Acquisto senza agibilità. Posso inserire nel compromesso una penale?

[pulcepulce]

Ciao a tutti,

mi è venuto un dubbio alquanto tecnico, spero di non annoiarvi e che possiate aiutarmi!

Ho raggiunto un accordo (proposta di acquisto controfirmata) per acquistare un immobile, costruito nel '91, il cui proprietario attuale è un privato che ha acquistato da un altro privato che ha acquistato da cooperativa.

Questo immobile è sprovvisto di certificato di agibilità, tuttavia sulla proposta firmata abbiamo inserito la clausola che la proposta è subordinata all'ottenimento del certificato di agibilità entro due anni.

Abbiamo inserito questa data perché è il tempo che è stato stimato per l'ottenimento del certificato. La stima è stata fatta dal curatore fallimentare della cooperativa, che al momento è in stato di fallimento.
Per motivo a me ignoto sembra che il certificato si possa ottenere solo allo scioglimento della cooperativa.

Il dubbio che mi è sorto è se posso richiedere che venga inserito dal notaio sul compromesso una penale in caso il certificato non venga prodotto nei tempi richiesti.

Soprattutto ho il dubbio se il proprietario debba accettare o no questa penale, e nel caso in cui non la accetti, se ho diritto a chiedere la restituzione della cauzione già versata contestualmente alla proposta.

Poi facciamo questa ipotesi:
il venditore accetta la penale;
fra due anni poi la deve pagare perché il certificato non è stato prodotto;
poi successivamente ottengo il certificato
Il venditore potrebbe chiedermi la restituzione della penale?

Oppure ancora: accetta la clausola con la penale, poi fra due anni si potrebbe rifiutare di pagarla, adducendo come scusa la dimostrazione di aver fatto tutto il necessario per ottenere il certificato anche se questo poi non è stato prodotto ??(validità dei mezzi e non del risultato).

Grazie!!

 

[roberto.spalti]

Re: Acquisto senza agibilità. Posso inserire nel compromesso una

Non mettere la penale ma metti una somma a garanzia che tu verserai all'ottenimento dell'agibilità; da ottenersi entro e non oltre il termine di 2 anni a cura e spese del venditore.
Se l'agibilità non viene ottenuta trattieni la somma, altrimenti paghi.

 

[pulcepulce]

Si, sarebbe un'ottima garanzia quella di trattenere una somma dal principio.

Scaturiscono due dubbi: come calcolare una somma che sia equa? E se il venditore comunque non accetta, pensi che ho pieno diritto a chiedere la restituzione della cauzione versata con l'accettazione della proposta d'acquisto?

E poi, se lui ottenesse l'agibilità oltre il termine, potrebbe farmi causa per chiedere la restituzione di questa somma? Con quali possibilità di spuntarla?

 

[roberto.spalti]

come calcolare una somma che sia equa?
Dipende dalla possibilità che hai di acquisire l'agibilità nel tempo in cui prevedi di poter rivendere eventualemnte la casa, infatti se paradossalmente tu non la ottenessi mai la casa sarebbe talmente deprezzata che nessuna somma è sufficiente.
Nell'ultimo caso capitato abbiamo lasciato 10.000 €

E se il venditore comunque non accetta, pensi che ho pieno diritto a chiedere la restituzione della cauzione versata con l'accettazione della proposta d'acquisto?
Il venditore ha tempo fino la rogito per ottenere il documento altrimenti la casa non è commerciabile e risulterebbe inadempiente; quindi se non ha l'assoluta certezza e tu chiedi solo la restituzione di quanto versato ha tutta la convenienza a recedere.

E poi, se lui ottenesse l'agibilità oltre il termine, potrebbe farmi causa per chiedere la restituzione di questa somma?
No perché nel contratto ci va scritto che decaduto il termine pattuito gli oneri per l'ottenimento dell'abitabilità passano a te e per quaeto puoi trattenere la caparra a titolo di indennizzo.

Con quali possibilità di spuntarla?
Pochissime dato che c'è anche una sentenza della Corte di Cassazione che tratta l'argomento anche se riferito all'acquisto di un box

 

[tempozero]

Questo immobile è sprovvisto di certificato di agibilità, tuttavia sulla proposta firmata abbiamo inserito la clausola che la proposta è subordinata all'ottenimento del certificato di agibilità entro due anni.

Abbiamo inserito questa data perché è il tempo che è stato stimato per l'ottenimento del certificato. La stima è stata fatta dal curatore fallimentare della cooperativa, che al momento è in stato di fallimento.
Per motivo a me ignoto sembra che il certificato si possa ottenere solo allo scioglimento della cooperativa.

Ti consiglierei di andare all'ufficio tecnico del comune a verificare quanto detto dal curatore. A mio parere, visto che l'immobile è già stato venduto più volte, esistono già tutti i requisiti per poter ottenere l'agibilità/abitabilità senza dover aspettare alcunche. Il problema si pone, invece, se è il comune a non volersi occupare della questione con la dovuta celerità. prova a forzare la mano.

 

[Bastimento]

Mi permetto di aggiungere alcune informazioni, avendo vissuto direttamente una situazione simile.
Il condominio che ho abitato per circa 20 anni è rimasto senza certificato di agibilità per circa 25 anni; il motivo non è mai stato ben chiarito; certo era in essere un contenzioso fra impresa costruttrice e Comune.
Nel frattempo le normative sull'impiantistica e sicurezza evolvevano, e noi ci trovavamo sempre a rincorrere un fantomatico nuovo adempimento.
Durante tutto questo periodo di incertezza sono stati regolarmente stipulati atti di compravendita, NON ESSENDO VINCOLANTE l'esistenza del certificato per la stipula del contratto e del rogito. (Salvo pattuizioni specifiche, penso)
Un bel giorno, a fronte dell'ennesima richiesta all'ufficio tecnico per risolvere la questione, il Comune ha rilasciato d'uffico, "sua sponte", PER SOPRAVVENUTA DECORRENZA DEI TERMINI, la famosa agibilità, senza che venissero risollevate tutte le obiezioni fino a quel momento rilevate (Cabina di ingresso rete Enel non più a norma, ecc. ecc. per altro mai attuate, non essendo chiaro a chi dovessero competere). Ecco la comunicazione comunale:
"Si fa seguito alla richiesta di agibilità del ...1978, e successive integrazioni del ... 2006, per dare atto che ... risulta conforme e completa, pertanto si intende evasa ai sensi art. 25 c.4 del DPR 380/01 e s.m. e i."
Morale? Per fortuna a nessuno è venuto in mente di applicarci nel frattempo multe.

Siamo però ancora molto lontani dalla abolizione di ogni arbitrio da parte degli uffici preposti. Auguri

 

[Diego Zucchini]

Innanzitutto, caro pulcepulce, non mi hai affatto annoiato!!

Si, sarebbe un'ottima garanzia quella di trattenere una somma dal principio.

Sarebbe sì un'ottima garanzia, ma purtroppo non è fattibile... Il Notaio deve necessariamente riportare in atto tutti gli estremi dei vari pagamenti, compreso quello che va a saldo del prezzo. Quindi il venditore dovrà incassare tutto la somma pattuita, poi magari compilare un altro assegno a garanzia del mancato rilascio dell'agibilità e lasciarlo in deposito al Notaio (non tutti i Notai sono disposti a farlo, a maggior ragione per un periodo di 2 anni!).
Semmai cercate di tradurre in soldoni la mancanza del certificato (che non pregiudica la possibilità di rogitare) e decurtatelo in partenza dal prezzo concordato. Stabilitelo con una scrittura privata.
Una volta stipulato, avrai tutto il tempo (sempre che tu voglia farlo) di procurarti il tutto e se per caso dovessi avere difficoltà nell'ottenerlo... beh, nei hai pur sempre tenuto conto nel prezzo!

Una curiosità: pensa che alcune convenzioni di case in edilizia economica prevedono che la prima vendita fatta dal primo acquirente possa essere fatta trascorsi un tot di anni non dal rogito, ma dal rilascio dell'abitabilità! :?

 

[Roby]

Chi mi rinfresca la memoria?

Ma è tornata d'obbligo l'abitabilita per poter rogitare?

 

[roberto.spalti]

Diego, se il pagamento è inferiore ai 12500€ il notaio non è obbligato a mettere il pagamento in atto dato che la somma può passare per contanti, sono sicuro perché (per altri motivi) ho fatto un atto con questa clausola 2 giorni fa.

 

[Diego Zucchini]

Però, Roberto, immagino che siate arrivati a Rogito quando al saldo mancava solo quella cifra inferiore ai €12.500, mentre il resto del prezzo era già stato pagato. Altrimenti c'è qualcosa che non mi torna...