Acquisto prima casa locata come ufficio (A10)

[rc1]

Gentili Signori,

vorrei comprare un ufficio (al momento accatastato come ufficio) locato ad un CAF che per continuare ad esercitare per altri 2 anni fino alla scadenza del contratto di locazione ha bisogno non si cambi destinazione. In realtà per me è prima casa ma mi sembra di capire che acquistando un immobile locato su cui non posso cambiare destinazione perderei tutte agevolazioni. però vorrei sapere se in questo caso :
- posso chiedere di pagare imposte su valore catastale
- dovrò pagare avviamento alla UIL alla quale non rinnoverei contratto fra 2 anni (dopo i 6+6)
- dovrò pagare ICI nonostante x me è una ‘prima casa’
- in futuro spostando la mi residenza potrò detrarre parte interessi passivi sul mutuo
grazie in anticipo

 

[Roby]

-Pagherai le imposte sulla rendita catastale.
- A fine locazione non c'è avviamento.
- Per te sarà prima casa se la rogiti come abitazione cioè col cambio d'uso altrimenti è ufficio e non hai diritto alle agevolazioni fiscali.
-Hai 18 mesi per spostare la residenza sempre se acquisti come prima casa, ma per detrarre gli interessi passivi devi spostare la residenze entro un anno dalla data del rogito.

 

[marcellogall]

Per acquistare come prima casa devi far fare all'attuale proprietario il cambio di destinazione prima del rogito; se all'atto fosse ancora A10 dovresti pagare sul valore reale e senza agevolazioni. Ho fatto alcuni mesi fa la stessa operazione per la vendita ad un privato. Auguri, Marcello Galluzzo

 

[rc1]

Grazie a entrambi per le risposte in linea con quanto già pensavo. L'unica cosa che non mi quadra è sull'avviamento. A me risulta di doverlo pagare se non rinnovo alla fine dei 6+6. Però credo che in quel momento comunque si può rinegoziare liberamente (?) il canone (al momento basso) e lì forse l'inquilino deciderebbe di non rinnovare...

Art. 34 - Indennità per la perdita dell'avviamento:

In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili adibiti ad uso industriale, commerciale, artigianali, e alberghiero, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27 legge 392/78, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.

 

[Umberto Granducato]

vorrei comprare un ufficio (al momento accatastato come ufficio) locato ad un CAF che per continuare ad esercitare per altri 2 anni fino alla scadenza del contratto di locazione ha bisogno non si cambi destinazione. In realtà per me è prima casa ma mi sembra di capire che acquistando un immobile locato su cui non posso cambiare destinazione perderei tutte agevolazioni. però vorrei sapere se in questo caso :
- posso chiedere di pagare imposte su valore catastale
- dovrò pagare avviamento alla UIL alla quale non rinnoverei contratto fra 2 anni (dopo i 6+6)
- dovrò pagare ICI nonostante x me è una ‘prima casa’
- in futuro spostando la mi residenza potrò detrarre parte interessi passivi sul mutuo
grazie in anticipo

- se non cambi destinazione prima del rogito non puoi pagare le imposte sul valore catastale, ma sul prezzo effettivo
- dovrai pagare ICI perchè se non cambi destinazione prima del rogito non è prima casa bensì un locale commerciale
- come detto da roby anche secondo me non c'è avviamento
- quoto roby sul discorso interessi

 

[marco75]

secondo me bisognerebbe valutare diverse cose:
1. Innanzitutto bisognerebbe valutare le conseguenze del cambio di destinazione d'uso durante il rapporto contrattuale in corso, non credo sia legalmente fattibile e comunque suscettibile di richiesta risarcimento danni da parte del conduttore.
2. il conduttore ha il diritto di prelazione (assodato che il cambio di destinazione d'uso al momento non è fattibile) per cui l'attuale proprietario sarà tenuto ad invitare il conduttore ad esercitare tale diritto a parità di condizioni.
3. amesso e non concesso che sia la Caf che il proprietario per qualche evento divino fossero tutti d'accordo a cambiare la destinazione d'uso dell'immobile in oggetto durante il rapporto contrattuale, bisognerebbe verificare che urbanisticamente tale cambio di destinazione sia fattibile.
4. gli interessi passivi puoi scaricarli solo in caso di acquisto prima casa e con residenza, non solo nel comune dove è ubicato l'immobile (come prevede la normativa per la richiesta di agevolazioni fiscali 3% di imposta di registro), ma nell'immobile stesso. Difatti l'agenzia delle entrate potrebbe accertare che l'immobile sia o meno abitato dal proprietario.
5. nel caso di acquisto come A/10 l'imposta di registro sarà calcolata al 10% sull'intero valore della compravendita, e visto che sussiste il diritto di prelazione sarai tenuto a dichiararlo interamente, se non vuoi che la Caf eserciti il diritto di prelazione acquistando l'immobile al prezzo dichiarato in atto notarile.
spero di esserti stato di aiuto

 

[rc1]

Grazie per le info. Ho verificato sulla prelazione ma direi che un CAF può essere paragonato a studio professionale/professionisti.... oppure no ?

Prelazione
Il conduttore che esercita attività a contatto con il pubblico (ma non i professionisti e gli studi professionali) ha diritto di prelazione se il locatore, alla seconda scadenza, intende nuovamente locare l’immobile oppure intenda venderlo. La prelazione deve essere esercitata entro 60 giorni nel caso in cui il locatore intenda vendere ed entro 30 giorni nel caso in cui il locatore alla seconda scadenza intenda dare in locazione l’immobile a terzi.
La prelazione nel primo caso ha carattere reale nel senso che se il locatore ha violato il diritto di prelazione, il conduttore può riscattare il bene dal soggetto cui il locatore lo ha venduto corrispondendogli il prezzo pagato; mentre nel secondo caso, il locatore che ha subito la violazione del diritto di prelazione può solamente ottenere il risarcimento del danno ma non può ottenere il bene dal nuovo affittuario.