Acquisto ufficio, ed intestarlo a una Società immobiliare

[sempliciot]

Salve, presento la mia situazione.
La società di servizi Peppino srl, da sempre in affitto, decide di cambiare e procedere all'acquisto di un ufficio.
La strada che le viene proposta prevede la costituzione di una società immobiliare la cui proprietà rispecchi la proprietà della srl (stessi soci); l'immobiliare dovrebbe acquistare l'ufficio e affittarlo poi alla Peppino srl.
Quali sono le alternative, sempre evitando di intestare l'immobile alla srl? Forse si potrebbe intestare l'immobile direttamente alle persone fisiche, ma quale è la strada più conveniente? Si rischiano grane con l'AdE?

grazie!

 

[Valerio Spallina]

Non entro nell'aspetto fiscale di convenienza sul tipo di scelta Srl/persone fisiche, materia da commercialisti, ma mi incuriosiscono gli aspetti civilistici.

Nel caso di Srl, l'immobile è della persona giuridica, che avrebbe uno statuto ed un rappresentante legale con i relativi poteri derivantigli dalla legislazione delle soietà di capitali e dallo statuto (collegato all'atto costitutivo).
Ne derivano poteri di vendita dell'immobile, aspetti fiscali (plusvalenze etc.) delle società di capitali, durata della srl. La rappresentanza in Condominio o verso terzi è del rappresentante legale e, quindi, molto snella.

Nel caso di persone fisiche, l'immobile è una comunione e, come tale, retto dalle norme del C.C. sulla comunione, che prevedono anche la divisione giudiziale a richiesta anche di un solo comunista e durata regolata dal C.C. che malvede questo tipo di proprietà, considerata sostanzialmente temporanea. La rappresentanza in Condominio o verso terzi è più complessa.

Molto dipende da quanti e chi sono i soci : familiari affiatati ed in numero limitato?

Da valutare anche eventuali problemi di successione ereditaria, in caso di decesso di un socio della Srl o di un comunista.

Nel primo caso l'erede/i eredita una quota della srl, che può solo tentare di vendere ad altri soci o secondo statuto/atto costitutivo; mentre nel secondo caso può chiedere al Giudice la divisione giudiziale della comunione, con perizie di CTU e secondo norme del C.C., eventuale vendita all'asta di tutto l'immobile al verificarsi di determinate circostanze.

Poi, come detto in apertura del mio post, ci sono i vari pro e contro fiscali, che non conosco. 30 anni fa ho avuto quote di maggioranza di una srl ed allora era molto costoso tutto : costituzione, omologhe di tribunale, CCIA, bilancio annuale da pubblicare presso la CCIA entro scadenze ben precise ed ho preso multe per ritardi minimi, ogni modifica di statuto/atto costitutivo fatta con atto notarile e tribunale : dipende dal valore dell'immobile e da programmi di altri investimenti immobiliari.

Quale la scelta migliore ? Bisogna raccogliere elementi dai diversi punti di vista.

 

[sempliciot]

Ti ringrazio per l'esuriente spiegazione degli aspetti civilistici, che sono certamente rilevanti per la decisione.
Come dicevi anche tu ci sono tuttavia anche parecchi aspetti fiscali in gioco... qualcuno è per caso in grado di darmi qualche indicazione?