Acquisto immobile già in compromesso

[stefanogorizia64]

uonasera,
Mi complimento per il forum davvero ben fatto vi vorrei sottoporre una questione urgente:

Sono in trattative per un immobile compromissato da una società che senza andare al rogito vuole specularci "vendendo" il suo compromesso
Premettendo che la società in questione ha fatto il compromesso ad un preccio stracciato e lo sta cedendo ad un prezzo comunque conveniente vorrei sapere:

1- è normale che il compromesso non è stato registrato?

2- C'è possibilità che il primo venditore faccia storie quando saprà che in poche settimane l'immobile è stato rivenduto ad un prezzo maggiore?

3- Cai sono dei rischi reali di perdere soldi?

4- è normale che la società non voglia cedere il compromesso fino a pochi giorni prima del rogito in modo tale come dicono loro da " non avere problemi " ?
Vi ringrazio di cuore

 

[Architetto]

Per qul poco che so...per me e del tutto illegale...poi gli AI che operano in questo forum sono molto più esperti e magari contraddicono...ma rimane che a mio parere è illegale e tale rimane...

 

[stefanogorizia64]

mi può spiegare cosa è illegale per favore?

 

[Antonello]

è normale che il compromesso non è stato registrato?

No, non è normale ed è passibile di sanzione.

C'è possibilità che il primo venditore faccia storie quando saprà che in poche settimane l'immobile è stato rivenduto ad un prezzo maggiore?

Bisogna verificare se il compromesso è stato definito con la clausola che l'acquirente acquista per se o per persona da nominare.

Cai sono dei rischi reali di perdere soldi? è normale che la società non voglia cedere il compromesso fino a pochi giorni prima del rogito in modo tale come dicono loro da " non avere problemi " ?

I rischi di perdere quattrini ci sono.
Sicuramente ci saranno problemi anche il giorno dell'atto.
Il proprietario dell'immobile che dice riguardo alla cessione del compromesso?
Che cifra indicherete nell'atto?
Quella del compromesso o quella che andrai a pagare effettivamente?

 

[stefanogorizia64]

1- ma il compromesso vale anche se non registrato?

2- Si è stato definito anche per terzi

3- Penso che la cifra nell'atto sarà quella originaria del compromesso

Grazie ancora

Aggiunto dopo 17 minuti :

Signor Antonello attendo una sua risposta essendo completamente ignorante in materia

 

[Antonello]

Il compromesso è valido anche se non registrato.
E' passibile di sanzioni da parte dell'agenzia delle entrate.
Puoi avere una copia di una "Cessione di contratto preliminare di compravendita e accordo tra le parti" nel club, pubblicato da Roberto Negri e sotto la voce: brochure/depliant.
Molto utile ed esaustivo.

 

[realkasa]

Vogliono risparmiare anche il costo della registrazione del contratto... che legalmente è valido ma fiscalmente è obbligatorio registrarlo, pena sanzioni amministrative.
Il fatto che non sia stato registrato e quindi non è stato nemmeno trascritto rende debole la sicurezza dell'acquisto sopratutto in operazion di questo tipo. Chiaro è che se li conosci e ti fidi puoi fare una valutazione del tutto personale.
Come ha detto Antonello il venditore se ha accettato nel preliminare la persona da nominare etc... devono vendere. Fatti seguire da un legale nell'acquisto o da un agente immobiliare di cui ti fidi. Se ne vale la pena puoi spendere qualche € per sentirti tutelato. Non sganciare un euro finchè non vai davanti al notaio a rogitare e non fare incassare nessun tipo di caparra a meno di fideiussione a prima richiesta corrispondente... ciao !

 

[studiopci]

La pratica della cessione del compromesso può essere definita lucrativa ma purtroppo è legale, Il compromesso è un contratto tra le parti ed anche se non è registrato ( adempimento puramente Fiscale ) non perde comunque la sua efficacia e forza. Requisito essenziale è che all'interno dei patti e condizioni sia stata prevista intrinsecamente con la formula " per se o per persona da nominarsi " la possibilità di cedere il contratto. La cessione del compromesso certamente può presentare aspetti di turbamento ( il venditore firmerà al rogito ? ) ma l'acquirente nel momento in cui firma un contratto preliminare acquisisce una serie di diritti sull'immobile ed è sua facoltà cedere anche se ad un prezzo sicuramente superiore la sua promessa di acquisto ed il venditore non può rifiutarsi di firmare il rogito ne tantomeno può chiedere conto della differenza, il contratto da lui sottoscritto conteneva quei patti e quelle condizioni, pensiamo per un attimo all'inverso , quindi non alla pratica speculativa bensì al compratore che per sopraggiunti motivi economici non può far fronte all'impegno assunto e cede il compromesso ad un prezzo inferiore pur di non perdere altro, in questo caso la differenza sarà a danno del compratore, ebbene il venditore certamente non concederà uno sconto ulteriore al compratore perchè dirà " i patti con me erano diversi ".
Nel caso specifico, il mio consiglio è quello di farsi seguire da un avvocato nella redazione di un preliminare con la società, che tenga conto della cessione del compromesso e di una penale nel caso in cui il venditore crei problemi.

 

[Sim]

La pratica della cessione del compromesso può essere definita lucrativa ma purtroppo è legale, Il compromesso è un contratto tra le parti ed anche se non è registrato ( adempimento puramente Fiscale ) non perde comunque la sua efficacia e forza. Requisito essenziale è che all'interno dei patti e condizioni sia stata prevista intrinsecamente con la formula " per se o per persona da nominarsi " la possibilità di cedere il contratto. La cessione del compromesso certamente può presentare aspetti di turbamento ( il venditore firmerà al rogito ? ) ma l'acquirente nel momento in cui firma un contratto preliminare acquisisce una serie di diritti sull'immobile ed è sua facoltà cedere anche se ad un prezzo sicuramente superiore la sua promessa di acquisto ed il venditore non può rifiutarsi di firmare il rogito ne tantomeno può chiedere conto della differenza, il contratto da lui sottoscritto conteneva quei patti e quelle condizioni, pensiamo per un attimo all'inverso , quindi non alla pratica speculativa bensì al compratore che per sopraggiunti motivi economici non può far fronte all'impegno assunto e cede il compromesso ad un prezzo inferiore pur di non perdere altro, in questo caso la differenza sarà a danno del compratore, ebbene il venditore certamente non concederà uno sconto ulteriore al compratore perchè dirà " i patti con me erano diversi ".
Nel caso specifico, il mio consiglio è quello di farsi seguire da un avvocato nella redazione di un preliminare con la società, che tenga conto della cessione del compromesso e di una penale nel caso in cui il venditore crei problemi.

Hai spiegato molto bene!
Se ben fatta, la cessione del preliminare non presenta problemi.
Quindi Stefano, presenta tutte le carte o quello che puoi al tuo legale e fatti seguire, per tua sicurezza personale, magari non ce ne sarebbe nemmeno bisogno.

 

[www.casaqui.eu]

In merito alla cessione del compromesso volevo porre alcune domande per capire meglio l'argomento:
- Chi si presenta all'atto, tutti e tre le parti o solo venditore e secondo acquirente?
- Che prezzo viene dichiarato in atto?
- Se si dichiara il prezzo che realmente l’acquirente ha pagato, come vengono indicate nell’atto le somme, parte al venditore , parte a chi cede il compromesso?
- Oppure l’operazione si svolge diversamente, si fa prima la cessione di compromesso, incassando la vecchia caparra + la plusvalenza, si comunica al venditore il nome del nuovo acquirente ed all’atto vanno solo il proprietario ed il nuovo acquirente?
- Come viene tassata la plusvalenza?
- Io che compro su che cifra pago le tasse?
Grazie anticipato della/e risposta/e.