Agevolazioni prima casa - Passaggio nuda proprietà e convenienza

[fungo90]

Buongiorno e complimenti per la qualità del contenuto di questo forum.

Io e la mia compagna siamo interessati ad acquistare un'immobile e successivamente all'offerta, il passaggio successivo sarebbe quello di richiedere un mutuo (70% circa).

Purtroppo io e la mia compagna ci troviamo nelle seguenti situazioni, diverse ma simili:

• Nel 2011 i miei genitori hanno acquistato l'appartamento adiacente dividendone le proprietà in questo modo:
  • Mio padre 50% usufrutto
  • Mia madre 50% usufrutto
  • Io 50% nuda proprietà
  • Mio fratello 50% nuda proprietà

Su tutte le quote è stato usufruito delle agevolazioni prima casa.​

Quindi in sostanza sono nudo proprietario del 50% di una casa acquistata con le agevolazioni prima casa (ero 19enne e poco informato in materia).​

In questa casa vive attualmente mio fratello con la sua compagna.​

• Nel 2003 si sono separati i genitori della mia compagna (allora minorenne) e hanno venduto la casa in cui abitavano. Con la vendita hanno comprato una casa che è stata così divisa:
  • 50% proprietà la mia compagna
  • 50% proprietà sorella della mia compagna
  • Diritto di abitazione alla madre (senza vincoli temporali).

Anche questa abitazione è stata acquistata con agevolazioni prima casa.​

In questa casa vive attualmente la madre della mia compagna.​

L'abitazione che sto comprando ha una rendita catastale di 785,02.
L'abitazione di cui sono nudo proprietario al 50% ha una rendita catastale di 511,29 con un box (C/6) di rendita 79,59.
L'abitazione di cui è al 50% proprietaria la mia compagna ha rendita di 289,22.

Il quesito che mi sto ponendo è cosa conviene fare in questa situazione:

• Acquistare la nuova abitazione come seconda casa? Spendendo circa 13.000€ in più di imposte
• Acquistare la nuova abitazione come prima casa con l'impegno di vendere/donare il mio 50% di nuda proprietà e il 50% di proprietà della mia compagna ai rispettivi genitori o fratelli/sorelle entro un anno? In tal caso immagino servirà andare dal notaio, quindi pagare due atti e onorari e le relative imposte. Immagino questa operazione abbia comunque un costo non indifferente, ma dovrebbe essere inferiore ai 13k€ e ci svincolerebbe da queste proprietà che ci impediscono di comprare case coi benefici prima casa (già quella in cui viviamo l'abbiamo dovuta prendere senza agevolazioni prima casa).
• Esistono modi più semplici/economici per svincolarsi dai suddetti immobili acquistati con agevolazioni e quindi per acquistare come prima casa? Magari per le donazioni di percentuali di proprietà l'onorario del notaio è più basso.

Sia per me che per la mia compagna è abbastanza frustrante questa situazione e di conseguenza anche se il risparmio rispetto all'acquisto come seconda casa potrebbe non essere così importante, per noi riacquisire la possibilità di usufruire dei benefici prima casa sarebbe importante anche perché la casa che andremmo ad acquistare non è la definitiva e non possiamo/vogliamo vendere a terzi queste proprietà poiché ci vivono i nostri familiari.

Grazie in anticipo per la vostra attenzione.

 

[francesca63]

vendere/donare

Probabilmente è preferibile, prova a chiedere un preventivo per i due atti, con relative imposte.
Tra le due opzioni devi eventualmente scegliere in base ai pro e contro ( per la donazione), o in base alla possibilità che i vostri famigliari vi paghino il prezzo del diritto che cederete.

Certo le scelte fatte dai vostri genitori non sono state lungimiranti

 

[fungo90]

Grazie in primis per la risposta celere e chiara!

Chiedo, se possibile, un paio di chiarimenti in più.

Probabilmente è preferibile, prova a chiedere un preventivo per i due atti, con relative imposte.

Procederò così, magari dicendo anche che le donazioni/vendite sarebbero per la compravendita di una nuova abitazione.
Magari chiedendogli un preventivo per 4 atti (due donazioni, uno casa, uno mutuo) fanno un'extra sconto sull'onorario.

Tra le due opzioni devi eventualmente scegliere in base ai pro e contro ( per la donazione), o in base alla possibilità che i vostri famigliari vi paghino il prezzo del diritto che cederete.

Considerando che in famiglia andiamo tutti molto d'accordo e che le donazioni sarebbero senza agevolazioni, probabilmente la donazione è più economica?

L'idea era quella di:

• Lato mio donare il mio 50% di nuda proprietà ai miei genitori. (probabilmente converrebbe farlo anche a mio fratello contestualmente)
• Lato della mia compagna donare il suo 50% di proprietà alla sorella così da non ricongiungere proprietà e diritto di abitazione.

Vedete controindicazioni in questa schema?
E soprattutto questo tipo di donazione ci permetterebbe di accedere nuovamente ai benefici prima casa?

Certo le scelte fatte dai vostri genitori non sono state lungimiranti

No, direi di no. Ma credimi che non l'hanno fatto in cattiva fede. In entrambi i casi è stato il consiglio dei notai.

 

[francesca63]

Vedete controindicazioni in questa schema?

Si, qualche problema futuro di eredità ( se la donazione risulterà aver leso la quota di legittima dei tuoi e suoi eredi legittimari , e la relativa difficoltà nella vendita di immobili donati.
Inoltre, donare ai genitori che a suo tempo avevano finanziato gli acquisti può avere un senso; donare ai fratelli meno.
Anche se adesso andate d’accordo, in futuro tutto può accadere.

E soprattutto questo tipo di donazione ci permetterebbe di accedere nuovamente ai benefici prima casa?

Questo si.

Ma credimi che non l'hanno fatto in cattiva fede.

Purtroppo è un errore che fanno in tanti, senza pensare alle conseguenze .

In entrambi i casi è stato il consiglio dei notai.

Che però si basano sulle richieste dei clienti.
Ti suggerirei comunque di parlare con un notaio anche ora, per valutare pro e contro e fare due conti con le cifre esatte

 

[fungo90]

Vi aggiorno su una possibilità che potrei intraprendere per poter usufruire nuovamente delle agevolazioni prima casa con una bassa spesa.

La donazione l'abbiamo esclusa per la difficoltà poi nel ventennio successivo a rivendere.

Un'altra via possibile al nostro caso sarebbe la permuta tra il 50% della nuda proprietà da me posseduta e il 50% della proprietà posseduta dalla mia compagna. Acquisiremmo entrambi le nuove quote senza agevolazioni prima casa e pagheremmo l'imposta sulla quota di valore più alto (in questo caso, per l'età dei miei genitori, la mia nuda proprietà).

Da un punto di vista economico questa operazione verrebbe a costare tra imposte e onorario tra i 3000 e i 3500€.

Considerando che l'abitazione che sono intenzionato a comprare mi costerebbe circa 13000€ in più di imposte senza agevolazioni in questo modo risparmieremmo almeno 9500€ e continueremmo a possedere le nostre quote non più vincolate da agevolazione.

Il contro è chiaramente che mischiamo quote e famiglie.
E queste cose non portano mai bene.

 

[francesca63]

Il contro è chiaramente che mischiamo quote e famiglie.
E queste cose non portano mai bene.

Esatto.