Acquisto villa caratterizzata da abusi edilizi

[Luana75]

Buonasera a tutti, sono Luana e Vi propongo una questione per cui avrei bisogno di un Vs. parere. Mi si propone in vendita una villetta composta da tre piani. Il terzo piano è attualmente accatastato come F4, ma purtroppo il vecchio proprietario, antecedente all'attuale erede che intende cedere, vi ha costruito una camera da letto e un bagno. Il tecnico della controparte che segue la vendita mi ha subito precisato che oltre a non essere accatastate come tali (bagno e camera da letto) le due stanze non presentano nemmeno le altezze minime e di conseguenza il tecnico che sta seguendo la pratica di sanatoria mi spiega che l'unica soluzione è quella di demolire il bagno e spostare la camera da letto (che esistono allo stato di fatto ma non a catasto, nè ora nè mai). Il terzo piano di questa abitazione tornerebbe a questo punto ad essere regolare, ma potrebbe essere usato unicamente come ripostiglio. Ha senso a vostro avviso quanto mi è stato raccontato? Può avere senso, sempre a vostro avviso, acquistare una casa con questo limite? Premetto che con gli altri due piani, un po' a fatica, ma dovrei essere in grado di riuscire a ricavare, lecitamente, tutti i vani di cui necessito. Grazie per eventuali risposte

 

[brina82]

Buonasera a tutti, sono Luana e Vi propongo una questione per cui avrei bisogno di un Vs. parere. Mi si propone in vendita una villetta composta da tre piani. Il terzo piano è attualmente accatastato come F4, ma purtroppo il vecchio proprietario, antecedente all'attuale erede che intende cedere, vi ha costruito una camera da letto e un bagno. Il tecnico della controparte che segue la vendita mi ha subito precisato che oltre a non essere accatastate come tali (bagno e camera da letto) le due stanze non presentano nemmeno le altezze minime e di conseguenza il tecnico che sta seguendo la pratica di sanatoria mi spiega che l'unica soluzione è quella di demolire il bagno e spostare la camera da letto (che esistono allo stato di fatto ma non a catasto, nè ora nè mai). Il terzo piano di questa abitazione tornerebbe a questo punto ad essere regolare, ma potrebbe essere usato unicamente come ripostiglio. Ha senso a vostro avviso quanto mi è stato raccontato? Può avere senso, sempre a vostro avviso, acquistare una casa con questo limite? Premetto che con gli altri due piani, un po' a fatica, ma dovrei essere in grado di riuscire a ricavare, lecitamente, tutti i vani di cui necessito. Grazie per eventuali risposte

Sì, ha senso.

L'importante è che il contorno esterno dell'edificio, tetto compreso e quindi altezze comprese, siano identiche al progetto presentato al Comune.

Poi se la devi ristrutturare, internamente farai come vuoi, con la consulenza di un buon Architetto.

 

[Michela_]

Il tecnico della controparte che segue la vendita mi ha subito precisato che oltre a non essere accatastate come tali (bagno e camera da letto) le due stanze non presentano nemmeno le altezze minime e di conseguenza il tecnico che sta seguendo la pratica di sanatoria mi spiega che l'unica soluzione è quella di demolire il bagno e spostare la camera da letto (che esistono allo stato di fatto ma non a catasto, nè ora nè mai).

Parliamo di un sottotetto agibile e non abitabile presente nella gran parte delle villette, un locale accatastato come cantina/deposito con altezze minime inferiore a cm 240 e poca luce… MA è “normale”. In quello spazio tu puoi fare ciò che vuoi, alcuni fanno camera e bagno, altri studio e camera ospiti, a discrezione. Ma non è uno spazio abitabile ed è corretto che tu sia informata di ciò e pagare il giusto.

 

[Michela_]

L'importante è che il contorno esterno dell'edificio, tetto compreso e quindi altezze comprese, siano identiche al progetto presentato al Comune.

In che senso?
Cioè, conta anche la distribuzione interna, non solo l’esterno…

Il terzo piano è attualmente accatastato come F4

Come si accede a questo piano?

 

[Luana75]

In che senso?
Cioè, conta anche la distribuzione interna, non solo l’esterno…

Come si accede a questo piano?

Si acceda attraverso una scala interna che a quanto ho capito è presente a catasto

 

[brina82]

In che senso?
Cioè, conta anche la distribuzione interna, non solo l’esterno…

Come si accede a questo piano?

Se il tetto fosse stato realizzato 50cm più alto? Sareste "fritti", perchè è probabile che andrebbe demolito e ricostruito con le altezze corrette.

Internamente ovvio che conta, ma nessuno ti vieta di rifinire il sottotetto e invece di mettere scatoloni, ci metti un letto... l'importante è sapere che non è una vera e propria camera da letto.

 

[Luana75]

Sì, ha senso.

L'importante è che il contorno esterno dell'edificio, tetto compreso e quindi altezze comprese, siano identiche al progetto presentato al Comune.

Poi se la devi ristrutturare, internamente farai come vuoi, con la consulenza di un buon Architetto.

Si, la casa richiederebbe una serie di restauri abbastanza importanti, ragione per la quale rifarei anche i bagni e a maggior ragione richiederei di rimuovere quello abusivo. Anche in considerazione del fatto che io vorrei acquistare una casa "sanata" dal punto di vista catastale, con una planimetria che evidenzi le stanze per ciò che effettivamente rappresentano.

 

[Luana75]

Se il tetto fosse stato realizzato 50cm più alto? Sareste "fritti", perchè è probabile che andrebbe demolito e ricostruito con le altezze corrette.

Internamente ovvio che conta, ma nessuno ti vieta di rifinire il sottotetto e invece di mettere scatoloni, ci metti un letto... l'importante è sapere che non è una vera e propria camera da letto.

Infatti pensavo eventualmente di collocarci un divano letto per eventuali ospiti dell'ultimo minuto, facilmente eliminabile in caso di controlli che immagino potrebbero avvenire a restauro concluso. Ovviamente non investirei per rifare un bagno nuovo dove non è catastalmente previsto perché illegale e perché in caso di controllo immagino che dovrei smantellare tutto col doppio costo di realizzazione e successiva dismissione.

Leggevo per documentarmi che questo genere di difformità peraltro se non sanate potrebbero rendere impossibile l'accensione di un mutuo, di cui eventualmente potrei avere bisogno anche se non è una soluzione imprescindibile.

 

[francesca63]

Anche in considerazione del fatto che io vorrei acquistare una casa "sanata" dal punto di vista catastale

La situazione catastale è di secondaria importanza.
Quello che conta è la conformità edilizia: serve effettuare il confronto tra lo stato di fatto e i titoli autorizzativi mediante i quali l’immobile è stato costruito (licenza, permesso,o pratiche successive) , per verificare l’eventuale presenza di abusi o irregolarità.
Per decidere se procedere con l‘acquisto, oltre a avere certezze in ordine alla regolarità, secondo me devi fare delle valutazioni economiche o di convenienza complessiva.
Cioè capire se effettivamente , a parità di caratteristiche oggettive e spazi dell’immobile, oltre ai costi di ristrutturazione, non puoi trovare di meglio.

 

[Luana75]

La situazione catastale è di secondaria importanza.
Quello che conta è la conformità edilizia: serve effettuare il confronto tra lo stato di fatto e i titoli autorizzativi mediante i quali l’immobile è stato costruito (licenza, permesso,o pratiche successive) , per verificare l’eventuale presenza di abusi o irregolarità.
Per decidere se procedere con l‘acquisto, oltre a avere certezze in ordine alla regolarità, secondo me devi fare delle valutazioni economiche o di convenienza complessiva.
Cioè capire se effettivamente , a parità di caratteristiche oggettive e spazi dell’immobile, oltre ai costi di ristrutturazione, non puoi trovare di meglio.

Buonasera, rispondo "facilmente" alla seconda domanda, nel senso che dopo circa un anno di ricerche non ho trovato nel territorio oggetto di analisi una soluzione soddisfacente, al netto dell'immobile in questione che per posizione, contesto in cui sorge, vista, giardino e altri fattori vari rappresenta qualcosa di molto vicino alle mie esigenze. Il prezzo probabilmente tiene già conto di questi limiti e non escludo di poterlo eventualmente ancora limare.

Quanto al primo punto...non mi è chiaro per mia ignoranza cosa rappresenti il concetto di conformità edilizia e chi mi può dare riscontro certo in merito. Ho interpellato, alla seconda visita della casa, un mio tecnico che mi ha subito messo in guardia a fronte delle irregolarità che ho citato in premessa. La mia principale preoccupazione è capire se appunto questi abusi, che ho capito non essere sanabili, possono essere "accettati" oppure se rappresentano un danno irreparabile o comunque qualcosa di sistemabile solo in modo molto oneroso o con gravi ricadute sul valore dell'immobile.