Affittare due porzioni di appartamento

[lilac1]

Salve, ho già inviato questa mail in un'altra sezione del forum, ma credo che questa sia più appropriata all'argomento. Alcuni anni fa ho fatto dei lavori nel mio appartamento in modo che fosse abitabile da due nuclei familiari indipendenti . Preciso che l'ingresso è comune e da questo si aprono due porte che danno accesso alle due porzioni. Condominio e tutte le utenze sono comuni, cioe' non è stata fatta una divisione catastale in due unità abitative, in quanto che tenendo le porte aperte è in realtà un'unica abitazione. Ho fino ad adesso affittato una porzione con contratto temporaneo e comprensivo di consumi forfettari. Nell'altra abitava mia figlia. Adesso la porzione di mia figlia si è liberata perché per motivi di lavoro abiterà in altra città. Vorrei poter affittare questa porzione per uso turistico con contratti inferiori a 30 giorni e denunciare l'introito nella dichiarazione dei redditi. Vorrei sapere se affittare questa seconda parte è legale o meno. (in questa seconda porzione ho istallato una seconda cucina con accenzione elettrica, quindi nessun allaccio del gas). Alcuni mi dicono che potrei incorrere in problemi...io non ne vedrei il motivo poiché se è contemplato l'affitto di porzione di immobile,perchè non dovrebbe essere lecito l'affitto di due porzioni di immobile? grazie a chiunque vorrà rispondermi..... se qualcuno lo sa, potete inviarmi anche gli estremi dei regolamenti inerenti al problema? grazie di nuovo

Fonte: Affittare due porzioni di immobile | immobilio - Forum Immobiliare
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[Avv Luigi Polidoro]

Buonasera,
la locazione di due porzioni di appartamento è astrattamente possibile ma, in concreto, la questione può creare qualche problema:
- sotto il profilo civilistico, l'utilizzo del contratto transitorio è ammesso soltanto in presenza dei requisiti (di sostanza e di forma) tassativamente prescritti (art. 5 Legge 431/1990, art. 2 Decreto Ministero Infrastrutture e Trasporti del 30/12/2002 nonché, a seconda del comune ove è ubicato l'immobile, gli Accordi Integrativi eventualmente sottoscritti).
Il mancato rispetto della normativa (stipula in assenza di esigenze transitorie, mancata allegazione della documentazione comprovante la transitorietà, mancato rispetto delle modalità di conferma dopo la stipula) fa sì che il contratto sia ricondotto alla durata ordinaria (4 anni più altri 4);
- sotto il profilo urbanistico / amministrativo, la stipula di due contratti di locazione relativi ad un immobile che, dal punto di vista catastale, è un'unica abitazione, potrebbe condurre ad accertamenti della Agenzia delle Entrate / Territorio ed alla contestazioni di eventuali irregolarità (ma non si tratta di una materia di mia competenza, sul punto potrà esserle di aiuto un geometra).
Prima di procedere alla stipula dei contratti, sarebbe opportuno valutare la concreta fattibilità dell'operazione.

 

[lilac1]

Grazie per la cortese ed esauriente risposta. Per cio' che riguarda l'aspetto puramente urbanistico amministrativo in quale sezione del forum potrei postare per avere una risposta dirimente? Mi sto chiedendo se i problemi da Lei accennati con l'agenzia delle entrate possano sorgere anche se la porzione di immobile liberatasi venga affittata per periodi brevi con contratto turistico (che necessita solo di comunicazione alla questura , ma non di registrazione del contratto). Forse il problema potrebbe sorgere una volta inseriti gli introiti da affitto turistico nella dichiarazione dei redditi?
Grazie ancora

 

[Avv Luigi Polidoro]

Forse può provare nella sezione Catasto Edilizia Urbana.
Altrimenti si rivolga ad un geometra, che potrà darle tutto il supporto tecnico necessario.
In bocca al lupo.

 

[Bastimento]

io non ne vedrei il motivo poiché se è contemplato l'affitto di porzione di immobile,perchè non dovrebbe essere lecito l'affitto di due porzioni di immobile?

Condivido la tua osservazione: e separerei i vari aspetti.
Che il contratto transitorio sia stipulabile a precise condizioni è un fatto, ma indipendentemente dalla tua situazione di voler stipulare un doppio contratto parziale.
Anche l'aspetto catastale è in genere indipendente dal tema locativo: suppongo tu abbia regolarizzato i lavori effettuati a suo tempo.

L'affitto parziale è previsto: e di solito si allega alm contratto una piantina dell'u.i. con indicata la porzione locata.

Nel tuo caso non vedo perchè non possano essere stipulati due contratti , ovviamente specificando sulla piantina le rispettive porzioni. Qui come puoi capire può sorgere il problema della conformità della piantina catastale con la situazione di fatto, se questa differisce.

Più che pensare all'aspetto catastale-urbanistico, verificherei se con un doppio contratto di locazione si configuri una attività assimilabile all'affittacamere, o B&B, o comunque ad attività di servizio turistico-alberghiera, che necessiti di particolari autorizzazioni o comunicazioni.
Parli di contratto turistico, immagino quindi ti trovi in un Comune con tale vocazione: nel qual caso in Comune potrebbero darti indicazioni in merito.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Condivido la tua osservazione: e separerei i vari aspetti.
Che il contratto transitorio sia stipulabile a precise condizioni è un fatto, ma indipendentemente dalla tua situazione di voler stipulare un doppio contratto parziale.
Anche l'aspetto catastale è in genere indipendente dal tema locativo: suppongo tu abbia regolarizzato i lavori effettuati a suo tempo.
L'affitto parziale è previsto: e di solito si allega alm contratto una piantina dell'u.i. con indicata la porzione locata.
Nel tuo caso non vedo perchè non possano essere stipulati due contratti , ovviamente specificando sulla piantina le rispettive porzioni.

Che si possa locare parzialmente un immobile non vi sono dubbi, ma non mi sembrava questa la domanda di Lilac1, la quale ha invece espressamente dichiarato di aver utilizzato e di voler continuare ad utilizzare la tipologia del contratto transitorio. Da quel che mi è parso capire, la domanda di lilac1 non è: " posso locare due parti di un medesimo immobile?", bensì: "posso farlo utilizzando il contratto di locazione transitoria?".
Ho fatto notare che per la valida stipula del transitorio devono ricorrere specifici requisiti di sostanza e di forma, altrimenti il contratto sui converte in un 4 + 4. Nessuno di questi elementi afferisce la divisione dell'immobile.

Condivido la tua osservazione: e separerei i vari aspetti.
L'affitto parziale è previsto: e di solito si allega alm contratto una piantina dell'u.i. con indicata la porzione locata.
Nel tuo caso non vedo perchè non possano essere stipulati due contratti , ovviamente specificando sulla piantina le rispettive porzioni.

Su questo siamo pienamente d'accordo.

suppongo tu abbia regolarizzato i lavori effettuati a suo tempo. (...) Qui come puoi capire può sorgere il problema della conformità della piantina catastale con la situazione di fatto, se questa differisce.

In realtà Lilac1 ha espressamente chiarito di non aver diviso catastalmente le due unità, per questo le suggerivo di chiedere consiglio ad un geometra che ha le competenze per dirle quali conseguenze possono derivare dal mancato aggiornamento catastale.

Più che pensare all'aspetto catastale-urbanistico, verificherei se con un doppio contratto di locazione si configuri una attività assimilabile all'affittacamere, o B&B, o comunque ad attività di servizio turistico-alberghiera, che necessiti di particolari autorizzazioni o comunicazioni.
Parli di contratto turistico, immagino quindi ti trovi in un Comune con tale vocazione: nel qual caso in Comune potrebbero darti indicazioni in merito.

Ricorre il contratto di affittacamere, o alberghiero / break & breakfast, qualora al godimento dell'immobile o di parte di esso sia connessa la prestazione di servizi accessori: cambio biancheria, lavanderia, preparazione pasti, etc. etc. Se Lilac1, come mi è parso capire, si limita a concedere il godimento di due appartamenti che hanno in comune solo un ingresso e senza fornire alcuna altra prestazione, si ha una semplice locazione, o meglio, due locazione afferenti due immobili.[DOUBLEPOST=1398689567,1398689420][/DOUBLEPOST]In parole povere, Lilac1 chiedeva quali problemi potessero sorgere dalla sua condotta (locazione di due porzioni separate di un unico immobile a mezzo di contratto transitorio ed in presenza di mancata regolarizzazione catastale).

 

[Bastimento]

Apprezzo le tue ulteriori precisazioni, comunque utili.

Ritengo però che il dubbio di Lilac1 fosse proprio la doppia locazione.
Anche in merito all'assunto riguardo il catasto, non avrei dubbi: non ha frazionato l'alloggio e non doveva quindi procedere catastalmente in tal senso. Ha invece modificato (forse) la suddivisione interna: solo di questo eventualmente doveva regolarizzare la nuova planimetria.

 

[lilac1]

Salve grazie a tutti per le risposte. Chiarisco nuovamente i termini della questione.
1.nell'appartamento sono stati fatti dei lavori 2 anni fa e la nuova planimetria è stata regolarizzata. Non è stata fatta alcuna divisione catastale in due unità abitative.L'appartamento ha i medesimi dati catastali anteriori ai lavori
2. l'appartamento ha una stanza di ingresso comune con due porte da cui si accede alle due porzioni.
3. Le utenze sono rimaste uniche (unica bolletta gas, elettricità, rifiuti urbani)
3. Una porzione è affittata con contratto transitorio registrato con cedolare secca e pagamento forfettario dei consumi(in effetti il mio problema non è il tipo di contratti, ma se sia possibile affittare due porzioni del medesimo immobile)
4. Liberatasi la seconda porzione, dove abitava mia figlia , la mia domanda è:
affittare con contratto turistico per periodi inferiori a 30 giorni ( contratto che non necessita di registrazione) questa seconda porzione (affitto che inserirò nella dichiarazione dei redditi) potrà farmi incorrere in problemi dal punto di vista urbanistico? In questa seconda porzione ho inserito un angolo cottura con fuochi a induzione (da nessuna parte risulta che sia vietata avere due cucine in un' abitazione). Potro' essere accusata in realtà di avere frazionato l'immobile senza pagarne gli oneri? Quali sono gli estremi per affermare che un'immobile è frazionato in due unità abitative? E' una questione di esistenza di due cucine? o di doppie utenze (che io non ho)?.Il fatto che la stanza di ingresso sia in comune basta per tutelarmi? In definitiva quali sono gli esatti estremi per definire che un immobile è stato irregolarmente frazionato?
La piantina è stata regolarmente registrata e nessuno mi ha fatto eccezioni, ma queste eccezioni potranno in qualche modo emergere una volta che palesemente l'immobile sia abitato da due nuclei familiari distinti? povera italia!

 

[lilac1]

Un' altra domanda.... quando si parla di porzione di immobile (casella prevista nei contratti di affitto) cosa si intende? Il legislatore intende solo magari una o due stanze con necessariamente servizi (bagno e cucina) in comune? C'è un qualche regolamento che definisca il concetto ? Se non esiste una definizione specifica, allora nulla osta ad affittare una porzione di immobile comprendente anche i servizi separati dall'altra porzione, e nulla osterebbe ad affittare anche la seconda porzione.... scusate la prolissità.. mi rendo conto di essere piuttosto noiosa,ma veramente non caspisco....vorrei poter fare le cose in regola, dichiarare tutto e pagare le dovute tasse, ma non vorrei mettermi in una situazione che mi danneggi ... grazie ancora per la pazienza

 

[Bastimento]

Le tue due risposte confermano quanto avevo capito o immaginato.
Vai tranquilla: il frazionamento è una cosa diversa, e non hai alcun obbligo.
E l'avv ha confermato non esserci alcun impedimento alla stipula di due contratti, sulle due porzioni. Che poi i contratti debbano essere in regola con le disposizioni generali, questo vale sempre.