Asta fallimento società

[katerbury]

Salve a tutti, ho visto un immobile all'asta derivante dal fallimento di una società (trattasi di immobile acquistato dalla suddetta società per destinarlo ad affitto turistico tramite mutuo fondiario non onerato). Mi sono ricordata però del colloquio avuto tempo fà con un professionista che si occupava proprio delle compravendite in asta: mi disse che per sua decisione non seguiva aste inerenti immobili rinvenienti da fallimenti di società perchè "ci sono sempre problematiche" e quindi di difficile gestione. Sapete dirmi se tali aste siano effettivamente più "farraginose" e per quali motivazioni? Grazie a chi vorrà aiutarmi!

 

[kolia cassin]

L'acquisto all'asta è il più sicuro in assoluto. Partendo da questo presupposto ci sono delle incognite diverse rispetto al libero mercato:
1. molto spesso il saldo dell'acquisto non coincide con la consegna dell'immobile ed il trasferimento della proprietà può avvenire anche a distanza di mesi
2. si compra l'immobile con i tempi ed i modi della procedura (esecutiva, fallimentare, liquidativa etc...)
3. in caso di immobile residenziale non si applica l'agevolazione del prezzo/valore per stabilire la base imponibile delle imposte dovute per il trasferimento immobiliare quando previste
4. si è solidali per le spese condominiali degli ultimi due esercizi in caso di insoluti
5. alcune procedure accollano all'acquirente le spese inerenti le cancellazioni ipotecarie
6. alcune procedure non permettono la visione interna degli immobili prima della vendita.
7. alcune banche non finanziano gli acquisti all'asta e prima dell'asta
Detto questo - soprattutto fuori dai grandi centri urbani - è possibile acquisire a quotazioni decisamente interessanti anche senza essere grandi esperti.

 

[katerbury]

Grazie kolia cassin...stò monitorando alcuni immobili da un pò di tempo...purtroppo il tribunale di firenze (non sò se la cosa è diffusa) è molto lento in tema, fra un'asta e un'altra (nel caso in cui quella precedente sia deserta, ovvio) occorrono in media circa 7 mesi (in realtà è molto aleatorio, ho notato che alcune aste vengono riproposte dopo 5 mesi, altre dopo 1 anno!), per non parlare di alcune aste gestite da professionisti che dopo essere andate deserte si volatilizzano e non vengono più proposte.tempo fà ho contattato uno studio che gestiva un'asta di un immobile per conto del tribunale, asta andata deserta a giugno...il notaio mi ha detto che l'asta successiva sarebbe stata non più tardi di settembre ma ho notato chiaramente che era molto infastidito (pensare che era andata deserta 5 volte! e l'importo era 1/3 di quello periziato) dal mio interesse e mi ha chiesto di mandargli una mail per ulteriori informazioni (probabilmente per avere una traccia del mio interesse). Mail a cui non ha mai risposto. L'asta successiva non c'è mai stata oppure non è stata pubblicizzata (controllo tutti i giorni su vari siti le nuove pubblicazioni...). L'immobile non mi convinceva del tutto (c'era un inquilino affittuario pur se con contratto non regolare e questo in parte spiega le aste deserte) quindi ho lasciato perdere ma possibile che i tribunali paghino gli studi per gestire le aste e poi questi abbiamo interesse che le aste non vadano a buon fine?

 

[selah]

Dalla mia esperienza, questa attività di monitoraggio la devi fare comunque, anche sul libero mercato, perchè purtroppo non ti puoi fidare di quello che leggi sulle inserzioni e di quello che ti dicono gli AI. Non voglio generalizzare, ma sicuramente capita di incontrare AI scorretti, per cui devi sempre controverificare quello che dicono e in generale prima di fare un acquisto devi raccogliere tutte le informazioni possibili.

Per rispondere alla tua domanda, io le aste "poco trasparenti" le lascerei perdere, come in generale tutte le cose su cui non riesci a raccogliere elementi sufficienti per decidere.

 

[gcaval]

L'acquisto all'asta è il più sicuro in assoluto.

Non sono affatto d'accordo. A parte l'elenco dei "contro" da Kolia stesso pubblicato, che di per sé sarebbe già un buon motivo per non ritere questo l'acquisto più sicuro in assoluto", a mio avviso (e lo dico per esperienza, sulla base di dati di fatto) le ctu sono spesso fatte male, con errori marchiani sia sull'urbanistica che su annotamenti extra procedura non menzionati dal perito. Il punto è che mentre su un acquisto su libero mercato (o stragiudiziale) puoi fare eseguire tutti i controlli dal notaio e dal tecnico (ed in alcuni casi serve anche tempo), su una procedura compri tutto a scatola chiusa.

E' vero che si può acquistare a prezzi vantaggiosi, ma poi questo risparmio di prezzo trova riscontro nel reale valore dell'immobile rispetto al mercato? La risposta è si, ma solo in alcuni casi. Certamente a molti è andata bene, ma c'è anche una percentuale (non esigua) di gente che ha beccato delle sonore fregature!

Quindi, lungi da me sconsigliare acquisti alle aste immobiliari, ma occhio a credere che si tratti dell'acquisto più sicuro in assoluto!

 

[kolia cassin]

L'immobile non mi convinceva del tutto (c'era un inquilino affittuario pur se con contratto non regolare e questo in parte spiega le aste deserte) quindi ho lasciato perdere

Questi sono proprio gli immobili da non lasciar perdere. Se ci sono situazioni non lineari (come avviene anche sul libero mercato) la maggior parte degli interessati non si avventura nell'acquisto: se hai tempo ed un minimo di voglia di approfondire non avrai perso tempo per due motivi: 1. avrai acquisito un immobile ad un prezzo interessante 2. anche se l'immobile non dovessi riuscire ad aggiudicartelo avrai fatto tue competenze che ti saranno nuovamente utili. Quest'ultima cosa è la più importante in assoluto. Nel mondo immobiliare il grande pubblico si orienta con i "sentito dire" e la medesima cosa vale anche per molti professionisti agenti immobiliari e non. Mi è capitato più volte di scontrarmi con avvocati che confondevano procedure di sfratto per finita locazione con quelle di sfratto per morosità con Notai che si rifiutano di fare atti di compravendita di immobili con gravami. Se hai per le mani l'informazione iniziale (vecchi bandi, perizia etc...) ed hai già valutato la convenienza dell'acquisto senti direttamente l'avvocato del creditore procedente e se dovessi riscontrare poca disponibilità scavalcalo e vai direttamente dal creditore (poco elegante ma efficace). Se l'inquilino non ha un contratto registrato con buona probabilità riuscirai ad ottenerlo vuoto, ma non è così sicuro, ad esempio potrebbe avere delle vecchie bollette a lui intestate che ne comprovano la residenza antecedente al pignoramento; in questo caso ci sarebbe un giudizio che istaurerebbe un contratto di locazione ex novo, allora dovresti valutare se il canone di locazione alla data del pignoramento era vile e quindi non opponibile all'aggiudicatario, se il canone di locazione non fosse un valido appiglio per l'annullamento della locazione potresti provare a contatare l'inquilino prima della vendita e proporgli l'acquisto di un opzione di risoluzione e così via. E proprio dove c'è da investire tempo e capacità che ci sono i margini più interessanti.

 

[gcaval]

Riguardo alla profittabilità, nulla da dire. Ma a patto di sapere davvero come muoversi. E se uno non è un professionista del settore (considerando che molti professionisti non sanno nemmeno di cosa stiamo parlando), è tutt'altro che poco rischioso il tipo d'acquisto.

Ad un neofita delle aste, che quindi già ha alcune difficoltà a capire ciò che va bene da ciò che può essere pericoloso, non andrei mai a consigliare di risolvere stragiudizialmente la procedura! Può portare maggiori guadagni, certo, purché tu sappia cosa e come farlo, perché se sottovaluti ad esempio un qualche aspetto urbanistico - ma questo è solo uno dei tanti nodi da risolvere - c'è il rischio concreto che tu l'immobile o non possa più rivenderlo o nemmeno affittarlo!

Meglio affidarsi ad esperti/professionisti (ma anche su questo aspetto bisogna saper distinguere...).

 

[katerbury]

Il problema è proprio trovarli questi professionisti...vi assicuro che ho cercato nella piazza (Firenze e provincia) un consulente o mediatore di immobili con vendita rapida (anche pignoramenti) ...ma non l'ho trovato! Se avete qualche consiglio ben venga...sul web ho trovato qualche agenzia specializzata, ma purtroppo tutte operano nelle città del nord..(del tipo casedaenti.com che purtroppo non ha immobili su firenze). L'unica persona che avevo trovato (tramite amico di amico... svolgeva l'attività di mediatore creditizio ma si occupava anche di aste) mi disse molto onestamente che l'immobile lo potevo cercare online sui siti di aste e rivolgermi a lui se trovavo qualcosa che mi interessava. L'impressione è che al di là delle aste ci vogliano le conoscenze pure per comprare casa...dove lavoro mi trovo spesso a parlare con persone che vogliono vendere casa a tutti i costi ma non riescono a farlo...purtroppo dove lavoro non mi interessa l'acquisto di un immobile altrimenti avevo già comprato.
Mi chiedo perchè nella estrema crisi degli agenti immobiliari qualcuno non si professionalizzi in questa nicchia di settore...certo che ci vuole moooolta competenza (legale, immobiliare...). tutti si lamentano che il mercato è cambiato, ma forse ha anche fatto spazio ad un'altra tipologia di compratori... i forum sono strapieni di gente che aspetta l'affare ma nessuno pare volersi interessare di questa fetta di compratori...
rimango allibita davanti alla estrema competenza di kolia bassin...ma mi chiedo se questa crisi di settore possa essere lo spunto per avvicinarsi ad un concetto di professionista mandatario che si avvicini a tanta professionalità...