Vivo in un appartamento in affitto. Da qualche anno le finestre sono piuttosto rovinate.
Il padrone di casa ne era chiaramente a conoscenza ma solo ora (dopo 5 anni di affitto) avrebbe intenzione di fare i lavori di restauro alle finestre (a spese completamente sue).
Purtroppo le finestre sono rovinate a tal punto che il falegname dovrà smontare tutte le ante e lavorarle presso il suo laboratorio per una settimana, di conseguenza rimarro senza finestre per 7 giorni.
Un disagio non trascurabile secondo me.
Posso chiedere e quindi aver diritto ad un ribasso dell'affitto per il mese in cui verranno fatti i lavori?
Il locatore – secondo il disposto degli artt. 1575 e 1576 cod. civ. - è tenuto ad eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, al fine di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto. L’art. 1576 (
Mantenimento della cosa in buono stato locativo) concerne gli inconvenienti eliminabili nell’ambito di opere di mera manutenzione.
L’art. 1583 del cod. civ. (
Mancato godimento per riparazioni urgenti) stabilisce, invece, che se nel corso della locazione la cosa necessita di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano
privazione del godimento di parte della cosa locata, norma mitigata dal successivo articolo 1584 (
Diritti del conduttore in caso di riparazioni), per cui se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto ad una riduzione (stabilita concordemente oppure giudizialmente) del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento.
Le suddette norme disciplinano – si noti - due fattispecie differenti che hanno in comune il presupposto della necessità di riparazioni della cosa locata, ma si differenziano, perché
le riparazioni “necessarie” si riferiscono al godimento del conduttore, mentre
le riparazioni “indifferibili” sono quelle che attengono alla conservazione dell’immobile. Per queste ultime, l’interesse del locatore prevale rispetto a quello del conduttore, che deve, dunque, sopportarle anche se limitano il suo godimento del bene, e non gli è consentito rinunciarvi come nel caso di opere di mera manutenzione che possono essere rinviate al termine della locazione.
Il punto principale da capire, nel caso proposto, è se si tratta di manutenzione da art. 1576 ovvero da art. 1583, e se sono presenti deroghe in contratto a quanto previsto dai suddetti articoli. Per quanto esposto nel quesito, è difficile capire – senza esaminare in concreto i manufatti - se trattasi, di riparazioni urgenti e non posticipabili al termine della locazione (ad es. per scongiurare pericolo di caduta), atte alla conservazione e all’integrità materiale degli infissi esterni ammalorati, il che costituirebbe il presupposto per l’applicazione degli art. 1583 e 1584 cod. civ., che, nel caso di specie, determinerebbe, comunque, l’impossibilità di riduzione di canone, posto la durata contenuta della riparazione e l’entità del mancato godimento (la riduzione di canone, in materia locativa, va parametrata a questi due elementi).
Se, invece, ritieni (e riesci a dimostrare) l’insussistenza dell’urgenza e della indifferibilità dei lavori in questione, rientranti nell’ambito di applicazione dell’art. 1576 cod. civ., il discorso cambia, in quanto puoi scegliere se accogliere la proposta del locatore e, in questo caso, devi, però, sopportare i disagi che la manutenzione ti procurerà (eventuale disagio fisico e/o psichico, cambiamento delle condizioni di sicurezza, temperatura ecc.), senza compenso e conseguenze di sorta delle molestie che inevitabilmente a te deriveranno, oppure puoi rinunciare alla pretesa del locatore e la conservazione del pieno godimento della cosa, ma sta di fatto che il tuo atteggiamento potrebbe, però, infastidirlo e indurlo a prendere (come non di rado capita) questo (giustificato) rifiuto come uno sgarbo nei suoi confronti con (ingiustificati) imprevedibili comportamenti susseguenti (ad es. in occasione di una tua successiva richiesta di intervento, all’atto della restituzione del deposito cauzionale ecc.) e, in quest’ottica, apprezzabile appare il suggerimento di CheCasa! di trovare un accordo condiviso (preferibilmente in forma scritta).
