Aggiornamento canone di locazione con ISTAT negativo

[maurizio.c]

Vorrei sapere quale è la dicitura migliore per la clausola sull'aggiornamento istat da inserire nel contratto di affitto 4+4.
In un blog immobiliare viene affermato il seguente in caso di ipotetica ISTAT negativa:

l’obbligo di diminuire il canone oppure lasciarlo invariato dipende dalla dicitura della clausola specifica.Se la dicitura fosse “il canone sarà aggiornato annualmente nella misura contrattata che comunque non potrà superare il 75% della variazione ISTAT”, allora vuol dire che il canone può rimanere invariato anziché diminuire. Invece se la dicitura contrattuale fosse “il canone sarà aggiornato annualmente nella misura del 100% della variazione ISTAT” allora il canone dovrà essere diminuito.

In conseguenza di ciò mi sorge un dubbio; se io volessi utilizzare la prima dicitura:
“il canone sarà aggiornato annualmente nella misura contrattata che comunque non potrà superare il 75% della variazione ISTAT” però sostituendo il 75% con il 100% a quali rischi vado in contro?

In sostanza la formula di tale dicitura è legata alla percentuale o quest'ultima può essere modificata e portata al 100% senza alterare il senso della clausola rendendola nulla ?
Spero di essere stato chiaro!
Grazie in anticipo a chi può chiarirmi il dilemma

 

[maurizio.c]

In sostanza le percentuali 75 o 100 sono utilizzabili efficacemente e indistintamente con qualsisasi delle due diciture o no?

prima dicitura:
il canone sarà aggiornato annualmente nella misura contrattata che comunque non potrà superare il ... % della variazione ISTAT (in questa dicitura originariamente c'è 75)

seconda dicitura:
il canone sarà aggiornato annualmente nella misura del ... % della variazione ISTAT
(in questa dicitura originariamente c'è 100)

Il mio scopo è utilizzare la prima dicitura ma sotituendo 75 con 100 in modo che ho il massimo di aggiornamento istat e non rischio in caso di istat negativa (raro ma non impossibile) di dover addirittura abbassare il canone sotto la cifra concordata nel contratto.

 

[Antonio Troise]

se si può modificare di comune accordo tra le parti un contratto in essere bisogna pagare la nuova registrazione e quindi non conviene, perchè anche se negativa perderai pochi euro al mese.

Se si verificasse un'istat negativa, semplicemnte per l'anno in corso non aggiorneresti all' istat il contratto, difficilmente il conduttore ti obbligherà a farlo.

 

[maurizio.c]

Mi sfugge comunque il perchè se la legge per i contratti 4+4 permette l'aggiornamento istat fino al 100% come mai in molti di questi contratti si utilizzano ancora clausole di aggiornamento istat al 75% e non al 100%?

Che interesse allora ha un locatario nel rinunciare al 25 % di aggiornamento istat?

Evidentemente io sono una rarità in quanto locatario che redige il contratto di affitto per conto suo sottoponendolo poi alla agenzia che dopo averlo visionato lo utilizza per il mio futuro conduttore.

 

[La Capanna]

Oh no non sei una rarità, sei fra i numerosi locatari che pensano di saperne più degli agenti immobiliari e di questi non si fidano!

 

[maurizio.c]

Oh no non sei una rarità, sei fra i numerosi locatari che pensano di saperne più degli agenti immobiliari e di questi non si fidano!

Io non credo affatto di saperne di più di un agente immobiliare, però di natura sono un pò malfidato ..
Per esempio, l'ultimo agente con cui ho avuto a che fare mi ha fatto cadere le braccia più di una volta.
Mi ha proposto un affitto transitorio (io volevo solo 4+4) dicendo che non ci sarebbero stati problemi con il canone ...
(la verifica fatta da me il giorno stesso in rete ha dimostrato che l'inquilino avrebbe potuto impormi un canone calmierato in quanto in molte zone d'italia il contratto transitorio ha dei vincoli di canone per alta densità abitativa).
Non so se sia peggio pensare che l'agente fosse in malafede o semplicemente ignorante ... o tutte e due ...
Il contratto che mi ha sottoposto per il successivo acquirente era un 4+4 ma non aveva nessuna delle "tipiche" clausole a favore del locatario che ho fatto aggiungere io (anche esse trovate in rete) ,come ad esempio la clausola che obbliga il conduttore a pagare i 67 euro dell'imposta di registro (solo quando il recesso anticipato è richiesto dal conduttore stesso).
Un altro esempio è l'aggiornamento istat al 100% e non al 75% e cosi via, comprese altre clausole vessatorie a mio favore che l'agente immobiliare ,ammesso che le conoscesse, EVIDENTEMENTE non si è sentito in dovere di suggerirmele ...
Per chiudere in bellezza ,ho scoperto a distanza di un anno che io come tutore del propietario non dovevo essere citato nel contratto nelle veci del locatario e neanche il mio codice fiscale usato nel modello f23 ....Ora dovro farmi centocinquanta chilometri per andare all'ufficio di competenza per fare la rettifica (ben mi stà per essermi fidato dell'agente ...).
Sono sicuro d'altronde che la maggior parte degli agenti immobiliari sono professionisti competenti e in gamba come quelli di immobilio.it