Aiuto per calcolo plusvalenza 26%

[ab.qualcosa]

AdE la pensa diversamente perché la fattura è emessa antecedente all’’avvenuto acquisto dell’immobile

Mica sempre.

 

[Umberto Granducato]

COSTI INERENTI​

Ciò premesso occorre esaminare quali siano i costi inerenti che vanno ad aumentare il prezzo di acquisto. Tra questi abbiamo:

• l’onorario del Notaio e le altre spese accessorie quali l’imposta di registro, l’IVA (se non detratta), le imposte di trascrizione e catastale, e di bollo;
• le spese per il ricorso necessario ad effettuare l’acquisto per persona incapace;
• le spese sostenute in occasione dell’acquisto effettuato nell’ambito di procedure esecutive (es. il compenso del delegato alla vendita all’asta nonché del custode giudiziario);
• le spese di mediazione;
• le spese per liberare l’immobile da servitù e da altri oneri e per indennizzi pagati al locatore per liberare l’immobile;
• le spese incrementative del valore dell’immobile (es. spese di ristrutturazione; spese per pratiche urbanistiche e catastali);
• l’onorario dell’Architetto o comunque del tecnico che ha curato la ristrutturazione e/o le pratiche urbanistiche e catastali;
• l’imposta sostitutiva sul mutuo contratto per l’acquisto dell’immobile;
• le spese di manutenzione straordinaria sostenute per il fabbricato di cui fa parte la porzione immobiliare ceduta.

In relazione ai costi per i quali il venditore ha sostenuto l’IVA va precisato che, nel calcolo della plusvalenza, detti costi vanno considerati al lordo dell’IVA. Ciò in quanto anche l’IVA per il cedente è un costo che peraltro non porta in detrazione poiché non si tratta di imprenditore.

Non costituiscono invece costi inerenti al bene:

• le spese che attengono alla normale gestione del bene e che non ne abbiano determinato un aumento di valore (es. spese condominiali ordinarie; le bollette della luce, del gas e dell’acqua; spese di home staging; spese di arredamento, a meno che queste non si concretizzino in opere in muratura nel qual caso concorrono alla determinazione della plusvalenza come costi inerenti);
• in generale, le spese non documentate.

Fonte Notaio Del Monte

 

[Giuseppe Di Massa]

Faccio un pò fatica a capire se e come applicare la detrazione
I dati sono questi,

Importo pagato all'acquisto 90.000 Euro, immobile seconda casa
Parcella notaio 3.500 (somma totale di imposte e onorario)
Fattura agenzia immobiliare 2.500

Importo di rivendita dell'immobile prima dei 5 anni: 120.000

L'imposta 26% la calcolo su
120000 - (90000 + 3500 + 2500)

oppure devo togliere le spese sostenute per agenzia e notaio dal valore dell'imposta che sto per versare?
(ovvero 120000- 90000 = 30000 * 26% = 7800 di IRPEF da pagare, meno 6000 di spese sostenute = 1.800 da versare?)
So che sarà il notaio a fare il calcolo, ma vorrei farmi un'idea corretta di quanto mi resterebbe di profitto netto.

Vi ringrazio

Il primo calcolo che fai è giusto, però oltre all'agenzia e al notaio (in fase di acquisto) puoi sottrarre tutti i costi per migliorare l'immobile (pratiche tecniche, ristrutturazioni anche parziali ecc), non puoi sottrare l'agenzia per vendere.

 

[Michela_]

Se vi viene in mente altro da detrarre..

Puoi sempre farti pagare l’arredamento a parte. Tipo 90k per immobile e 30k per arredamento, come sarebbe in realtà.