Agevolazioni prima casa in caso di trasferimento all'estero

[slucidi]

Vi sottopongo un caso interessante.
Una persona decide di trasferirsi all'estero pertanto, vende la propria casa in Italia (prima casa acquistata tre anni prima) ed entro un anno acquista una nuova casa all'estero (in un paese UE).
Domande :
- perde l'agevolazione prima casa e quindi paga la plusvalenza?
- se non acquistasse entro un anno cosa accadrebbe?
- se invece acquistasse una casa in un paese fuori dalla UE cosa accadrebbe?
- deve lasciare una cauzione (ad esempio al Notaio) per l'eventuale pagamento della plusvalenza? e in questo caso, dopo quanto tempo ha diritto di ritirare la sua cauzione?

 

[Kurt]

Dividiamo le due imposte.

Per la plusvalenza basta che abbia adibito l'immobile a sua primaria abitazione (o di uno familiare) per oltre 18 mesi (3 anni / 2 + 1 giorno) e non è soggetto a plusvalenza (art. 81 DPR 917/86). Quindi nessuna imposta e in ogni caso sarebbe da dichiarare nel modello Unico.

Per quanto riguarda le imposte agevolate sull'acquisto decade dai benefici ottenuti all'epoca dell'acquisto ma può sanare applicando la recente circolare del'Agenzia delle Entrate che regola proprio la materia.

Ciao
Kurt

 

[Abakab]

Nel caso di cessione e vendita della prima casa anticipata, ossia trascorsi i 5 anni con acquisto di altra nuova prima casa sono fatti salvi i benefici della minore imposta di registro versata sempreché si riacquisti in Italia o anche in uno stato della Comunità Europea altro immobile (cfr circolare 31 del 2010) e si continuino a soddisfare i requisti previsti dalla legge nel testo unico dell’imposta di registro.

http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...ERES&CACHEID=670f390042c33b959c74dedfdd8c08cd

 

[karuba]

plusvalenza si paga se nn si é adibito a residenza l immobile per periodo pari a meta + 1 giorno rispetto all intero periodo di possesso. se compri immobile all estero entro 12 mesi da vendita immobile acquisito con agevolazioni I casa, nn perdi beneficio di imposte agevolate se lo stato estero a cooperazione amministrativa con italia dimodoche l amministrazione possa controllare che effettivamente hai residenza in nuova abitazione estera

 

[Kurt]

in realtà ci sono alcuni punti che seppure siano correttamenbte riportati nelle risposte necessitano di approfondimenti e presuppongono alcuni aspetti non indicati nella domanda e pertanto non trattati nella risposta.
Riguardo la Circolare

• Dal punto di vista giuridico gli ordini e le disposizioni contenute nella circolare hanno validità limitata all'ordinamento interno dell'organizzazione e non trovano, quindi, applicazione nei confronti degli estranei che si rapportano con essa.
• La giurisprudenza ritiene che: "La pubblica amministrazione può in via generale discostarsi dalle indicazioni contenute in una circolare, motivando adeguatamente tale scelta sulla base della concreta e specifica conformazione che si ritiene conveniente debba assumere la cura del pubblico interesse" (Sez. V, Sent. 20 agosto 2001, n. 4466 - Consiglio di Stato).
• la frase ripostata dai due attenti iscritti è espunta dalla circolare 31/E 7/6/2010 che interpreta l'ordinanza 46/2009 della Corte Costituzionale che trattava altra fattispecie. Quindi essendo interpretativa estensiva e non basata su specifica fattispecie regolata dalla Corte Costituzionale è abbastanza debole;
• Apre a possibile elusione tributaria, ergo in aula vi è poi l'inversione dell'onere della prova. Mi spiego meglio. Vado all'estero e vendo la casa che ha usufruito delle agevolazioni. All'estero compro una casa in una Nazione dove non ci sono le imposte di registro ecc. e conseguenti agevolazioni. Quando rientro, visto che la norma sull'imposta di registro si applica solo in ambito italiano, posso dichiarare tranquillamente di non essere proprietario ecc. di casa sul territorio italiano che abbia usufruito delle agevolazioni, ergo riottenere una seconda volta i benefici di legge, seppure sia proprietario di una casa all'estero. Con la posizione dell'Italia è molto semplice fare operazioni del genere.
• Non è coerente con il DPR 131/86 che, riguardo il luogo ove è sito l'immobile stabilisce che: "l'immobile deve essere situato nel comune in cui l'acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano";
  3) l'assenza di altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune: l'acquirente non può risultare titolare " ... esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare";
  4) nel godimento dell'agevolazione: l'acquirente non può essere titolare " ... neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ..." o, in generale, con le agevolazioni "prima casa" che si sono succedute negli anni.
  La dichiarazione di voler stabilire la propria residenza (punto 2) e le dichiarazioni di non possidenza (punto 3) devono essere rese in atto.
  In presenza dei requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla norma agevolativa in commento, il regime di favore si applica alla generalità dei soggetti, indipendentemente dalla loro nazionalità.
  Tale conclusione trae fondamento dall'articolo 2 del Testo Unico Registro il quale, nell'individuare gli atti soggetti a registrazione, non distingue tra cittadini italiani e non italiani.
• E' discriminante (ergo impugnabile) in quanto in assenza di normativa decide che solo i paesi EU che collaborano possono dare diritto all'agevolazione dimenticando che ci sono paesi extra eu che collaborano (vedi black e wwhite list)

Per quanto riguarda la sua applicazione:

• Il trasferimento deve avvenire in un paese che dia collaborazione amministrativa (norma che a fronte della nuova imposizione sugli immobili esteri potrebbe non avere senso ma che comunque esiste ancora) senza però che la circolare indichi quale sia la collaborazione amministrativa richiesta (collaborazione totale? con richiesta di un magistrato? con richiesta di un magistrato in ambito di reati considerati tali dalla Nazione ospitante?) Inoltre, bisognerebbe sapere che Nazione è e che convenzioni ha stipulato con l'Italia. Ogni Nazione ha uno specifico trattato integrato da numerosi atti che consentono di applicare la normativa solo dopo un'attenta analisi. P.es. Il Regno Unito collabora in certi ambiti ma la città di Westmister non sempre;
• Il trasferimento deve avvenire con iscrizione del soggetto all'AIRE (Associazione Italiani Residenti All'Estero) e il soggetto deve essere effettivamente residente in quel Paese. Tenere in considerazione la diversa normativa vigente in Italia e in altre Nazioni dove esistono fattispecie non previste dal nostro ordinamento e viceversa;
• Il trasferimento deve essere fatto coerentemente sia dal punto di vista fisico sia da quello fiscale. In caso contrario vi sono possibili contestazioni e inversioni di oneri della prova;

Esempi di contenzioso aperti dall'AE in materia di trasferimenti all'estero sono innumerevoli e anche se seguiti da veri e propri luminari hanno sempre comportato (per chiudere le pendenze) transazioni a carico del contribuente a cui aggiungere i costi di causa (consulenti ecc.)

Sulla base di questi elementi, ancorchè in presenza della circolare menzionata, ho ritenuto necessario considerare le sole Leggi vigenti in materia e applicare il principio della prudenza.

Esiste però la possibilità di interpello (come quello che ha fatto dare la risposta di cui alla circolare menzionata) in cui descrivendo la fattispecie si riporti se, in ragione della circolare e dei trattati tra l'italia e la Nazione in cui andrà a risiedere, si può applicare quanto già emanato.
In caso ci ripensino non avrebbe le sanzioni.

kurt

 

[GGGGGG]

Buongiorno , rilancio la discussione in quanto sto vivendo un caso simile ma con una leggera differenza. Questo il fatto. Io ho venduto la mia prima casa prima dei 5 anni ( quindi abitandoci , ma detenendola meno di 5 anni ) allo scopo di trasferirmi all'estero per lavoro. Fra qualche mese mi scade l' annualità prevista per la non decadenza dei benefici. Vorrei , pur essendo all'estero ( al momento non ancora iscritto all' Aire) acquistare un piccolo immobile in Italia giusto per non pagare le salate differenze di imposta. Ma mi sembra di capire che nel caso di primo acquisto l'emigrante ( pur risiedendo all'estero) puo' acquistare sul territorio italiano, mentre invece nel caso del riacquisto di prima casa venduta entro i 5 anni cio' non e' consentito in quanto si deve per forza adibirla AD ABITAZIONE PRINCIPALE. E cio' non posso farlo in quanto risiedo all'estero. Chiedo a voi se ho ben interpretato la norma, che mi sembra sia specifica per il RIACQUISTO di casa venduta entro i 5 ANNI. Mi scuso per il leggero off topic ma mi sono accodato in quanto il caso presenta molte analogie. Un grazie per l'eventuale risposta ed un cordiale saluto.

 

[Abakab]

Al cittadino italiano emigrato all'estero si consente di acquistare nel territorio italiano con le agevolazione senza l'obbligo di portare la residenza entro i fatidici 18 mesi, per logica la cosa dovrebbe valere anche per il tuo caso (riacquisto).

In quanto all'iscrizione all'AIRE:
La condizione di emigrato all'estero non deve necessariamente essere documentata con certificato di iscrizione all'AIRE (anagrafe italiana residenti all'estero), ma può essere autocertificata dall'interessato mediante dichiarazione resa nell'atto di acquisto ai sensi dell'articolo 46, d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, recante disposizioni in materia di "Dichiarazioni sostitutive di certificazioni"

 

[Kurt]

La norma è agevolativa nei confronti di coloro che sono emigranti e vogliono costituirsi una base per il rientro in Italia (se non ci fosse questa agevolazione non potrebbero comprare la prima casa mentre sono all'estero).
Se non sei iscritto all'AIRE puoi trasferire la residenza immediatamente e poi iscriverti all'AIRE (se sei vicino e rientri a casa puoi fissare un appuntamento con il messo comunale).
Sconsiglio d'utilizzare forme alternative all'iscrizione AIRE sia perchè si perde la possibilità di pagare le imposte sui redditi esteri nella nazione di residenza (visto il nostro livello di tassazione sarebbe un bel danno) sia perchè quando si riceve la cartella dell'AdE è ormai tardi. Se teoricamente si hanno 60 gg per fare ricorso e senza sapere in che nazione risiedi (Lussemburgo? Montecarlo? Cipro?) bisogna almeno considerare:

• il tempo necessario per sapere che la cartella è arrivata e in caso non ci sia nessuno a ritirarla o a comunicarne l'arrivo l'avvenuta giacenza (per chi non è iscritto all'AIRE ed è all'estero il problema si aggrava);
• il tempo necessario al professionista per studiare il caso, preparare la documentazione per la mediazione fiscale, il ricorso e la presentazione dell'atto;
• i costi da sostenere (e di solito le spese vengono compensate)

Per esperienze dirette posso cire che quando c'è di mezzo lo Stato prevenire è sempre meglio di curare.
Kurt

 

[GGGGGG]

ringrazio per gli ottimi interventi in risposta al mio quesito. In effetti il dubbio era legato al fatto che , in generale e nel caso di residenza in Italia, la norma prevede il riacquisto entro l'anno ( se hai venduto prima dei 5 anni) e la tassativa adibizione ad abitazione principale del nuovo immobile acquistato. Pero' , a quanto pare, dalle vostre risposte si evince che chi risiede all'estero puo' non solo acquistare ma anche RIACQUISTARE ( entro l'anno , avendo venduto prima dei 5 anni) mantenendo le agevolazioni e non dovendo preoccuparsi di trasferire la residenza come invece debbono tassativamente fare i residenti in Italia.
Nel mio caso specifico ho venduto il mio immobile 8 mesi fa , ho trasferito la residenza presso l'abitazione dei miei genitori, ma di fatto da sei mesi vivo ( ed ora lavoro ) all'estero.

A questo punto , e visti i tempi tecnici alquanto ristretti, potrei seguire il consiglio dell' ottimo Kurt , ovvero acquistare e trasferire la residenza. Poi iscrivermi all'Aire.
Potrei anche subito iscrivermi all'Aire ( c'e' il consolato nella citta' dove vivo) e poi tornare in Italia e procedere all'acquisto dichiarando al notaio il mio status. L'importante e' che AdE non venga a reclamare quanto , come a questo punto grazie a voi ho appurato, non le spetta attaccandosi a cavilli procedurali.
Chiudo rispondendo a Kurt , che ringrazio nuovamente per la competenza da egli posseduta che fa il paio con la chiarezza espositiva con cui la divulga, precisandogli che i paesi che egli cita non sono ne saranno mai interessati ad ospitare una persona che , come me , lavora di braccia e non trasferisce corposi asset mobiliari. Il paese che mi ospita e' invece il Regno Unito dove anche l' unskilled ( quale io sono) trova un lavoro manuale " abbastanza " facilmente e dove viene offerto un salario dignitoso. Come in italia, no ?

 

[Kurt]

GGGGGG, grazie per le parole di apprezzamento.
Da parte mia posso solo augurati il meglio. Hai fatto una scelta che ho fatto tanti anni fa e che mi ha portato solo bene, anche se poi la vita mi ha ricondotto in Italia.
Vivere all'estero mi ha fatto conoscere culture e modi di lavorare molto concrete e ancora oggi sento la mancanza di tutto questo.
Kurt