Acquisto immobile già locato....a chi spettano spese di registrazione del nuovo contratto?

[Floriana Mancini]

Ciao a tutti!
Ho un dubbio...sto curando la vendita di immobile già locato. Gli acquirenti (che acquisteranno l'immobile per uso investimento) vorrebbero modificare alcune voci dell'attuale contratto di affitto. Quindi immagino che dopo l'atto di vendita, bisognerà redigere un nuovo contratto di affitto tra l'inquilino (che rimane lo stesso) e i nuovi proprietari. A chi spettano le spese di registrazione del nuovo contratto? e quelle relative alla risoluzione di quello vecchio?
Non mi sembra giusto far ripagare all'inquilino la nuova registrazione visto che non ha deciso lui la vendita dell'immobile e non ha deciso lui di modificare delle voci del contratto.
Grazie a tutti.

 

[Umberto Granducato]

Le modifiche del contratto chi le ha stabilite? Non è una facoltà del nuovo proprietario

 

[Floriana Mancini]

Le modifiche del contratto chi le ha stabilite? Non è una facoltà del nuovo proprietario

Le ha stabilite l'acquirente (quindi futuro proprietario)...vorrei precisare che sono modifiche effettivamente necessarie in quanto il vecchio contratto pecca in alcune parti. Faccio un esempio: non è riportato da nessuna parte quante sono le mensilità cauzionali che l'inquilino ha lasciato al proprietario....etc...

 

[bonats]

Ciao,

Delle spese di registrazione in genere rispondono SEMPRE in solido le parti interessate.. Se però teniamo un occhio di riguardo al fatto che l'inquilino non ha responsabilità sulla vendita allora è giusto che le paghino le parti della compravendita in egualmisura

 

[massimoca]

ma l' inquilino è d'accordo? Non mi sembra così semplice il ritocco di un contratto in tono unilaterale.....o mi sbaglio?
Comunque, se di ritocco si deve morire, le esigue spese per una registrazione se le può assumere il nuovo proprietario, visto che lo richiede.Massimo

 

[Floriana Mancini]

bhè si tratta di ritocchi a suo favore in quanto le 2 mensilità cauzionali che l'inquilino ha lasciato al proprietario non sono nemmeno nominate nell'attuale contratto....comunque è quello che penso anche io...la nuova registrazione toccherebbe ai nuovi proprietari....

 

[massimoca]

bhè si tratta di ritocchi a suo favore in quanto le 2 mensilità cauzionali che l'inquilino ha lasciato al proprietario non sono nemmeno nominate nell'attuale contratto....comunque è quello che penso anche io...la nuova registrazione toccherebbe ai nuovi proprietari....

rewind...... se i ritocchi sono questi, devo ammettere che i nuovi proprietari hanno le carte a posto..... L'inquilino non può che essere d'accordo, e, quindi, annullo la mia prima posizione e concordo con una spesa ripartita come da Legge. Massimo

 

[Limpida]

Le ha stabilite l'acquirente (quindi futuro proprietario)...vorrei precisare che sono modifiche effettivamente necessarie in quanto il vecchio contratto pecca in alcune parti. Faccio un esempio: non è riportato da nessuna parte quante sono le mensilità cauzionali che l'inquilino ha lasciato al proprietario....etc...

Anche se non sono riportate nel contratto, l'inquilino potrebbe averne le ricevute. Sicuro che sia più vantaggioso per l'inquilino?
Bisognerebbe valutare anche la durata perché le scadenze cambiano, sempre che sia stato fatto con la legge 431.

 

[Bastimento]

Sono molto sorpreso dalle risposte, perchè fino ad oggi ero convinto di un dato consolidato che vi vado ed esporre.

In caso di vendita di immobile locato, il nuovo proprietario è tenuto a subentrare al contratto IN ESSERE: le condizioni per chiedere la risoluzione del contratto sono quelle poche previste dalla legge: puo negare il primo rinnovo tipicamente quando lo richieda per uso personale o per necessità improrogabili di ristrutturazione globale.

In queste condizioni, nel caso voglia modificare anche solo le "condizioni al contorno" del contratto in modo formale, prima della scadenza naturale, lo potrà fare solo col consenso dell'inquilino, e sembrerebbe logico offrire la disponibilità di sobbarcarsi le spese relative.

Se il problema fosse solo la esplicitazione del deposito cauzionale, credo potrebbe bastare una scrittura privata tra le parti: in fondo la cauzione prestata dal conduttore non è più sottoposta ad oneri di registro, quindi non si commette alcuna evasione, e la scrittura varrebbe come ricevuta. (In passato spesso non veniva ufficializzata la cauzione per evitare una ulteriore tassazione)