Agenzia pagata ma immobile ancora con ipoteca non cancellata

[DottorMax]

Salve. Per cortesia ho una situazione alquanto particolare. Circa 6 mesi fa faccio una proposta di acquisto tramite agenzia immobiliare per un piccolo immobile/deposito. Ci accordiamo sul prezzo e la proposta viene accettata. Alla data prestabilita andiamo dal Notaio (di Mia fiducia) e mentre stiamo li per stipulare il Notaio Ci avvisa che sull’immobile grava una ipoteca Equitalia per il doppio del valore, dal 2007!!! Io resto basito...la Venditrice dice di non saperne nulla...e l’agente immobiliare, presente, visibilmente imbarazzato, cade dalle nuvole (le verifiche avrebbero dovuto farle Loro in agenzia...). Ovviamente blocco tutto su consiglio del Notaio. Premetto che avevo già pagato l’Agenzia ed avevo la caparra (assegno) già incassato dalla parte Venditrice.
Così dopo alcuni giorni, sempre in agenzia, stipuliamo un contratto privato, nel quale la Venditrice si impegna a dare mandato ad un Avvocato specializzato per la cancellazione dell’ipoteca. Ci diamo 6 mesi di tempo per sicurezza. Intanto, sempre da contratto, in quei mesi io percepisco la piccola rendita di locazione dell’immobile. Ora ci siamo rivisti poco prima della scadenza del contratto e con grande sorpresa...scopro che la Venditrice non ha pagato l’anticipo all’Avvocato per iniziare la pratica di cancellazione ipoteca...per cui al momento è ancora tutto com’era!!
A giorni andrò io personalmente, con l’agente immobiliare, da questo Avvocato per capire il da farsi.
Ora secondo Voi, con questo casino (ovviamente non dipendente da Me), se la situazione resta così e non riesco ad acquistare per l’ipoteca, ho diritto al doppio della caparra...?..E il compenso che ho versato all’agenzia senza però aver concluso la compravendita, che fine fa???
Grazie.

 

[francesca63]

con questo casino (ovviamente non dipendente da Me), se la situazione resta così e non riesco ad acquistare per l’ipoteca, ho diritto al doppio della caparra...?..E il compenso che ho versato all’agenzia senza però aver concluso la compravendita, che fine fa???

Ma il debito c'è ancora ?
La venditrice non poteva non sapere.
E anche tu nei 6 mesi previsti potevi/dovevi marcare stretta la venditrice perché procedesse.
Ora se non vuoi comprare dovresti poter avere il doppio della caparra, ma penso che dovrai le provvigioni.

 

[DottorMax]

Ma il debito c'è ancora ?
La venditrice non poteva non sapere.
E anche tu nei 6 mesi previsti potevi/dovevi marcare stretta la venditrice perché procedesse.
Ora se non vuoi comprare dovresti poter avere il doppio della caparra, ma penso che dovrai le provvigioni.

Si, purtroppo l’ipoteca c’ è ancora.
Io dovevo “marcare stretto”la venditrice?? Oh...ma io più di un contratto cosa dovevo fare?? Se mai per Legge l’agenzia immobiliare DEVE fare tutte quelle visure e verifiche...che rientrano appunto nei negli obblighi del proprio mandato.
Forse non hai letto bene...non è che io non “voglia” comprare...e come...! Al momento sono impossibilitato...e sto ancora in attesa.
Il Notaio tra l’altro è rimasto sbigottito dal fatto che l’agenzia non abbia fatto queste verifiche per le quali viene pagata.
Inoltre ho ricontrollato le norme del Codice Civile con un Mio Avvocato e soprattutto l’accordo relativo alla provvigione di agenzia, c’ è chiaramente scritto che il pagamento avviene “ad affare e a trattativa conclusa”.
Mah...io aspetto ancora...e con l’agente immobiliare dobbiamo capire bene cosa intende fare la Venditrice per la cancellazione di questa ipoteca. Che Mi tiene bloccato da mesi!

 

[francesca63]

Si, purtroppo l’ipoteca c’ è ancora.

Questo è chiaro dall’inizio: io ho chiesto se c'è ancora il debito.
Sul fatto che l’agente dovesse fare le visite ipotecarie Si può discutere, ma la giurisprudenza non lo ritiene un obbligo, a meno di aver ricevuto apposito incarico dall’acquirente.

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Sulla provvigione, idem; il fatto che sia dovuta alla conclusione dell’affare è corretto, ma per conclusione dell’affare si intende la conclusione di un contratto ad effetti obbligatori.
Quindi anche se poi il rogito non si fa.
Detto questo, ti auguro di risolvere , e di poter comprare.
Se non sarà possibile , la venditrice dovrà renderti il doppio della provvigione, o risarcirti danni dimostrabili, provvigione compresa.

 

[Slartibartfast]

A prescindere dalla giurisprudenza, verificare che non ci siano ipoteche prima di far versare le caparre mi sembra il minimo sindacale.
Non lamentiamoci che la nostra categoria è vista male se poi giustifichiamo chi non fa nemmeno il minimo.

 

[francesca63]

A prescindere dalla giurisprudenza, verificare che non ci siano ipoteche prima di far versare le caparre mi sembra il minimo sindacale.

Anche per me , se si vuole stare sul mercato professionalmente.
I nostri giudici però la pensano diversamente, quindi è sconsigliabile fare una causa per mancanza di visure , per recuperare la provvigione pagata.

 

[cristian casabella]

Le proposte vanno fatte inserendo la clausola per cui l'immobile deve essere libero AL ROGITO da ipoteche, pegni, vizi, ecc..... Si può benissimo versare a far incassare caparre al preliminare, se il venditore poi si presenta al rogito con l'immobile ipotecato, non si firma il rogito. Sta all'acquirente richiedere in seguito all'atto mancato la risoluzione del contratto con il pagamento del doppio della caparra versata o eventualmente il risarcimento dei danni e delle spese documentate sostenute

 

[cristian casabella]

Le proposte vanno fatte inserendo la clausola per cui l'immobile deve essere libero AL ROGITO da ipoteche, pegni, vizi, ecc..... Si può benissimo versare a far incassare caparre al preliminare, se il venditore poi si presenta al rogito con l'immobile ipotecato, non si firma il rogito. Sta all'acquirente richiedere in seguito all'atto mancato la risoluzione del contratto con il pagamento del doppio della caparra versata o eventualmente il risarcimento dei danni e delle spese documentate sostenute

Ps: può capitare che esisti un'ipoteca sull'immobile anche con il debito riferito ad essa già saldato, in quel caso in breve termine il proprietario può richiederne la cancellazione posticipando il rogito di poco

 

[cristian casabella]

Ps: può capitare che esisti un'ipoteca sull'immobile anche con il debito riferito ad essa già saldato, in quel caso in breve termine il proprietario può richiederne la cancellazione posticipando il rogito di poco

Bravo....grazie

 

[elisabettam]

Anche per me , se si vuole stare sul mercato professionalmente.
I nostri giudici però la pensano diversamente, quindi è sconsigliabile fare una causa per mancanza di visure , per recuperare la provvigione pagata.

Salve. Per cortesia ho una situazione alquanto particolare. Circa 6 mesi fa faccio una proposta di acquisto tramite agenzia immobiliare per un piccolo immobile/deposito. Ci accordiamo sul prezzo e la proposta viene accettata. Alla data prestabilita andiamo dal Notaio (di Mia fiducia) e mentre stiamo li per stipulare il Notaio Ci avvisa che sull’immobile grava una ipoteca Equitalia per il doppio del valore, dal 2007!!! Io resto basito...la Venditrice dice di non saperne nulla...e l’agente immobiliare, presente, visibilmente imbarazzato, cade dalle nuvole (le verifiche avrebbero dovuto farle Loro in agenzia...). Ovviamente blocco tutto su consiglio del Notaio. Premetto che avevo già pagato l’Agenzia ed avevo la caparra (assegno) già incassato dalla parte Venditrice.
Così dopo alcuni giorni, sempre in agenzia, stipuliamo un contratto privato, nel quale la Venditrice si impegna a dare mandato ad un Avvocato specializzato per la cancellazione dell’ipoteca. Ci diamo 6 mesi di tempo per sicurezza. Intanto, sempre da contratto, in quei mesi io percepisco la piccola rendita di locazione dell’immobile. Ora ci siamo rivisti poco prima della scadenza del contratto e con grande sorpresa...scopro che la Venditrice non ha pagato l’anticipo all’Avvocato per iniziare la pratica di cancellazione ipoteca...per cui al momento è ancora tutto com’era!!
A giorni andrò io personalmente, con l’agente immobiliare, da questo Avvocato per capire il da farsi.
Ora secondo Voi, con questo casino (ovviamente non dipendente da Me), se la situazione resta così e non riesco ad acquistare per l’ipoteca, ho diritto al doppio della caparra...?..E il compenso che ho versato all’agenzia senza però aver concluso la compravendita, che fine fa???
Grazie.

non avete fatto preliminare dal notaio ?