Acquisto su valore catastale ma inferiore a dati minimi omi

[magneto5]

buongiorno a tutti
sarebbe possibile comprare ad un genitore un villino al valore catastale di circa 93k,pagando le giuste imposte,ma molto al disotto del valore commerciale o comunque dalla stima minima dei dati omi senza avere accertamenti dall'agenzia delle entrate?
il valore commerciale credo sia intorno alle 160-180k,invece consultando il sito dell'agenzia risulta come valore minimo omi 140-150k.

la banca concederebbe l'80% del mutuo sul valore catastale o si basa su quello commerciale?

premetto che successivamente all'acquisto procederei alla ristrutturazione completa della casa,85k compresi mobili,in questo caso senza l'ausilio di mutuo ,leggendo in internet il fatto che io spenda in un anno molto di piu' di quello che guadagno con il mio reddito fara' scattare in automatico un accertamento,questa cosa se vera potra' inficiare anche il fatto che acquisti una casa molto al disotto del suo valore commerciale,nascondendo una donazione fittizia?

mia sorella in passato ha ricevuto in donazione un appartamento,e con questa manovra,pagando mia madre al valore catastale si pareggerebbero le cose.

 

[francesca63]

sarebbe possibile comprare ad un genitore un villino al valore catastale di circa 93k,pagando le giuste imposte,ma molto al disotto del valore commerciale o comunque dalla stima minima dei dati omi senza avere accertamenti dall'agenzia delle entrate?

Se intendi dire che vuoi comprare un immobile di proprietà di tua madre al prezzo del valore catastale ,si, è possibile senza accertamenti ( a patto che i soldi dichiarati vengano effettivamente versati).

la banca concederebbe l'80% del mutuo sul valore catastale o si basa su quello commerciale?

Normalmente la banca finanzia al massimo l'80 % del valore più basso tra il prezzo di acquisto e la valutazione del perito ( quindi, nel tuo caso, l'80 % di 93.000).

questa cosa se vera potra' inficiare anche il fatto che acquisti una casa molto al disotto del suo valore commerciale,nascondendo una donazione fittizia?

Se la paghi, non è propriamente una donazione fittizia; dovrai comunque dimostrare, in caso di accertamenti, dove prendi i soldi che non puoi aver guadagnato.
Il fatto che la paghi meno del reale valore potrebbe essere contestato dagli altri eredi di tua madre , alla sua morte.
E qui ci colleghiamo all'ultima domanda.

mia sorella in passato ha ricevuto in donazione un appartamento,e con questa manovra,pagando mia madre al valore catastale si pareggerebbero le cose.

Non proprio; si "pareggiano" se andate d'accordo; altrimenti lei ha ricevuto una donazione, e tu hai comprato.
Le due situazioni portano a conseguenze diverse: pareggereste ( anche ufficialmente) se tua madre donasse a te il villino, se questo avesse più o meno il valore dell'altro immobile donato a tua sorella.
Credo che dovreste ripensare meglio la questione a livello famigliare.

 

[magneto5]

intanto grazie per la risposta.
non mi sono spiegato bene,per pareggiano intendevo che comprando io al valore catastale il villino ricevo in piu' un valore restante pari a quello ricevuto da mia sorella per l'appartamento,ovviamente pagando le imposte dovute con regolare passaggio di denaro ricevuto dal mutuo.

appurato che mia sorella avra' dei problemi in caso di vendita del suo appartamento in quando proveniente da una donazione,potrei io stesso avere lo stesso problema acquistando il villino al valore catastale e quindi ricevendo "l'extra" senza fare una donazione vera e propria?
per esempio se io volessi venderla dopo tot anni avrei un surplus sul valore avendola pagata molto meno del suo reale valore di mercato.
potrebbero non concedere il mutuo ad un eventuale acquirente anche in questo caso suppongo.

 

[francesca63]

non mi sono spiegato bene,per pareggiano intendevo che comprando io al valore catastale il villino ricevo in piu' un valore restante pari a quello ricevuto da mia sorella per l'appartamento,ovviamente pagando le imposte dovute con regolare passaggio di denaro ricevuto dal mutuo.

ti eri spiegato bene; ripeto che non avrete problemi se andrete d'accordo, e voi eredi non contesterete le scelte dei genitori.
Altrimenti , come puoi immaginare, ricevere una donazione o comprare ( anche se "sottoprezzo"), hanno "trattamenti" diversi per la successione.

potrei io stesso avere lo stesso problema acquistando il villino al valore catastale e quindi ricevendo "l'extra" senza fare una donazione vera e propria?

no

per esempio se io volessi venderla dopo tot anni avrei un surplus sul valore avendola pagata molto meno del suo reale valore di mercato.

Se la vendessi entro i 5 anni , pagheresti le imposte sulle eventuali plusvalenze, se non avrai avuto la residenza lì per più di metà periodo tra acquisto e vendita.

Il tuo acquirente non avrebbe problemi di mutuo ( come invece quello di tua sorella), non essendo il tuo atto di provenienza una donazione.

 

[magneto5]

ok chiaro,giro la domanda in un altro senso

nel caso io vendessi la casa,mia sorella (nel caso non andassimo d'accordo) potrebbe impugnare la vendita dimostrando che mia madre me l'ha venduta sotto costo?
mia sorella ha ricevuto l'appartamento (50% da mio padre e 50% da mia madre),invece io la quota che non pagherei 100% solo da mia madre(per motivi familiari).


la mia idea iniziale era quella di ereditare 3/4 di villetta di mio nonno (defunto) con la rinuncia di mia madre e mia sorella.(non abbiamo fatto ancora la successione) poi
comprare il 1/4 di proprieta' gia' di mia madre e dandole liquidita' aggiuntiva per potersi comprare un bilocale.
in questo caso io pagherei il 1/4 al valore commerciale senza problemi,avrei in "regalo" la stessa quota di mia sorella e nessuno potrebbe rivalersi in nessun caso sulla manovra.

 

[francesca63]

nel caso io vendessi la casa,mia sorella (nel caso non andassimo d'accordo) potrebbe impugnare la vendita dimostrando che mia madre me l'ha venduta sotto costo?

Potrebbe, ma solo dopo la morte di tua madre, e dovrebbe fare una causa per dimostrare che hai ricevuto uno “sconto” , assimilabile ad una donazione.
Non è così semplice.

la mia idea iniziale era quella di ereditare 3/4 di villetta di mio nonno (defunto) con la rinuncia di mia madre e mia sorella.(non abbiamo fatto ancora la successione) poi
comprare il 1/4 di proprieta' gia' di mia madre e dandole liquidita' aggiuntiva per potersi comprare un bilocale.
in questo caso io pagherei il 1/4 al valore commerciale senza problemi,avrei in "regalo" la stessa quota di mia sorella e nessuno potrebbe rivalersi in nessun caso sulla manovra.

Non sono questioni da forum, senza conoscere cifre in ballo, patrimonio familiare complessivo, aspettative e scelte familiari.
In ogni caso non “pareggeresti” , visto che tua sorella ha ricevuto dalla mamma, ma anche dal papà ( e se il papà non lascerà nulla per te, tu potrai impugnare la donazione fatta da lui a tua sorella).
Credo che dovreste sedervi tutti insieme con un notaio, e farvi suggerire la strada più sicura è più economica( dal punto di vista delle imposte) per gestire al meglio la situazione .
Meglio pensarci molto bene, per evitare grane poi.

 

[magneto5]

ti ringrazio,sei stata molto utile

 

[Bastimento]

Problemi legati alla successione a parte, dal punto fiscale le compravendite di immobili residenziali, sono trattate in base al cosiddetto prezzo-valore: cioè dichiarando sull'atto il prezzo reale, si viene tassati secondo il valore catastale: a partire da quel valore si evita l'accertamento.

Rimangono le considerazioni sui rapporti presenti e futuri con tua sorella.