Acquisto immobile da frazionare

[katerbury]

Salve a tutti,
ieri ho visitato un appartamento in vendita da frazionare. La cosa è di mio interesse. La vendita consisterebbe in una manifestazione di interesse da parte mia all'acquisto con deposito di una caparra presso un notaio. La caparra non viene riscossa fino all'approvazione del frazionamento. Una volt ache il comune ha dato l'ok (che è già stato dato verbalmente), viene riscossa la caparra e si và al compromesso. Le spese murarie relative al frazionamento le devo sostenere io, così come dovrò riorganizzare la predisposizione delle stanze interne. La mia domanda è , al di là del preventivo che dovrò farmi fare da un'impresa con relativo progetto, il compromesso immagino che lo potrò fare solo dopo che l'immobile è stato diviso catastalmente e quindi la parte da acquistare ha una propria particella catastale. Ora, considerando che dovrò provvedere io a chiudere la parte di mia pertinenza e provvedere anche a fare un ingresso perchè l'unico esistente apparterebbe all'altra unità, possibile che il comune dia l'ok alla divisione delle particelle su un'unità che non ha ingresso è non è realmente divisa? Io immaginavo che l'iter fosse: -richiesta autorizzazione -lavori di frazionamento -divisione catastale , ma se così fosse come potrei fare i lavori su un immobile non frazionato catastalmente e quindi praticamente inesistente? Premetto che non ho nessuna esperienza in materia tecnica, stò sbagliando qualcosa o esiste un escamotage in questo senso?​

 

[Luca1978]

Il comune ragiona sul progetto che gli viene presentato come si fa in lavori in una sola unità immobiliare sarà poi il tecnico a dare il fine lavori.
Il catasto assegna nuovi identificativi catastali e si prende tempo 1 anno per poter eventualmente modificare, considera che il tecnico riceve dal sistema dcfa un valore già preordinato per cui se non vi sono grosse difformità con quello che vai a creare ti vrngono confermati.
Piuttosto gli oneri del comune esistono , a quanto ammontano, ed è richiesto l'asservimento del posto auto

 

[H&F]

Così come descritta, l'operazione non è chiara. Quando farai i lavori ?
Prima o dopo il rogito ?

 

[SALVES]

I passaggi più consoni sono richiedere autorizzazione dia al comune per la divisione in due unità immobiliari abitative con relativa nuova disposizione interna, l'elaborato grafico dovrà portare per identificazione gli estremi catastali e /a e /b per le due unità che si andranno a formare, questo elaborato lo allegate al compromesso, iniziate i lavori e relative caparre, finiti i lavori si presenterà variazione docfa per andare a rogito con variazione catastale approvata e dia dei lavori svolti.
A rogito definitivo credo che si dovrà procedere pure alla modifica delle quote millesimali osservando le norme in materia.

Ciao salves e auguri

 

[H&F]

Sia il venditore che l'acquirente qualche perplessità sull'operazione dovrebbero averla.

 

[katerbury]

Se è così come dice Salves, il problema stà proprio nel fatto che potremmo fare il rogito solo dopo i lavori...e se succede qualcosa, i soldi spesi per il compromesso e anche per i lavori? Sulla fiducia? Visto che non ci sarebbe neppure un immobile su cui trascrivere il compromesso...Le perplessità del venditore sono solo quelle della "lettera di interesse", ma il venditore non ha molte altre strade, d'altronde non può accettare una proposta di acquisto su un immobile di cui ancora non è stato accettato il frazionamento...

 

[H&F]

Se è così come dice Salves, il problema stà proprio nel fatto che potremmo fare il rogito solo dopo i lavori...e se succede qualcosa, i soldi spesi per il compromesso e anche per i lavori? Sulla fiducia? Visto che non ci sarebbe neppure un immobile su cui trascrivere il compromesso...Le perplessità del venditore sono solo quelle della "lettera di interesse", ma il venditore non ha molte altre strade, d'altronde non può accettare una proposta di acquisto su un immobile di cui ancora non è stato accettato il frazionamento...

Io ho espresso il mio pensiero sulle perplessità che entrambi venditore ed acquirente dovrebbero avere.
La risoluzione delle perplessità va ricercata al di fuori dei moduletti che vengono usati per le proposte di acquisto. Se avete fiducia nel notaio, fatevi consigliare da lui, se è in grado.
Quando si esce dalla routine, bisogna farsi assistere da gente competente.
Una compravendita complessa lo meriterebbe. Non è questione di escamotage, ma di figure professionali da coinvolgere.