veramente fosse al verde).
Non capisco...

 

[francesca63]

... che poi, pensavo:

Ma perchè se ci fosse una richiesta di riduzione, dovrebbero venire a bussare alla mia porta e non cercherebbero di recuperare il credito con il donatario iniziale? Tipo fargli aprire un mutuo con una banca etc... (se veramente fosse al verde).
Non capisco...

E’ la legge: ma, appunto come dici, prima ci si rivolge al donatario.

 

[Feanor]

E’ la legge: ma, appunto come dici, prima ci si rivolge al donatario.

Si l'avevo capito, ma la trovo un pò illogica.

Magari il donatario guadagna 5.000 euro al mese, ma non avendo in possesso beni materiali, si va alla ricerca del suo ex immobile.
Ma magari non è così... boh

Invece per quanto riguarda debiti/creditori etc... presumo che l'agenzia (o il notaio in seguito) abbia il dovere di informarmi sulla situazione reale?
Oppure posso trovare delle sorprese?


Grazie

 

[francesca63]

Invece per quanto riguarda debiti/creditori etc... presumo che l'agenzia (o il notaio in seguito) abbia il dovere di informarmi sulla situazione reale?

Se non ci sono ipoteche sulla casa o altri gravami, e compri a prezzo di mercato , eventuali altri debiti non ti riguardano.

 

[Feanor]

Se non ci sono ipoteche sulla casa o altri gravami, e compri a prezzo di mercato , eventuali altri debiti non ti riguardano.

Si, intendevo ipoteche.
Queste le controlla il notaio o l agenzia?
Non mi hanno detto nulla riguardo a questo, forse inteso che è tutto a posto?!