FONTE: Galardo & Venturiello Studio Legale
Nel settore immobiliare si ricorre spesso all’acquisizione della società proprietaria del complesso immobiliare, piuttosto che all’acquisto diretto dell’immobile. L’acquisizione societaria non comportando alcun cambiamento diretto della proprietà dell’immobile che rimane comunque di proprietà della società acquisenda, non dà luogo all’attivazione delle procedure di prelazione legale previste dalla legge a tutela di alcuni soggetti: prelazione dello Stato per gli immobili vincolati ai sensi dell’art. 59 e segg. del D.Lgs. 42/2004, prelazione del conduttore di immobili aperti al pubblico ai sensi degli artt. 35, 38 e 41 della L. n. 392 del 27.7.1978; prelazione dell’affittuario o dell’agricoltore confinante nella compravendita di terreni. Inoltre l’acquisizione della società immobiliare, risulta più conveniente, rispetto all’acquisto diretto dell’immobile, ove si tratti di acquisire terreni in fase di edificazione, oggetto di una convenzione urbanistica, di un atto d’obbligo o comunque di uno strumento urbanistico attuativo. Possono esservi poi ulteriori vantaggi di carattere fiscale, qualora ricorrano le condizioni previste dall’art. 87 del Tuir - D.p.r. 917/1986, c.d. regime di participation exemption. L’acquisizione di un immobile attraverso l’acquisto delle azioni o delle quote della società proprietaria dell’immobile stesso può essere addirittura necessario allorché questo sia gravato da vizi urbanistici che lo rendano non commerciabile. Il contratto di acquisizione avente ad oggetto una partecipazione qualificata in una c.d. “società immobiliare” presenta nei suoi caratteri essenziali la struttura tipica dei contratti di compravendita di partecipazioni sociali. Esso contiene tuttavia una serie di pattuizioni peculiari nelle quali le parti prendono in considerazione sia la natura prevalentemente immobiliare del patrimonio posseduto dalla società target, sia l’attività svolta da quest’ultima. In particolare il valore e la capacità reddituale del patrimonio della società target sono rilevanti ai fini della formulazione di una serie di clausole del contratto ed in particolare di quelle relative alla determinazione del prezzo, alla individuazione dei meccanismi di aggiustamento del corrispettivo convenuto, alle dichiarazioni e garanzie attinenti al patrimonio sociale, nonché agli obblighi di indennizzo in capo al venditore eventualmente derivanti dall’insufficiente redditività del business indirettamente trasferito. Il contenuto di queste clausole può essere sensibilmente influenzato dall’esito della due diligence legale e tecnico-ambientale. Il percorso negoziale finalizzato all’acquisizione delle azioni o delle quote societarie normalmente prevede la stipula di un contratto preliminare di compravendita che in genere è preceduto dalla stipula di accordi volti all’individuazione dei termini essenziali dell’operazione (c.d. term sheets o punti di accordo) e dallo svolgimento di attività di due diligence sulla società le cui partecipazioni formano oggetto di trattativa ed in particolare sugli immobili posseduti dalla società da acquisire. Il termine Due diligence , dall’inglese, <> indica quell’attività prodromica alla vera e propria acquisizione, che consiste in un riscontro tra lo stato documentale, le prescrizioni normative e lo stato di fatto, con la funzione di evidenziare i possibili scostamenti presenti. La Due Diligence, serve dunque ad evidenziare la conformità o meno dell’immobile alla transazione ed i potenziali oneri economici dovuti alla non conformità e quindi i necessari costi di adeguamento o addirittura vere e proprie passività. Questa fase normalmente vede l’affiancamento di competenze legali e tecniche, atte a definire assieme lo stato di fatto del bene, sia sotto l’aspetto fisico che documentale ed i rischi legali conseguenti. A valle della sottoscrizione del preliminare (c.d. signing) si collocano gli impegni e gli adempimenti attuativi di quanto è in esso pattuito e ciò sia con riguardo al c.d. <> e cioè al periodo intercorrente tra la sottoscrizione del preliminare e quella del definitivo, sia in relazione alle attività che le parti devono svolgere al fine di chiedere ed ottenere le autorizzazioni a cui può eventualmente essere subordinato il completamento dell’operazione (c.d. closing), sia infine per quanto concerne il vero e proprio closing dell’operazione che coincide con la stipula del contratto definitivo ed il compimento di tutte le altre attività necessarie per attuare il “passaggio delle consegne” dal venditore all’acquirente. Talvolta la necessità di concludere prima un contratto preliminare oppure di stipulare un contratto definitivo condizionato, può derivare dalle seguenti esigenze: 1) quella di procedere, se necessario, alla notifica della concentrazione realizzata con l’operazione alla competente autorità antitrust; 2) quella di assolvere agli obblighi di preventiva notifica ad altri soci al fine di consentire loro l’esercizio di diritti di prelazione, laddove ad esempio la partecipazione di controllo o di riferimento sia sindacata con quella di altri soci; 3) quella di ottenere il preventivo gradimento da parte degli organi sociali, nel caso in cui gli accordi parasociali cui sia eventualmente legato il socio venditore o lo statuto della società prevedano clausole di gradimento (artt. 2355 bis e 2469 cod. civ.); 4) quella di procedere a modiche statutarie, soprattutto laddove le stesse siano necessarie al fine di porre in essere l’operazione di acquisizione. Il trasferimento differito della partecipazione e dei diritti inerenti, in capo all’acquirente fa sorgere per quest’ultimo l’esigenza di ottenere alcune garanzie contrattuali riguardanti la c.d. <> del venditore, funzionali a preservare il valore e la funzionalità della stessa in vista del completamento dell’operazione. Il contenuto di un contratto preliminare relativo all’acquisizione di partecipazioni sociali è normalmente articolato come segue: a) un primo gruppo di clausole è finalizzato a disciplinare gli impegni delle parti in relazione al trasferimento della partecipazione, ivi inclusa la determinazione del prezzo di acquisto; b) altre clausole disciplinano il periodo intercorrente tra la data di stipulazione del contratto preliminare e il closing e cioè il c.d. periodo interinale; c) un terzo insieme di clausole ha come scopo quello di accordare all’acquirente una serie di garanzie patrimoniali relative all’operazione di acquisizione, ed in particolare alle partecipazioni compravendute, alle attività e passività della società cui si riferiscono i titoli oggetto di acquisizione e ad una serie di ulteriori eventi e circostanze, queste clausole vengono modellate tenendo presente le peculiarità della specifica operazione ed i rischi emersi nel corso dell’attività di due diligence. Nelle acquisizioni immobiliari, la struttura del contratto sin qui sinteticamente descritta è integrata con una serie di ulteriori pattuizioni, in particolare l’accordo dovrà definire con esattezza, anche mediante la compilazione di un elenco dettagliato, allegato al contratto, la consistenza del patrimonio immobiliare di cui la società target deve essere titolare alla data della stipula del contratto definitivo. Potrà inoltre prevedersi l’obbligo per il venditore di continuare a dare esecuzione fino al closing agli eventuali lavori in corso in relazione agli immobili, con riduzione del prezzo di acquisto qualora detti lavori di ristrutturazione non vengano completati entro la data di esecuzione della compravendita.
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