Affittare un immobile come attività commerciale pur avendo destinazione d'uso abitativo

[gaetano95100]

Salve,
ho acquistato un immobile che catastalmente è una civile abitazione A4 (con garage C6 annesso) usufruendo delle agevolazioni prima casa e con la sottoscrizione di un mutuo per prima casa. L'immobile è a piano terra ed in passato è stato sempre affittato come negozio e quindi adesso, essendo il nuovo proprietario, vorrei affittarlo per attività commerciale. Il notaio mi ha vivamente sconsigliato la richiesta di cambio di destinazione d'uso almeno per qualche anno (per evitare sospetti all'AdE e anche perchè c'è un mutuo prima casa di mezzo).
Se comunque decidessi di affittarlo ad attività commerciale (non mi scaricherei comunque gli interessi passivi sul mutuo) a che rischi/illeciti andrei in contro?
Con che contratto mi converrebbe eventualmente locare 4+4 o 6+6 (per rischiare meno)?
Scusate le richiestre un po' "sulle righe", ma per coprire il mutuo ho la necessità di affittarlo (e lo potrei proporre solo come negozio perchè a guardarlo non potrebbe essere che quello).
Grazie

 

[enrikon]

Se proprio vuoi affitarlo come negozio devi per forza fare il 6+6; l'inquilino non accetterebbe niente di diverso.
In teoria fai comunque una cosa rischiosa. In pratica non lo so; se dici che è sempre stato affittato così e non è mai successo niente...

 

[gaetano95100]

Grazie per la risposta enrikon; un problema che potrebbe sorgere è che se trovo qualcuno che vuole prendere il locale in affitto per farci ristorazione piuttosto che un generi alimentari, credo abbia bisogno, per la sua contabilità, di allegare copia delle visure catastali nelle quali è mostrata la destinazione d'uso. Quindi credo che io debbba onestamente informare l'eventuale conduttore della reale destinazione d'uso e se d'accordo stipulare un contratto 6+6: che ne dici?

 

[enrikon]

Esatto, ci sono attività particolarmente "sorvegliate" dalle ASL o comunque più a rischio controlli (ad esempio: tutte quelle a sfondo alimentare), quindi stai attento e magari senti prima il parere di un tecnico in zona.
Ciao

 

[antonellifederico]

te lo sconsiglio vivamente

considera che dal 1° luglio è obbligatorio inserire nei contratti di locazione i riferimenti catastali dell'immobile (la destinazione catastale residenziale va in contrasto con la destinazione di locazione).

quando poi vai a registrare il contratto all'A.d.E. ci mettono poco a fare 2+2...

 

[enrikon]

te lo sconsiglio vivamente

considera che dal 1° luglio è obbligatorio inserire nei contratti di locazione i riferimenti catastali dell'immobile (la destinazione catastale residenziale va in contrasto con la destinazione di locazione).

quando poi vai a registrare il contratto all'A.d.E. ci mettono poco a fare 2+2...

L'Agenzia delle Entrate chiede solo gli identificativi catastali e non la destinazione d'uso. Lo so che con un controllo incrociato possono accorgersene, ma secondo te lo faranno? Io ne dubito.
Comunque sono convinto che dipende molto dai comuni. Qui a Firenze, per esempio, una cosa del genere sarebbe impensabile.

 

[gaetano95100]

federico, ho letto, purtroppo in ritardo altrimenti non avrei acquistato l'immobile, la normativa in vigore dal 1 luglio e ci son rimasto maluccio... adesso devo valutare quindi di affittare al minor rischio possibile; lo so è brutto da dirsi ma non posso accollarmi le rate del mutuo e tenere l'mmobile chiuso

enrikon, non capisco: gli identificativi catastali che chiede AdE sono cioè le visure catastali? Se sì in quelle figura la categoria dell'immobile e la classe (sotto la colonna DATI DI CLASSAMENTO): queste due voci indicano direttamente la destinazione d'uso?

 

[enrikon]

Nella visura catastale sono riportati sia i dati che servono ad identificare l'immobile sia quelli che servono ad identificarne la destinazione d'uso. Con il nuovo mod.69 per la registrazione dei contratti, occorre inserire i primi ma non i secondi, quindi l'addetto dell'ufficio del registro non può accorgersi dell'anomalia. Questo sarebbe possibile soltanto con un controllo incrociato dei dati, ...ma a pensarci bene lo era anche prima (cosa impediva, infatti, all'agenzia delle entrate - o al comune - di verificare se il Sig. Mario Rossi, proprietario di un immobile in Piazza Garibaldi, 1 piano terreno, avesse affittato detto immobile in maniera conforme alla sua destinazione catastale?). Da questo evinco che - stringi stringi - sotto quell'aspetto non è cambiato niente e anzi, mi viene da pensare che l'obiettivo della legge non fosse nemmeno quello...

 

[gaetano95100]

Questa tua precisazione circa l'obbligo di inserire solo i dati identificativi dell'immobile è interessante e, per quanto mi riguarda, mi potrebbe essere d'aiuto. Vedo di scaricar il mod.69 per individuare dove sti dati vanno inseriti.Grazie ancora

 

[Antonello]

Grazie per la risposta enrikon; un problema che potrebbe sorgere è che se trovo qualcuno che vuole prendere il locale in affitto per farci ristorazione piuttosto che un generi alimentari, credo abbia bisogno, per la sua contabilità, di allegare copia delle visure catastali nelle quali è mostrata la destinazione d'uso. Quindi credo che io debbba onestamente informare l'eventuale conduttore della reale destinazione d'uso e se d'accordo stipulare un contratto 6+6: che ne dici?

Hai un immobile al piano terra categoria A/4 con annesso un garage C/6.
Acquisto come prima casa e relativo accollo di mutuo.
Lo vorresti affittare come locale commerciale.
A Catania, come d'altrone in tutta Italia, questa oerazione è...i m p o s s i b i l e .
Alcuni dei motivi ostativi:
a) un locale uso commercio, commercio al dettaglio di vicinato, deve avere la destinazione catastale C/1 ed i requisiti urbanistici;
b) se pubblico esercizio (bar caffè o ristorante pizzeria) devi avere l'OK da tutti i condomini per molestie degli avventori;
c) il locale deve essere idoneo per la ASL. Per pubblico esercizio 3 bagni: uno per gli uomini, uno per le donne ed un altro per diversanmente abili. Per commercio un bagno ed un lavatoio per attività di frutta e verdura;
d) Se assumeranno dipendenti un bagno anche per loro con locale per stipetto abiti da lavoro;
e) Registrato il contratto, se passa all'Agenzia delle Entrate, subisci il processo al SUAP (ex Ufficio Commercio del Comune) dove dovrai dimostrare che è un locale commerciale e con quale autorizzazione o licenza o permesso è stato costruito l'immobile;
f) chiederanno la predisposizione degli impianti (bancone, retrobanco, ecc.) per la sorvegliabilità delle forze pubbliche ed il tecnico che dovrà redigere la planimetria con gli ingombri degli impianti che dichiarerà?;
g Se per errore o fortuna per te l'impiegato del Suap è cieco o incompetente il medico della ASL lo sarà di meno in quanto faranno una sopralluogo al locale e non ti rilascieranno il Nulla Osta per l'apertura;
h) inoltre problemi con l'Agenzia delle entarte per utilizzo diverso di immobile con beneficio prima casa;
i) avendo contratto mutuo, nel capitolato leggerai che non ti è permesso variare la destinazione del locale senza benestare dell'ente Finanziatore;
l) il conduttore non potrà avere un contratto 6+6 per un immobile ad uso abitativo. Il 6+6 è ad uso commerciale, artigianale, industriale ed alberghiero;
m) ci sono altri motivi ostativi ma penso che il primo dell'elenco a) basti a far morire sul nascere l'iniziativa.

Se abbisogno..........................scrivi...................